ARRET RENDU PAR LA
COUR D’APPEL DE BORDEAUX
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Le : 06 Novembre 2025
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
N° de rôle : N° RG 22/05241 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7KA
E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 9] EURATL ANTIQUE
c/
S.C.I. SCI PALUDATE SEIGLIERE
S.A.R.L. UNION HALL
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 06 Novembre 2025
Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président
La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :
E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT [Localité 9] EURATLANTIQUE,
[Adresse 3]
représentée par Maître Mélissa RIVIERE substituée par Maître Damien DELLA LIBERA, avocats au barreau de BORDEAUX
Appelante d’un jugement rendu le 22 septembre 2022 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 14 novembre 2022,
à :
S.C.I. SCI PALUDATE SEIGLIERE,
[Adresse 4]
S.A.R.L. UNION HALL,
[Adresse 5]
représentées par Maître Yolène DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,
DGFP – [Adresse 12]
Comparant en la personne de Monsieur [Z] [J], inspecteur divisionnaire des finances publiques.
Intimés,
Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 17 septembre 2025 devant :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,
Greffier lors des débats : François CHARTAUD
en présence de Monsieur [Z] [J], inspecteur divisionnaire,
et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
1. La société civile immobilière Paludate Seiglière était propriétaire d’une parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2], située [Adresse 7] [Adresse 17], d’une contenance cadastrale de 294 m².
Cette parcelle est comprise dans la Zone d’aménagement concerté dénommée ’[Localité 9] [Adresse 19]’ créée par arrêté préfectoral du 29 janvier 2013.
Un arrêté préfectoral du 31 mars 2014 a déclaré d’utilité publique les travaux de réalisation de cette ZAC et a autorisé l’Etablissement public d’aménagement (ci-après EPA) [Localité 9] Euratlantique à acquérir par voie d’expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération dans un délai de cinq années, qui a été prolongé d’une nouvelle durée de cinq années par arrêté du 13 février 2019.
Une ordonnance d’expropriation de la parcelle litigieuse a été rendue le 19 juin 2020.
2. Par courrier du 19 novembre 2020, l’EPA [Localité 9] Euratlantique a notifié à la société Paludate Seiglière une offre d’indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant total de 70.531 euros, qui a été acceptée par courrier du 22 décembre suivant, avec une réserve selon laquelle les accès des véhicules à l’immeuble et les stationnements n’en soient pas affectés.
Compte tenu de cette réserve, l’EPA [Localité 9] Euratlantique a, par mémoire enregistré le 4 août 2021, saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation des indemnités de dépossession.
La société à responsabilité limitée Union Hall, qui exploite un fonds de commerce de bar, restaurant et animation dansante notamment sur une emprise de 45 m² de cette parcelle, est intervenue volontairement à l’instance par mémoire enregistré le 10 novembre 2021.
Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 6 décembre 2021 puis, par jugement prononcé le 22 septembre 2022, a statué ainsi qu’il suit :
– fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Paludate Seiglière pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2], d’une contenance cadastrale de 294 m², située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 13] à [Localité 9] aux sommes suivantes :
-indemnité principale : 63.210 euros,
-indemnité de remploi : 7.321 euros,
-indemnité pour perte de revenus locatifs : 2.040 euros ;
– fixe les indemnités revenant à la société à responsabilité limitée Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 14] [Localité 9] aux sommes suivantes :
-108.000 euros au titre de l’indemnité principale,
-4.860 euros au titre de l’indemnité pour création d’une nouvel accès PMR ;
– condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique à payer à la société Paludate Seiglière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique à payer à la société Union Hall la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– déboute les parties pour le surplus ;
– condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9] Euratlantique aux dépens.
L’EPA [Localité 9] Euratlantique a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 14 novembre 2022.
Les sociétés Paludate Seiglière et Union Hall ont constitué avocat le 16 février 2023.
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3. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a déposé son mémoire d’appelant par RPVA le 10 février 2023 et l’a déposé au greffe accompagné de 17 pièces le 13 février suivant.
Le commissaire du gouvernement et les intimées -non encore constituées- en ont reçu notification par courrier postal le 16 février 2023.
L’appelant y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de :
– réformer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde, en ce qu’il :
-fixe les indemnités revenant à la société à responsabilité limitée Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 15] aux sommes suivantes :
-108 000 euros au titre de l’indemnité principale,
– 4 860 euros au titre de l’indemnité pour création d’un nouvel accès PMR,
– condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique à payer à la société civile immobilière Paludate Seiglière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique à payer à la société à responsabilité limitée Union Hall la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-déboute les parties pour le surplus,
-condamne l’Etablissement public d’aménagement [Localité 9]-Euratlantique aux dépens ;
– confirmer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde pour le surplus, en ce qui concerne la fixation des indemnités d’expropriation revenant à la société Paludate Seiglière pour la dépossession de la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 14] [Localité 9] ;
Dès lors,
Statuant à nouveau,
– débouter la société Union Hall de sa réclamation au titre d’une indemnité d’éviction et de l’ensemble de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique ;
– débouter la société Union Hall de toutes prétentions liées à la dépossession de la parcelle cadastrale section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 15] ;
– débouter la société Paludate Seiglière du surplus de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique ;
– condamner la société Union Hall à payer à l’EPA [Localité 9] Euratlantique la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société Union Hall aux dépens.
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4. Les sociétés Union Hall et Paludate Seiglière ont déposé leur mémoire d’intimées ainsi que les 13 pièces au soutien de ce mémoire par RPVA le 13 mai 2024 et les ont déposés au greffe le 15 mai suivant.
Le commissaire du gouvernement et le conseil de [Localité 9] Euratlantique en ont reçu notification par courrier postal respectivement le 1er et le 5 juin 2023.
Les intimées y demandent à la cour, au visa des articles L. 231-1 et suivants et L. 321-2 du code de l’expropriation, de :
– confirmer le jugement rendu le 22 septembre 2022 par la juridiction de l’expropriation de Gironde en ce qu’il a :
-fixé l’indemnité revenant à la société Paludate Seiglière à la somme totale de 72 571euros,
-fixé le principe d’une indemnité au bénéfice de la société Union Hall,
-condamné l’EPA [Localité 9] Euratlantique à verser la somme de 800 euros à la société Paludate Seiglière et 1 500 euros à la société Union Hall au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
– réformer le jugement quant au quantum des indemnités revenant à la société Union Hall ;
Statuant à nouveau,
– fixer les indemnités dues à la société Union Hall à la somme totale de 406 871 euros décomposée comme suit :
– 357 500 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires et de la moins-value du fonds de commerce,
– 39 771 euros au titre de la perte sur travaux non amortis,
– 9 600 euros au titre des travaux de dépose de la terrasse et de création d’un nouvel accès PMR ;
– condamner l’Etablissement Public d’Aménagement [Localité 9] Euratlantique à verser à la société Paludate Seiglière la somme de 500 euros et à la société Union Hall la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.
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5. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a déposé un deuxième mémoire accompagné de deux nouvelles pièces le 11 août 2023 par RPVA et le 16 août suivant au greffe.
Le commissaire du gouvernement et le conseil des intimées en ont reçu notification par courrier postal le 1er septembre 2023.
L’appelant a ajouté au dispositif de ce deuxième mémoire une demande subsidiaire ainsi formulée :
– fixer les indemnités revenant à la société Union Hall pour l’éviction de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] située à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 13] à [Adresse 8] aux sommes suivantes :
– 90 000 euros au titre de l’indemnité principale,
– 4 050 euros au titre de l’indemnité accessoire, pour création d’un nouvel accès PMR ;
– débouter la société Paludate Seiglière du surplus de ses prétentions et demandes formulées à l’encontre de l’EPA [Localité 9] Euratlantique.
La demande initiale y est maintenue à titre principal et la demande au titre des frais irrépétibles de l’appelant y est présentée en tout état de cause.
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6. Les intimées ont déposé au greffe un deuxième mémoire le 13 mai 2024 dont les autres parties ont reçu notification par courrier postal le 28 mai suivant pour le conseil de [Localité 9] Euratlantique et le 30 mai 2024 pour le commissaire du gouvernement.
Elles ont notifié par RPVA le 16 avril 2025 un troisième mémoire et l’ont déposé au greffe le lendemain, accompagné d’une nouvelle pièce. Elles y modifient ainsi les demandes de la société Union Hall :
– fixer les indemnités dues à la société Union Hall à la somme totale de 406 871 euros, décomposée comme suit :
-indemnité principale : 493 176,75 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires et de la moins-value du fonds de commerce,
-indemnités accessoires : 49 377 euros au titre de la perte sur travaux non amortis et des travaux de dépose de la terrasse et de création d’un nouvel accès PMR.
Elles y portent également la demande de la société Union Hall au titre de ses frais irrépétibles à la somme de 3.500 euros.
Le commissaire du gouvernement en a reçu notification par courrier postal le 24 avril suivant et le conseil de [Localité 9] Euratlantique le 25 avril 2025.
7. L’EPA [Localité 9] Euratlantique a notifié par RPVA et déposé au greffe un troisième mémoire le 5 septembre 2025, accompagné de trois nouvelles pièces.
Ils ont été notifiés par le greffe aux autres parties le 11 septembre suivant.
L’appelant y modifie le dispositif de ses conclusions en ajoutant la demande suivante :
– condamner la société Union Hall à verser à l’EPA [Localité 9] Euratlantique la somme de 4.590 euros HT, soit 5.508 euros TTC hors indexation, à valoir au titre de l’indemnité due pour l’occupation de la terrasse extérieure d’une superficie de 45 m² située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sur une période de 27 mois, courant à compter du 31 mai 2023 ;
– déduire, le cas échéant, la somme de 4.590 euros HT, soit 5.508 euros TTC hors indexation, du montant total des indemnités susceptibles d’être versées à la société Union Hall.
8. Par message RPVA du 16 septembre 2025 et mémoire déposé le même jour au greffe, la société Union Hall et la société Paludate Seiglière demandent à la cour d’écarter les conclusions et pièces n° 20, 21 et 22 déposés par l’EPA [Localité 9] Euratlantique le vendredi 5 septembre 2025 en raison de leur tardiveté et de la violation du principe du contradictoire.
9. Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,
Dans les limites de sa saisine,
Rejette le mémoire et les pièces déposés le 5 septembre 2025 par l’EPA [Localité 9] Euratlantique,
Confirme le jugement prononcé le 22 septembre 2022 par le juge de l’expropriation de la Gironde,
Y ajoutant,
Condamne l’EPA [Localité 9] Euratlantique à payer les dépens de l’appel,
Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,
L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.
Le greffier, Le président,