La « Clause pénale et promesse de vente » s’inscrit dans le cadre de la force obligatoire du contrat, par laquelle les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties, conformément à l’article 1103 du Code civil.
La résolution pour inexécution peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une notification en cas d’inexécution grave, au sens de l’article 1224 du Code civil, et la clause pénale opère comme évaluation conventionnelle des dommages-intérêts, susceptible de modulation par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire au titre de l’article 1231-5 du Code civil. Voir notamment Promesse de vente : défaillance et clause pénale appliquées – Questions / Réponses juridiques et Promesse de vente : enjeux de l’exécution contractuelle – Questions / Réponses juridiques.
La clause pénale stipule qu’en cas de non-réalisation des obligations contractuelles, la partie défaillante devra verser une somme prédéterminée à titre de dommages-intérêts.
En pratique immobilière, elle garantit l’exécution (réitération par acte authentique) ou, à défaut, indemnise la partie loyale de la défaillance de son cocontractant.
Les Tribunaux rappellent que la pénalité n’est due qu’en cas d’inexécution caractérisée des obligations, et que le juge peut en contrôler le montant. Voir Clause pénale et réitération de vente immobilière : Questions / Réponses juridiques et Clause pénale et responsabilité dans une promesse de vente : Questions / Réponses juridiques..
La promesse (synallagmatique ou unilatérale) est souvent assortie de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge de servitudes, documents obligatoires, DPE, etc.). Si la condition ne se réalise pas sans faute de la partie qui y avait intérêt, la vente ne se parfait pas et la clause pénale demeure en principe inapplicable.
À l’inverse, la condition est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, au sens de l’article 1304-3 du Code civil, ce qui peut déclencher la clause pénale. Voir Clause pénale et obtention de prêt : enjeux contractuels – Questions / Réponses juridiques et Clause pénale et conditions suspensives en vente immobilière : Questions / Réponses juridiques.
Lorsque la condition suspensive porte sur l’obtention d’un prêt, l’acquéreur doit prouver qu’il a sollicité un financement conforme aux caractéristiques prévues (montant, durée, taux).
La carence ou une demande non conforme peut être analysée comme une faute empêchant l’accomplissement de la condition (condition réputée accomplie) et justifier l’activation de la clause pénale. Voir Caducité d’un compromis de vente et clause pénale contestée : Questions / Réponses juridiques et Interprétation des conditions suspensives dans une promesse de vente immobilière et clause pénale : Questions / Réponses juridiques.
La mise en demeure, exigée par l’article 1344 du Code civil, est fréquemment une condition d’exigibilité de la clause pénale en matière de compromis de vente.
À défaut de mise en demeure claire et préalable, la pénalité peut être jugée non due ou prématurée, sous réserve des cas d’inexécution définitive. Voir Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et délais – Questions / Réponses juridiques et Clause pénale et dépôt de garantie : Questions / Réponses juridiques..
Lorsque la promesse devient caduque par non-réalisation d’une condition suspensive (par exemple, absence de DPE dans le délai convenu, ou non-obtention du prêt sans faute), la clause pénale n’a plus vocation à s’appliquer car l’obligation principale ne se parfait pas. Voir Clause pénale et caducité d’une promesse de vente : Questions / Réponses juridiques. et Caducité de promesse de vente et clause pénale appliquée : Questions / Réponses juridiques.
Outre la clause pénale, la promesse peut comporter une clause résolutoire permettant au vendeur de résoudre la vente en cas de défaillance de l’acquéreur (non-réitération de l’acte authentique dans les délais).
La résolution notifiée sur le fondement de l’article 1224 du Code civil n’exclut pas la demande de pénalité si les conditions sont réunies (mise en demeure, faute, prévisibilité). Voir Promesse de vente : défaillance et clause pénale appliquées – Questions / Réponses juridiques