En février 2025, un arrêté de mise en sécurité a été pris par le maire de la commune. Face à l’inaction des ayants-droits, les propriétaires de la maison ont assigné l’un des ayants-droits devant le tribunal judiciaire, demandant des mesures conservatoires pour éviter des dommages supplémentaires à leur domicile, ainsi qu’une indemnisation pour les frais engagés. Lors de l’audience de septembre 2025, les propriétaires ont maintenu leurs demandes, tandis que l’ayant-droit a contesté la base juridique de l’action, arguant que des travaux avaient été réalisés et qu’un arrêté de mainlevée avait été pris.
Le tribunal a examiné la demande de remise en état de l’immeuble sous astreinte, en se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile. Il a conclu qu’il n’y avait pas de trouble manifestement illicite, car les propriétaires n’avaient pas prouvé l’existence d’un danger actuel. En conséquence, toutes les demandes des propriétaires ont été rejetées, et ils ont été condamnés aux dépens de l’instance. Le tribunal a également décidé de ne pas appliquer les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile, en raison des circonstances de l’affaire.
Il est établi que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage est suffisante, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. Les demandeurs doivent démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’un trouble anormal du voisinage causé par la détérioration de l’immeuble voisin.
Dans cette affaire, les demandeurs ont allégué des dommages causés par l’immeuble voisin, mais n’ont pas réussi à prouver l’existence d’un trouble actuel, ce qui a conduit au rejet de leurs demandes. En conséquence, les demandes reconventionnelles ont été déclarées sans objet, et les demandeurs ont été condamnés aux dépens.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à effectuer des travaux d’entretien réguliers sur votre propriété et à communiquer rapidement avec vos voisins en cas de dégradations susceptibles de causer des troubles.
N° RG 25/00064 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPBO
==============
Ordonnance du
Minute : GMC
N° RG 25/00064 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPBO
==============
[U] [H], [K] [G]
C/
[W] [R]
Copie exécutoire délivrée
le
à
Me Helia DA SILVA
Me Valentin PLANCHENAULT
Copie certifiée conforme délivrée
le
à
Me Helia DA SILVA
Me Valentin PLANCHENAULT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DEMANDEURS :
Madame [U] [H]
née le 01 Février 1980 à CHARTRES (28000), demeurant 2 rue du Château d’Eau – Le Grand Chavernay – 28150 LES VILLAGES VOVEENS
représentée par Me Helia DA SILVA, demeurant 1 Rue du Marché – LE TEMPLE – 28360 LA BOURDINIERE ST LOUP, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 11
Monsieur [K] [G]
né le 27 Mars 1973 à CHARTRES (28000), demeurant 2 rue du Château d’Eau – Le Grand Chavernay – 28150 LES VILLAGES VOVEENS
représenté par Me Helia DA SILVA, demeurant 1 Rue du Marché – LE TEMPLE 28360 LA BOURDINIERE ST LOUP, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 11
DÉFENDEUR :
Monsieur [W] [R], demeurant 2 bis rue de l’Orangerie – Le Grand Chavernay – 28150 LES VILLAGES VOVEENS
représenté par Me Valentin PLANCHENAULT, demeurant 2 Allée des Atlantes – Propylées 1 – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle JOND-NECAND
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO
DÉBATS :
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Octobre 2025 et mise en délibéré au date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [U] [H] et M. [K] [G] sont propriétaires d’une maison d’habitation située 2 rue du Château d’eau au sein de la commune des Villages Vovéens (28150).
Leur domicile prend appui sur l’immeuble situé sur la parcelle voisine 258A, 4 rue du Château d’eau – Le Grand Chavernay aux Villages Vovéens (28150), appartenant aux ayants-droits indivis de la succession [R], dont M. [W] [R] et Mme [F] [R].
Des travaux d’entretien ont été entrepris sur la toiture de l’immeuble voisin mais se sont interrompus. La toiture s’est effondrée.
Par lettre recommandée du 18 février 2022, Mme [H] et M. [G], constatant que l’immeuble voisin menaçait leur propriété, ont sollicité la reprise des travaux et la réparation de la toiture auprès de Mme [F] [R], en sa qualité d’ayant-droit.
Le 5 octobre 2023, un constat de carence de conciliation a été dressé.
Un procès-verbal de commissaire de justice, établi le 3 juillet 2024 à la demande de Mme [H] et M. [G], a permis de constater l’état de ruine du bâtiment.
Le 6 février 2025, un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble a été pris par le maire de la commune.
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, Mme [H] et M. [G] ont fait assigner M. [R] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins :
D’ordonner sous astreinte de 200 euros par jour la remise en état de l’immeuble pour qu’il soit mis fin aux dégâts occasionnés sur le domicile des demandeurs,D’ordonner sous astreinte de 200 euros par jour que, dans l’attente de la remise en état de l’immeuble, il soit procédé à toutes mesures conservatoires nécessaires à éviter tout dégât d’effondrement de la toiture,D’ordonner que soient prises des mesures conservatoires nécessaires à éviter tout effondrement sous astreinte de 200 euros par jour,D’ordonner l’exécution provisoire même sur minute de l’ordonnance à intervenir,De condamner M. [R] à leur verser la somme de 2 500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,De condamner M. [R] aux entiers dépens.
A l’audience du 29 septembre 2025, Mme [H] et M. [G], représentés, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et concluent au débouté de la demande subsidiaire de sursis à statuer de M. [R]. Ils ne s’opposent pas à la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire par le défendeur.
M. [R], représenté, fait valoir in limine litis que l’action des requérants a été fondée par erreur sur l’article 145 du code de procédure civile.
En réponse, Mme [H] et M. [G] requalifient le fondement de leur demande et mobilisent le trouble anormal de voisinage.
Sur le fond M. [R] sollicite, à titre principal, que les requérants soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes au motif de la réalisation effective des travaux, de l’existence d’un arrêté de mainlevée du précédent arrêté de mise en sécurité pris par la mairie des Villages Vovéens, le 23 mai 2025, et de l’absence de danger ou de désordre pouvant occasionner des troubles aux requérants. A titre subsidiaire, M. [R] demande au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la fin effective des travaux, si le juge des référés devait considérer qu’ils n’étaient pas achevés, et de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes. A titre très subsidiaire, il sollicite la désignation d’un expert judiciaire. En tout état de cause, il conclut au débouté des requérants de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de remise en état de l’immeuble sous astreinte
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.
Le juge des référés est notamment compétent pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’un trouble anormal du voisinage.
Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble.
Les demandeurs font valoir l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’un trouble anormal du voisinage causé par la détérioration de l’immeuble appartenant aux consorts [R] ; précisant que cette détérioration occasionne de nombreux dégâts, à savoir un risque d’effondrement de la cheminée, une propagation des rats et nuisibles en tout genre, des infiltrations d’eau dans la salle de bain et dans la cuisine de leur maison, de grosses dégradations sur le mur extérieur de leur domicile et un risque d’effondrement de la toiture.
Ils produisent au soutien de leur demande un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juillet 2024 aux termes duquel la cheminée sur l’immeuble appartenant aux consorts [R] risque « d’emporter la couverture et de tomber sur la dépendance de Monsieur [G] » et précisant que la maison risque « de s’effondrer sur elle-même, en dégradant le mur pignon » de Mme [H] et M. [G].
Néanmoins, selon un devis du 7 mars 2025, des travaux de couverture ont été effectués sur la toiture par la SARL BDF [Z] [L]. Les travaux ont été réceptionnés le 25 juillet 2025. Selon un rapport du 8 avril 2025, plusieurs diagnostics techniques ont également été réalisés, à la demande des consorts [R], aux fins d’information des risques inhérents au bien.
En outre, la mainlevée de l’arrêté prescrivant la mise en sécurité de l’immeuble a été ordonnée par la mairie de la commune le 23 mai 2025.
Pour démontrer que le risque d’effondrement de l’immeuble des consorts [R] perdure encore aujourd’hui, les requérants produisent des photographies de la toiture. Toutefois, force est de constater que ces dernières ne sont pas datées. Dès lors, Mme [H] et M. [G] ne justifient pas d’un trouble actuel.
En conséquence, il n’est pas démontré de trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de sorte que l’ensembles des demandes des requérants seront rejetées.
Subséquemment, les demandes reconventionnelles seront déclarées sans objet.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l’instance, Mme [H] et M. [G] seront condamnés aux entiers dépens.
Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
*****
PAR CES MOTIFS
Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;
REJETONS les demandes de Mme [U] [H] et M. [K] [G] ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [U] [H] et M. [K] [G] aux entiers dépens de l’instance;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi ordonnée et prononcée.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT