Réflexe : La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est régie par les articles 1601-3 et 1642-1 du code civil. L’article 1601-3 stipule que la VEFA est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, tandis que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’article 1642-1 précise que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. En cas de défaut, le vendeur doit s’engager à réparer, sans qu’il y ait lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix.
L’article L. 261-5 du code de la construction et de l’habitation renforce cette protection en stipulant que le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction avant la réception des travaux ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. De plus, l’article R. 261-13 précise que la consistance de l’immeuble vendu doit être définie par des documents annexés au contrat, tels que des plans et une notice descriptive, qui déterminent les caractéristiques techniques de l’immeuble.
Dans le cadre d’une VEFA, la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles est appréciée au regard des documents annexés à l’acte de vente, conformément à l’article 1135 du code civil. Les promesses contenues dans un contrat préliminaire ne sont pas prises en compte pour évaluer la conformité de l’ouvrage. En cas de discordance entre les documents annexés, la notice descriptive prévaut sur les plans en ce qui concerne les caractéristiques techniques, tandis que les plans prévalent pour l’organisation et la distribution des locaux.
La jurisprudence, notamment l’arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 1999, souligne que les documents annexés au contrat de vente, tels que la notice descriptive et les plans, définissent les obligations contractuelles du vendeur. En l’espèce, la conformité de l’immeuble aux spécifications contractuelles a été examinée à la lumière des documents annexés, et il a été établi que l’absence de vide sanitaire et de galerie technique ne constituait pas un défaut de conformité, car ces éléments n’étaient pas prévus dans la notice descriptive, qui prime sur les plans en matière de caractéristiques techniques.
Résumé : Dans cette affaire, la société Oxial a vendu à l’office public de l’habitat Pas-de-[Localité 7] Habitat un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement, comprenant des locaux commerciaux et administratifs, pour un montant de 14 488 880,07 euros. La réception des travaux a eu lieu le 31 janvier 2020, mais l’office public a rapidement signalé des défauts de conformité, notamment l’absence d’un vide sanitaire et d’une galerie technique. En réponse, la société Oxial a contesté ces réclamations.
Le 25 juin 2020, la société Oxial a procédé à une saisie-attribution sur les sommes dues à l’office public, qui a ensuite réglé le solde du prix tout en maintenant ses réclamations. L’office public a alors assigné la société Oxial devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir une indemnisation pour le défaut de conformité et la communication de documents. Le jugement du 19 octobre 2022 a débouté l’office public de ses demandes d’indemnisation, tout en ordonnant à la société Oxial de fournir certains documents.
L’office public a interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et la condamnation de la société Oxial pour manquement à ses obligations contractuelles. Il a soutenu que la société n’avait pas respecté les spécifications contractuelles en matière de conformité. De son côté, la société Oxial a demandé la confirmation du jugement initial, arguant que les documents annexés à l’acte de vente ne prévoyaient pas de vide sanitaire ni de galerie technique.
La cour a confirmé le jugement du tribunal, considérant qu’il n’y avait pas de défaut de conformité, car les documents contractuels ne stipulaient pas clairement l’obligation de créer ces éléments. Elle a également constaté que les pièces demandées avaient été communiquées et a condamné l’office public aux dépens.
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D’APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 3
ARRÊT DU 20/11/2025
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MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 22/05633 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UUBQ
Jugement (N° 20/01000)
rendu le 19 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d’Arras
APPELANTE
L’EPIC Pas-de- [Localité 7] Habitat
pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
La SARL Oxial
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l’audience publique du 15 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Pascale Metteau, présidente de chambre
Claire Bohnert, présidente de chambre
Hélène Billières, conseillère
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 août 2025
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Par acte authentique du 26 décembre 2018, la société Oxial a vendu en l’état futur d’achèvement à l’office public de l’habitat Pas-de-[Localité 7] Habitat un ensemble immobilier situé à [Localité 6] [Adresse 1], composé de locaux commerciaux, de locaux administratifs et d’emplacements de stationnement moyennant un prix de 14 488 880,07 euros.
La réception, intervenue avec réserves, a été faite au 31 janvier 2020 par procès-verbal signé le 3 février 2020.
Par courrier recommandé du 19 février 2020, l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat a signalé l’absence de vide sanitaire et de galerie technique sous plancher. Il a, par ailleurs, sollicité la communication des procès-verbaux de livraison signés avec les locateurs d’ouvrage et a indiqué procéder à la consignation du solde du prix de vente soit la somme de 724 444,04 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Par courrier recommandé du 21 février 2020, la société Oxial a contesté cette réclamation.
Par acte d’huissier du 25 juin 2020, dénoncé le 30 juin 2020, la société Oxial a pratiqué entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations une saisie-attribution à hauteur de 766 803,36 euros sur les sommes détenues par cet établissement. L’office public Pas-de-[Localité 7] Habitat a procédé au règlement du solde du prix tout en précisant ne pas renoncer à ses réclamations et la société Oxial a donné mainlevée de la saisie-attribution le 8 juillet 2020.
Par acte d’huissier du 4 août 2020, l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat a fait assigner la société Oxial devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir l’indemnisation du défaut de conformité de l’immeuble livré et la communication de divers documents.
Par jugement du 19 octobre 2022, le tribunal judiciaire d’Arras a :
– débouté l’établissement industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat de ses demandes indemnitaires fondées sur un défaut de conformité de l’immeuble livré,
– condamné la société Oxial à communiquer à l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat les pièces suivantes :
– la demande de permis de construire datée du 31 mai 2017,
– l’attestation de l’assureur DO confirmant que la prime actualisée définitive après la fin de chantier a été intégralement acquittée et que le contrat d’assurance a un caractère définitif,
– l’attestation de la mairie et de la préfecture de non-contestation de conformité, sous peine d’une astreinte journalière de 300 euros par document non remis et par jour de retard une fois passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, le tout dans la limite d’une durée d’un mois,
– débouté la société Oxial de ses demandes d’intérêts de retard, de paiement des frais d’huissier et de dommages et intérêts,
– condamné l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision,
– condamné l’établissement public industriel et commercial Pas-de-[Localité 7] Habitat aux dépens.
L’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat a interjeté appel de cette décision le 8 décembre 2022.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2023, l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat demande à la cour de :
– infirmer le jugement en ce qu’il l’a :
* débouté de ses demandes indemnitaires fondées sur les défauts de conformité de l’immeuble livré,
* condamné à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
– dire et juger que la société Oxial a manqué à son obligation de vendeur en état futur d’achèvement de délivrer un bien conforme aux dispositions contractuelles,
– la condamner à lui payer les sommes suivantes pour mise en conformité par création du vide sanitaire et de la galerie technique :
* travaux de démolition/création : 222 453 euros valeur juin 2020 avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT 01 à la date de la décision judiciaire définitive à intervenir,
* travaux de reprise des réseaux [Localité 8]/EV : 67 232,55 euros valeur juillet 2020 avec actualisation sur l’évolution de l’indice BT 01 à la date de la décision judiciaire définitive à intervenir,
* frais de maîtrise d »uvre : 8 % TTC valeur des travaux,
* frais de bureau de contrôle : 5 % TTC valeur des travaux,
* prime d’assurance dommages ouvrage : 3 % TTC valeur des travaux,
* préjudices immatériels et suggestions annexes : 1 000 euros à titre provisionnel
– dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mis en demeure,
– ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins,
– condamner la société Oxial à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux dépens.
L’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat explique qu’il exerce une fonction de bailleur social et qu’il a souhaité acquérir un nouvel immeuble pour y regrouper ses services et y installer son siège social ; qu’il a donc contracté avec la société Oxial et conclu, par acte authentique du 26 décembre 2018, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour la construction de locaux commerciaux, de locaux administratifs et d’emplacements de parking ; que les plans de l’architecte ont été joints à l’acte de vente et prévoyaient un vide sanitaire avec galerie technique en partie centrale.
Il indique qu’après la signature du procès-verbal de réception et la prise de possession des lieux le 4 février 2020, il s’est aperçu de l’absence de vide sanitaire et de galerie technique ; que cette non-conformité a été dénoncée et que, dans l’attente des travaux de reprise tels que prévus par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, il a consigné le solde du prix ; que compte tenu de l’attitude procédurale de la société Oxial et de la saisie-attribution, il a réglé le solde du prix le 7 juillet 2020 maintenant ses réclamations.
Il invoque les dispositions de l’article 1642-1 du code civil et affirme que la non-conformité de l’immeuble par rapport aux plans contractuels pour absence de vide sanitaire est incontestable ; qu’il a bien dénoncé cette non-conformité dans le délai d’un mois suivant la livraison ; qu’il est en droit d’exiger une mise en conformité, travaux chiffrés à 222 453 euros TTC en juin 2020, somme à laquelle il faut ajouter les coûts des travaux de reprise des réseaux [Localité 8]/EV et des frais annexes (coût de l’assistance d’un maître d’oeuvre, d’un bureau de contrôle, d’une assurance dommages ouvrage). Il invoque également un préjudice immatériel de jouissance à subir pendant les travaux.
Il conteste que les plans annexés à l’acte de vente puissent être de simples plans de géomètre indicatifs ; qu’un vide sanitaire ne peut être qualifié d’élément d’aménagement intérieur ; que le vide sanitaire était également prévu par le plan de l’architecte dont rien n’établit qu’il s’agisse d’un simple document de travail ; qu’un plan du vide sanitaire a également été établi par l’architecte ; que l’attestation de l’architecte est démentie par les plans qu’il a lui-même établis notamment en phase de consultation des entreprises ; qu’il ne peut être contesté que les plans, annexés à l’acte de vente, comportant des dispositions claires et précises, ont valeur contractuelle ; que s’agissant d’éléments enterrés, il n’a pas pu signaler leur absence en cours de chantier, ce d’autant qu’il n’a eu accès au chantier qu’une seule fois durant les opérations de construction.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 août 2023, la société Oxial demande à la cour de :
– confirmer le jugement du 19 octobre 2022 en ce qu’il a :
* débouté l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat de ses demandes indemnitaires fondées sur un défaut de conformité de l’immeuble livré,
* condamné l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance,
– l’infirmer pour le surplus et en conséquence :
– dire n’y avoir lieu à communication par elle de pièces sous astreinte journalière, cette demande étant désormais sans objet,
– condamner l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à lui payer les sommes suivantes :
* 25 703,27 euros au titre des intérêts de retard courant entre le 1er février et le 25 juin 2020,
* 4 125,19 euros au titre des frais d’huissier,
– en tout état de cause, débouter l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles générés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.
La société Oxial rappelle que l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat est un professionnel de la construction ; que la construction est intervenue en étroite collaboration avec le cabinet d’architectes Avant propos ; que les visites sur site ont été régulières et que l’établissement Pas-de-[Localité 7] Habitat a même exigé que soit posée une caméra timlaps pour suivre l’évolution des travaux.
Elle relève qu’au mépris des règles de la VEFA, l’établissement public, dans le but de renégocier le prix de l’immeuble, a retenu 5% du prix alors qu’il avait pris possession de l’immeuble ; que c’est pour cette raison qu’elle a fait effectuer une saisie-attribution qui n’a jamais été contestée.
Elle fait valoir que :
– les annexes au contrat de vente incluent un document dénommé ’descriptif sommaire’ lequel est un document substantiel décrivant le bien vendu ; ce document a été rédigé par le maître d’oeuvre, la société Avant propos ; les annexes comportent également les plans du géomètre expert, le cabinet Lejeail ; ces plans comportent une indication VS (vide sanitaire) sous la dalle du rez-de-chaussée ; cependant, il existe également une mention selon laquelle ’la représentation des éléments d’aménagement intérieur des différents volumes est purement indicative. Ces éléments sont dessinés pour la compréhension du plan’ ; c’est donc un plan indicatif du géomètre expert qui n’est pas le constructeur de l’immeuble ; ce document ne peut donc pas être assimilé à un plan de construction contenant un engagement contractuel,
– aucune remarque n’a été faite au sujet de l’absence du vide sanitaire pendant toutes les opérations de construction alors que le chantier a été suivi avec attention par l’établissement public et que des travaux complémentaires ont été demandés ; elle produit une attestation de l’architecte et du géomètre pour conforter sa position ; ces documents n’ont fait l’objet d’aucun dépôt de plainte pour faux ; pendant les travaux, les plans du rez-de-chaussée, ne comportant aucune mention d’un vide sanitaire, ont été communiqués à l’établissement public, sans que celui-ci ne demande aucune modification à ce sujet, notamment le 7 novembre 2018 ; qu’il a, par ailleurs, donné son accord sur les plans adressés,
– le contrat de vente précise que les caractéristiques techniques du bien vendu se trouvent dans la notice descriptive qui ne comporte pas de mention d’un vide sanitaire,
– le plan préparatoire de mai 2018 établi par l’architecte n’a pas été retenu et n’a pas été intégré à l’acte de vente.
Elle indique que les pièces ont été communiquées, sont accessibles à tous ou doivent être demandées au notaire, rédacteur de l’acte de vente. Elle estime donc que la demande est devenue sans objet.
Elle invoque les dispositions de l’article 36 du contrat prévoyant des pénalités de retard, soulignant que la problématique de la consignation du solde du prix est distincte du problème du paiement qui est intervenu avec retard. Elle sollicite également le remboursement des frais d’huissier exposés pour obtenir le paiement du prix (frais de saisie-attribution).
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant :
Constate que la société Oxial a communiqué à l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat les pièces dont la communication a été ordonnée par le jugement du tribunal judiciaire d’Arras du 19 octobre 2022 ;
Condamne l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat aux dépens d’appel ;
Condamne l’établissement public Pas-de-[Localité 7] Habitat à payer à la société Oxial la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
Le greffier
Le président