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La clause pénale stipule qu’une partie manquant à ses obligations doit verser une somme déterminée, fixée à 10 750 euros dans la promesse de vente, considérée comme proportionnée. La condition suspensive d’obtention d’un prêt impose à la SCI les Cinq de solliciter un financement conforme. La SCI n’a pas justifié avoir demandé un prêt de 83 000 euros, constituant un manquement. La SCI a été reconnue responsable de l’échec de la vente, entraînant un préjudice pour Mme [G] [V] en raison de la perte de sa commission d’agence.. Consulter la source documentaire.
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Jurisprudence sur cette thématique : Dans cette affaire, un vendeur a promis de vendre un local professionnel à une société d’investissement immobilier, représentée par un dirigeant. Le prix de vente convenu était de 107 500 euros, avec une clause pénale fixée à 10 750 euros en cas de non-exécution. L’acquéreur a prévu de financer l’achat par un prêt bancaire de 83 000 euros, condition suspensive à l’exécution de la vente, devant être obtenue au plus tard le 29 juillet 2023. Cependant, la vente n’a pas été finalisée.
La société d’investissement a invoqué la condition suspensive, affirmant ne pas avoir pu obtenir le financement requis. Un notaire a dressé un procès-verbal de carence, et le vendeur, ainsi qu’une victime, ont assigné la société devant le tribunal pour obtenir le paiement de la clause pénale et des dommages-intérêts. Ils ont demandé le versement de 10 750 euros pour la clause pénale et 7 000 euros pour la perte de chance de percevoir une commission d’agence. En défense, la société a contesté les demandes, arguant qu’elle avait sollicité des prêts conformes aux termes du compromis et qu’elle n’avait pas été informée des risques liés à la situation du bien. Elle a également formulé une demande reconventionnelle contre la victime pour des dommages-intérêts. Le tribunal a examiné les arguments des deux parties. Il a conclu que la société n’avait pas respecté les conditions de la promesse de vente, n’ayant pas justifié des refus de prêt dans les termes convenus. La clause pénale a donc été appliquée, et la société a été condamnée à verser 10 750 euros au vendeur. Concernant la demande de la victime, le tribunal a reconnu une perte de chance de percevoir sa commission, lui accordant 6 000 euros. La société a également été condamnée à payer des frais de justice et des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.. Consulter la source documentaire. |
Quel est le fondement juridique de la clause pénale dans le compromis de vente ?La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Dans le cas présent, la promesse synallagmatique de vente du 14 juin 2023 prévoyait une clause pénale de 10 750 euros, soit 10 % du prix de vente. Cette somme est considérée comme proportionnée et ne semble pas excessive, compte tenu des circonstances entourant la vente. Quel est le rôle de la condition suspensive dans le compromis de vente ?La condition suspensive est définie par l’article 1304 du Code civil, qui précise que « l’effet d’un acte peut être subordonné à une condition suspensive, c’est-à-dire à un événement futur et incertain ». Dans cette affaire, la condition suspensive était liée à l’obtention d’un financement bancaire d’un montant de 83 000 euros. La SCI les Cinq devait justifier des refus de prêt par deux établissements bancaires, mais n’a pas respecté les modalités stipulées dans le compromis, ce qui a conduit à l’échec de la vente. Quel est le principe de la charge de la preuve en matière de condition suspensive ?Selon l’article 1304-3 du Code civil, la charge de la preuve de la réalisation de la condition suspensive incombe à celui qui en bénéficie. Dans ce cas, la SCI les Cinq devait prouver qu’elle avait sollicité des prêts conformes aux termes du compromis. Or, elle n’a pas réussi à démontrer qu’elle avait respecté les conditions de demande de prêt, ce qui a conduit à la conclusion que la condition suspensive n’était pas remplie. Quel impact a le vice du consentement sur la validité de la clause pénale ?Le vice du consentement peut entraîner la nullité d’une clause contractuelle. Cependant, la SCI les Cinq n’a pas demandé la nullité de la clause pénale dans ses conclusions. De plus, l’article 1231-5 du Code civil ne prévoit pas de nullité automatique de la clause pénale en cas de vice du consentement, sauf si cela est expressément demandé et prouvé. Quel est le fondement de la demande d’indemnisation pour perte de chance ?L’article 1241 du Code civil stipule que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». Dans cette affaire, la demande d’indemnisation de la victime repose sur la perte de chance de percevoir une commission d’agence en raison de l’inexécution du contrat par la SCI les Cinq. Le tribunal a reconnu que la SCI avait la capacité financière pour réaliser la vente, mais qu’elle n’a pas respecté les termes du compromis, entraînant ainsi une perte de chance pour la victime. Quel est le principe de l’exécution provisoire dans ce type de litige ?L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’ordonner l’exécution immédiate d’une décision, même en cas d’appel. Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la SCI les Cinq doit s’acquitter des sommes dues immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Cela vise à garantir l’effectivité des décisions judiciaires et à protéger les droits des créanciers. |