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L’article 544 du code civil consacre le droit de propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou règlements. Ce droit est limité par l’obligation de ne pas causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. La théorie des troubles anormaux du voisinage établit une responsabilité objective, fondée sur la constatation d’un dépassement d’un seuil de nuisance, indépendamment de la faute ou de la violation d’une règle légale ou réglementaire. Le respect des règles d’urbanisme n’exclut pas la possibilité d’un trouble anormal du voisinage.
Il appartient à la victime alléguant un trouble anormal de rapporter la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Un rapport d’expertise amiable peut constituer une preuve valable s’il a été soumis à la discussion contradictoire des parties et corroboré par d’autres éléments. L’appréciation du caractère excessif du trouble relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui prennent en compte la permanence, la gravité du trouble et la situation des lieux. L’article 1240 du code civil (ancien article 1382) impose la réparation du préjudice causé par un fait quelconque de l’homme, ce qui inclut les troubles anormaux du voisinage. L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. L’article 699 du même code prévoit que la partie perdante supporte les dépens, sauf décision motivée contraire. L’article 329 du code de procédure civile précise que l’intervention volontaire est recevable si l’intervenant a un intérêt à agir relativement à la prétention qu’il forme. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à consulter un expert en amont des travaux pour évaluer l’impact sur le voisinage, à respecter scrupuleusement les règles d’urbanisme, et à engager un dialogue préalable avec les voisins afin de prévenir tout trouble anormal susceptible de générer un litige. |
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L’Essentiel : Le droit de propriété permet de jouir et disposer des choses, sous réserve de ne pas causer un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. La théorie des troubles anormaux du voisinage établit une responsabilité objective, fondée sur un dépassement du seuil de nuisance, indépendamment de la faute. La victime doit prouver ce trouble, notamment par un rapport d’expertise contradictoire. L’appréciation du caractère excessif du trouble appartient aux juges, qui considèrent sa gravité, sa permanence et la situation des lieux.
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Résumé de l’affaire : Un couple propriétaire d’un bien immobilier situé à [Localité 8] a contesté les travaux réalisés par un autre couple propriétaire d’une maison voisine acquise en 2019. La seconde partie avait déposé une déclaration préalable de travaux pour une extension et rénovation de leur maison, incluant la construction d’un mur de béton de 6,45 mètres de haut et 6,70 mètres de long, situé en limite séparative des propriétés. La mairie n’a pas fait opposition à cette déclaration, décision contre laquelle le premier couple a formé un recours gracieux, puis un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, tous deux rejetés.
Parallèlement, le couple voisin a assigné le propriétaire du mur devant le tribunal judiciaire pour trouble anormal de voisinage, invoquant une perte d’ensoleillement et de vue dans leur salon et séjour, du fait de la proximité et de la hauteur du mur. Ils ont demandé une indemnisation importante pour le préjudice matériel et moral subi. Le tribunal a examiné les éléments produits, notamment deux rapports d’expertise amiable contradictoires sur la perte d’ensoleillement. Il a été jugé que la perte d’ensoleillement n’excédait pas les inconvénients normaux du voisinage en zone urbaine. En revanche, la construction du mur a provoqué un sentiment d’enfermement et une perte de vue significative, constituant un trouble anormal de voisinage. La responsabilité des propriétaires du mur a donc été retenue sur ce point. Concernant le préjudice matériel, la demande d’indemnisation a été rejetée faute de preuve suffisante. En revanche, le préjudice moral a été reconnu et indemnisé à hauteur de 10 000 euros. La demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée, les requérants n’ayant pas agi de mauvaise foi. Enfin, les propriétaires du mur ont été condamnés à payer les dépens et une somme supplémentaire de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens. La décision a été rendue exécutoire provisoirement. |
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PÔLE CIVIL
7ème Chambre
JUGEMENT RENDU LE
18 Septembre 2025
N° R.G. : 21/05157
N° Minute :
AFFAIRE
[J] [V], [Y] [V]
C/
[F] [G], [O] [I], [X] [H] épouse [G]
Copies délivrées le :
DEMANDEURS
Madame [J] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Marc BELLANGER de la SELARL HMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P303
Monsieur [Y] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Marc BELLANGER de la SELARL HMS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P303
DEFENDEURS
Monsieur [F], [R], [S] [G] (Intervenant volontaire)
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441
Madame [O] [I], [X] [H] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025 en audience publique devant :
Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente
Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente
Alix FLEURIET, Vice-présidente
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
M. [Y] [V] et Mme [J] [V] (ci-après les époux [V]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8], acquis le 25 novembre 1996.
M. [F] [G] et Mme [O] [G] (ci-après les époux [G]) ont acquis le 22 octobre 2019, une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8].
Mme [O] [G] a déposé une déclaration préalable de travaux au [Adresse 4] à [Localité 7], en vue de l’extension et de la rénovation d’une maison individuelle, créant une surface de plancher de 24,50m².
Par arrêté en date du 29 juillet 2020, le maire de la commune d’[Localité 7] ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par Mme [O] [G] enregistrée sous le n° DP92040 20 0055.
Les époux [V] ont formé un recours gracieux à l’encontre de la décision de non-opposition le 25 septembre 2020. Ce recours a été rejeté par la mairie d’[Localité 7] le 19 novembre 2020.
Le 29 juillet 2020, les époux [V] ont formé un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise à l’encontre de la décision du 19 novembre 2020 ayant rejeté leur recours gracieux.
Par jugement du 21 juillet 2022, le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE a rejeté la requête des époux [V].
Parallèlement, par acte d’huissier du 7 janvier 2021, les époux [V] ont fait assigner Mme [O] [G], devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, afin de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
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Dans leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 novembre 2022, les époux [V] demandent au tribunal, de :
Dire M. et Mme [V] recevables en leurs demandes, et y faisant droit,Constater que l’édification d’un mur de 6,45 mètres de haut et de 6,70 mètres de long en limite séparative de propriété de M. et Mme [V], à une distance de 3,50 mètres des fenêtres de leur salon, orienté Sud/Ouest, est constitutive d’un trouble anormal de voisinage,Condamner M. et Mme [G] à leur payer la somme de 367.521 euros en réparation de leur préjudice résultant de ce trouble anormal de voisinage, Condamner M. et Mme [G] à leur payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,Rejeter la demande de condamnation formulée par M. et Mme [G] à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. et Mme [G] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile. *
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 11 avril 2023, les époux [G] demandent au tribunal, de :
Recevoir M. [F] [G] en son intervention volontaire,Débouter M. et Mme [V] de leurs demandes à leur encontre,Condamner M. et Mme [V] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. et Mme [V] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. et Mme [V] aux dépens de l’instance.*
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux conclusions ainsi visées, pour de plus amples détails s’agissant des moyens de droit et de fait soulevés par les parties à l’appui de leurs prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du
15 mai 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025.
Sur l’intervention volontaireL’article 329 du code de procédure civile dispose que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »
En l’espèce, il ressort de l’attestation de propriété versée aux débats que M. [F] [G] est également propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8].
M. [F] [G] est dès lors recevable à intervenir volontairement à l’instance.
2. Sur le trouble anormal du voisinage
L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Le droit pour le propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou par les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
La théorie des troubles anormaux du voisinage consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.
Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Il appartient à celui qui se prétend victime de rapporter la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Un rapport d’expertise amiable peut valoir de preuve s’il a pu librement être soumis à la discussion des parties durant l’instance et s’il est corroboré par d’autres pièces de procédure.
Les juges du fond apprécient souverainement le caractère excessif du trouble allégué tant au regard de sa permanence et de sa gravité que de la situation des lieux.
En l’espèce, les époux [V] font valoir que les travaux réalisés par les époux [G], en limite séparative de leur parcelle, consistant en des travaux d’extension et d’édification d’un mur de béton de 6,45 mètres de haut et de 6,70 mètres de long, leur causent un trouble anormal du voisinage, en ce qu’ils subissent une perte d’ensoleillement dans leur salon et leur séjour et une perte de vue.
Sur la perte d’ensoleillementS’agissant de la perte d’ensoleillement invoquée, les époux [V] produisent aux débats un rapport d’expertise amiable en date du 27 novembre 2020 aux termes duquel l’expert conclut en l’existence d’une perte d’ensoleillement d’une à deux heures par jour dans le salon et le séjour des époux [V], sur l’ensemble de l’année du fait de la construction du mur voisin.
Cependant, ce rapport amiable non contradictoire n’est corroboré par aucun autre élément versé aux débats alors que les époux [G] produisent également un rapport d’expertise amiable en date du 28 janvier 2022, aux termes duquel leur expert conclut à une perte d’ensoleillement minime de l’ordre de 8,48 % par an.
En l’état des pièces versées aux débats, les époux [V] ne démontrent pas que la perte d’ensoleillement qu’ils subissent excèderait les inconvénients normaux du voisinage alors que leur bien est situé en zone urbaine.
Sur la perte de vueIl ressort de l’étude des photographies produites aux débats et du rapport d’expertise amiable du 27 novembre 2020 que les deux fenêtres du salon et du séjour des époux [V] donnent désormais sur le mur de l’extension des époux [G] situé à 3,65 mètres de leur maison.
Si les vues de ces fenêtres donnaient avant la construction sur un mur moins élevé situé à la même distance et, en retrait du mur, sur le pavillon des époux [G] et n’étaient donc pas totalement dégagées, il apparait néanmoins qu’aujourd’hui, l’édification du mur, d’une hauteur de 6,45 mètres et d’une largeur de 6,70 mètres, provoque un effet d’enfermement dans la maison des époux [V].
Ce sentiment d’enfermement qui découle de la perte de vue constitue un trouble anormal du voisinage, y compris dans une zone urbaine dont la densité est importante.
En conséquence, la responsabilité des époux [G] est engagée au titre d’un trouble anormal du voisinage.
3. Sur les préjudices subis
Sur le préjudice matérielLes époux [V] font valoir que leur maison a subi une perte de valeur vénale de
367.521 euros à la suite de la construction du mur voisin litigieux.
Cependant, si l’expert amiable, aux termes de son rapport du 27 novembre 2020, conclut à une perte de la valeur vénale de la maison des époux [V] en lien avec l’édification du mur voisin, ce rapport n’est corroboré par aucun autre élément versé aux débats.
En conséquence, les époux [V] seront déboutés de leur demande au titre d’un préjudice matériel.
Sur le préjudice moralIl est établi par les photographies versées aux débats et le rapport d’expertise amiable du
27 novembre 2020 que l’édification du mur à proximité immédiate des fenêtres du salon et du séjour des époux [V] provoque chez eux un sentiment d’enfermement, voire d’écrasement.
Il convient en conséquence d’indemniser le préjudice moral subi par les époux [V] à hauteur de la somme de 10.000 euros.
En conséquence, les époux [G] seront condamnés à payer aux époux [V] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêtsEn application des dispositions combinées de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.
En l’espèce, les époux [G] ne rapportent pas la preuve de la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière confinement au dol des époux [V], alors qu’ils sont déclarés pour partie fondés en leurs demandes.
En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts.
Sur les autres demandes En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [G], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance, dans les termes de l’article 699 du code de de procédure civile.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les époux [G], supportant les dépens, seront condamnés à payer aux époux [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »
L’article 514-1 précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »
Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
CONDAMNE M. [F] [G] et Mme [O] [G] à payer à M. [Y] [V] et Mme [J] [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;
CONDAMNE M. [F] [G] et Mme [O] [G] aux dépens de l’instance, dans les termes de l’article 699 du code de de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.
signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,