La société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires et le syndic ont soulevé une fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action. En effet, la cour d’appel a déclaré la demande du copropriétaire irrecevable, considérant qu’il s’agissait d’une action personnelle en remise en état, prescrite depuis plusieurs années, puisque le portail existait depuis 2006.
Le copropriétaire a contesté cette décision, soutenant que la construction du portail constituait une appropriation des parties communes, ce qui aurait ouvert droit à une action réelle, soumise à une prescription de trente ans. Cependant, la cour d’appel n’a pas répondu à cet argument, ce qui a conduit à un défaut de motivation de sa décision.
La Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel, en considérant que celle-ci n’avait pas suffisamment examiné les conclusions du copropriétaire concernant la nature de l’action. En conséquence, la demande de démolition du portail a été renvoyée devant la cour d’appel, qui devra statuer à nouveau sur cette question. La société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires et le syndic ont été condamnés aux dépens, tandis que le copropriétaire a obtenu une indemnisation.
Cour de cassation – Chambre civile 3N° de pourvoi : 24-11.445ECLI:FR:CCASS:2025:C300431Non publié au bulletinSolution : Cassation partielle
Audience publique du jeudi 02 octobre 2025Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix en Provence, du 25 octobre 2023
PrésidentMme Proust (conseillère doyenne faisant fonction de présidente)
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 2 octobre 2025
Cassation partielle
Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente
Arrêt n° 431 F-D
Pourvoi n° M 24-11.445
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 OCTOBRE 2025
M. [S] [I], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° M 24-11.445 contre l’arrêt rendu le 25 octobre 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l’opposant :
1°/ à la société Sarkis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],
2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Lamorte, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la société SAG, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de Me Haas, avocat de M. [I], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et de la société SAG, après débats en l’audience publique du 1er juillet 2025 où étaient présents Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 octobre 2023), la société civile immobilière Sarkis (la SCI) est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’un lot en rez-de-chaussée comportant la jouissance privative d’une courette, mitoyenne du passage situé sous le porche de l’immeuble permettant d’accéder à une cour, partie commune.
2. Par acte des 27 septembre et 4 octobre 2018, M. [I] a assigné la SCI, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) et la société SAG, syndic de l’immeuble, aux fins notamment de voir la SCI condamnée à démolir le portail à deux vantaux donnant accès au passage du porche et à la cour indivise intérieure qu’elle avait édifié, à remettre l’ensemble en état, conformément au règlement de copropriété et à l’harmonie de l’immeuble et à l’indemniser de divers préjudices.
3. La SCI, le syndicat des copropriétaires et la société SAG ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. M. [I] fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable car prescrite sa demande visant à voir condamner la SCI à faire enlever le portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, alors « que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; qu’en déclarant irrecevable l’action d’un copropriétaire tendant à la suppression de l’ouverture et du portail, construit par un autre copropriétaire, donnant accès à la cour intérieure de l’immeuble, partie commune, au prétexte qu’il s’agit d’une action personnelle de remise en état pour non-conformité au règlement de copropriété née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire, un autre copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, sans rechercher, ainsi qu’elle y était expressément invitée, si la construction du portail litigieux caractérisait un acte d’appropriation des parties communes, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 2227 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 455 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
6. Pour déclarer irrecevable la demande de condamnation de la SCI à faire enlever le portail à deux vantaux, l’arrêt retient que l’action de M. [I] est une action personnelle en remise en état, pour non conformité au règlement de copropriété, née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire, un autre copropriétaire et le syndicat des copropriétaires et qu’elle est prescrite, l’ouverture, désormais matérialisée par le portail dont la démolition est sollicitée, existant depuis au moins l’année 2006.
7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [I] qui soutenait que la construction d’un portail dans le muret partie commune séparant la courette affectée à la jouissance privative de la SCI et le porche partie commune constituait une appropriation de parties communes dont la cessation ouvrait droit à une action réelle qui se prescrivait par trente ans, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
8. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt déclarant irrecevable la demande de condamnation de la SCI à faire enlever le portail à deux vantaux entraîne la cassation des chefs de dispositif condamnant M. [I] à payer au Trésor public une somme de 500 euros et à la SCI une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile et statuant sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable car prescrite la demande de M. [I] visant à voir condamner la société civile immobilière Sarkis à faire enlever le portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, en ce qu’il le condamne à payer au Trésor public une somme de 500 euros et à la société civile immobilière Sarkis une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 25 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Sarkis, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et la société SAG aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et la société SAG et condamne la société civile immobilière Sarkis à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300431