Cour d’appel de Riom, 18 novembre 2025, RG n° 23/01539

COUR D’APPEL

DE [Localité 15]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 18 novembre 2025

N° RG 23/01539 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCEG

-DA- Arrêt n°

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT CGI BATIMENT / [J] [I], S.A.R.L. CLE, S.A.S. BAS LIVRADOIS, S.E.L.A.R.L. [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEF

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12], décision attaquée en date du 18 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 18/05591

Arrêt rendu le MARDI DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A. CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT – CGI BATIMENT

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. CLE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.S. BAS LIVRADOIS

[Adresse 16]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.E.L.A.R.L. [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLEF

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 29 septembre 2025

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE :

Le 9 juillet 2015 Mme [J] [I] a souscrit auprès de la SARL CLE VILLAS CLUB (la SARL CLE), un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour l’édification d’une maison d’habitation sur un terrain situé à [Localité 17] (Puy-de-Dôme). Le prix était de 188 145 EUR TTC, une somme de 9900 EUR représentait les ouvrages dont Mme [I] s’était réservé l’exécution, s’agissant du lot VRD et branchements.

La SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) intervenait dans cette opération immobilière en sa qualité de garant de livraison pour la SARL CLE. Devant la cour la compagnie SMABTP vient aux droits de la SA CGIB.

La réception des travaux réalisés par la SARL CLE a eu lieu le 12 décembre 2016 avec réserves.

Les travaux du lot VRD et branchements qui étaient réservés ont été effectués par la SARL BAS LIVRADOIS suivant procès-verbal de réception signé sans réserve le 6 juin 2017.

Dès la réception des travaux, Mme [I] s’est plainte de diverses malfaçons affectant l’ouvrage, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur.

Le 28 novembre 2017 elle a fait assigner le constructeur la SARL CLE devant le juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 19 décembre 2017 le juge des référés a désigné en qualité d’expert M. [V] [M].

Par ordonnance du 29 juin 2018 le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise opposables à la SARL BAS LIVRADOIS.

Par ordonnance du 9 juin 2020 le juge des référés a déclaré l’expertise en cours commune et opposable à la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) en sa qualité de garant de livraison.

L’expert judiciaire M. [V] [M] a déposé son rapport le 30 septembre 2021.

Entre-temps, le 6 décembre 2018 Mme [I] avait fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SA CGIB, la SARL BAS LIVRADOIS et la SARL CLE.

À l’issue des débats, par jugement du 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

ORDONNE la clôture de l’affaire à la date du 26 juin 2023, date de l’audience de plaidoiries ;

CONDAMNE la SARL CLE, sous la garantie de la société CGI BÂTIMENT, à payer à Madame [J] [I] la somme de 12.080 euros sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil ;

CONDAMNE la SARL CLE à payer à Madame [J] [I] la somme totale de 21.074,99 euros sur le fondement des articles 1132 et 1147 anciens du code civil ;

CONDAMNE la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Madame [J] [I] la somme de 4.950 euros sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil ;

DIT que les sommes de 12.080 euros due par la SARL CLE et 4.950 euros due par la SARL BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprises seront réévaluées en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 4 octobre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la SARL CLE et la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Madame [J] [I] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL CLE à payer à Madame [J] [I] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL CLE aux dépens, incluant les dépens de la présente procédure et de référé ainsi que le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés. »

***

Dans des conditions non contestées la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (SA CGIB) a fait appel de cette décision le 3 octobre 2023.

Dans ses conclusions ensuite du 23 juin 2025, la compagnie SMABTP, venant aux droits de la SA CGIB, demande à la cour de :

« Vu l’article L. 231-6 du Code de la construction et l’habitation :

Donner acte à la SMABTP de son intervention volontaire.

Dire recevable et bien fondé l’appel de la SMABTP.

Dire mal fondé l’appel incident de Madame [I].

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 18 septembre 2023 en ce qu’il a condamné la SARL CLE sous la garantie de la Société CGI BÂTIMENT à payer à Madame [J] [I] la somme de 12 080 euros sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil.

Statuant à nouveau :

Dire mal fondée la demande de Madame [J] [I] dirigée contre la SMABTP.

Débouter Madame [J] [I] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre SMABTP.

Condamner Madame [J] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître LACQUIT. »

***

Mme [J] [I] a pris en dernier lieu des « conclusions de synthèse » le 25 septembre 2025, pour demander à la cour de :

« Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil ;

Vu les articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-6 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DIRE mal fondé l’appel de la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BATIMENT à l’encontre du jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand ;

Y faisant droit ;

DÉBOUTER la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BATIMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Madame [I] [J] ;

DÉCLARER recevable et bien fondée Madame [I] [J] en son appel incident du jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand ;

INFIRMER le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

– Limité la condamnation de la société CLE VILLAS CLUB à payer à Madame [I] [J] la somme de 907,50 € au titre de la réparation des menuiseries ;

– Limité la condamnation de la société CLE VILLAS CLUB à payer à Madame [I] [J] la somme de 14 302,99€ (mur de soutènement) au titre des travaux d’implantation, d’accessibilité et d’habitation de l’immeuble litigieux ;

– Limité la garantie de livraison de la société CGI BATIMENT aux seuls travaux de reprise relevant du parfait achèvement (article 1792-6 du code civil) ;

– Limité l’actualisation du coût des travaux en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 4 octobre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise et date du délibéré du jugement, aux seuls travaux de reprise relevant du parfait achèvement (article 1792-6 du code civil) ;

– Limité la condamnation de la société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] [J] la somme de 4950 € au titre de la réparation des réseaux ;

– Limité la condamnation in solidum des sociétés [Adresse 11] et BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] [J] la somme de 2000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

ET STATUANT À NOUVEAU EN DROIT ET EN FAIT :

CONDAMNER la SMABTP venant aux droits et obligations de la société CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

– Ouvrage de protection des fondations vis-à-vis du risque sécheresse + soutènement et voies d’accès : 117 491,41 € TTC

– Menuiseries intérieures extérieures : 2 944,80 € TTC

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la société BAS LIVRADOIS à porter et payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

– Reprise réseaux EP/[Localité 13] : 11 616,00 €

– Mise en place limitateur diffuseur EP : 5 340,00 €

– Frais de curage des réseaux : 1 626,80 €

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER in solidum BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] [J] la somme de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONFIRMER la décision déférée en ce qu’elle a retenu la garantie de la société CGI BATIMENT, aux droits et obligations de laquelle vient désormais la SMABTP, au titre des travaux de parfait achèvement en condamnant la SMABTP à payer à Madame [I] [J] les sommes suivantes :

– 800 € au titre des tuiles détériorées ;

– 3 089,90 € au titre de l’enduit extérieur non conforme ;

– 1 080 € au titre des frais de réfection des joints de carrelage ;

– 4370,74 € au titre du remplacement des gouttières ;

– 2 944,80 € au titre de la reprise des menuiseries intérieures et extérieures.

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

FIXER au PASSIF de la société [Adresse 10] représentée par Me [H] [G] de la SELARL [G] les sommes suivantes :

– 117 491,41 € TTC : Ouvrage de protection des fondations vis-à-vis du risque sécheresse

+ soutènement et voies d’accès ;

– 2 944,80 € TTC : Menuiseries intérieures extérieures ;

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir ;

– 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

– 800 € au titre des tuiles détériorées ;

– 3 089,90 € au titre de l’enduit extérieur non conforme ;

– 1 080 € au titre des frais de réfection des joints de carrelage ;

– 4370,74 € au titre du remplacement des gouttières ;

– 2 944,80 € au titre de la reprise des menuiseries intérieures et extérieures ;

Outre indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction entre le mois de septembre 2021 (date du rapport [M]) et la date de l’arrêt à intervenir

DÉBOUTER les sociétés CLE VILLA CLUB, BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNER in solidum la société BAS LIVRADOIS et la SMABTP venant aux droits et obligations de CGI BÂTIMENT à porter et payer à Madame [I] la somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés, avocat sur son affirmation de droit. »

***

La SARL BAS LIVRADOIS a conclu le 14 juin 2024, pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 1792 du Code Civil

À titre principal

INFIRMER le jugement dont appel rendu le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a :

– Condamné la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 4.950 € sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil,

– Dit que la somme de 4.950 € due par la Société BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprise seront réévalués en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 04 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du présent jugement,

– Condamné in solidum la SARL CLE et la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

– Rejeté les demandes de la Société BAS LIVRADOIS de voir :

À titre principal,

DÉBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS, la responsabilité décennale de cette dernière ne pouvant être recherchée, le maître d’ouvrage ayant réceptionné l’ouvrage en ayant eu connaissance de l’existence de vices l’affectant.

Subsidiairement,

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes indemnitaires au titre des travaux de reprise de l’ouvrage, réalisés par la Société BAS LIVRADOIS, supérieures à la somme de 3 500 € TTC, outre la somme de 1450,80 C au titre des frais de curage des réseaux.

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes de condamnations conjointes et solidaires entre la Société BAS LIVRADOIS et les autres constructeurs.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

STATUER ce que de droit quant aux dépens, dont la charge ne pourra être supérieure à 25 % concernant la Société BAS LIVRADOIS.

DÉBOUTER en conséquence Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS, la réception des travaux dont les malfaçons apparentes laissaient déjà présager des désordres à venir, rendant tout recours de Madame [I] infondé du fait de l’absence de réserve émise de sa part.

Subsidiairement

CONFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a :

– Condamné la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 4.950 € sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil,

– Dit que la somme de 4.950 € due par la Société BAS LIVRADOIS correspondant aux travaux de reprise devait être réévalués en fonction de l’indice du coût de la construction entre le 04 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date de délibéré du jugement rendu le 18 septembre 2023.

– Rejeté toute autre demande à l’égard de la Société BAS LIVRADOIS.

DÉBOUTER Madame [I] de toute demande indemnitaire supérieure à la somme de 4.950 € au titre des travaux de reprise de l’ouvrage et des frais de curage des réseaux, s’agissant de l’évaluation retenue par l’Expert judiciaire.

DÉBOUTER Madame [I] de toute réévaluation en fonction de l’indice du coût de la construction, au-delà de la date du jugement rendu le 18 septembre 2023, puisque les fonds lui ont été alloués dans le cadre de l’exécution provisoire de ladite décision.

INFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a condamné in solidum la SARL CLE et la Société BAS LIVRADOIS à payer à Madame [I] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes de condamnations conjointes et solidaires entre la Société BAS LIVRADOIS et les autres constructeurs, aucune solidarité n’ayant vocation à s’appliquer.

DÉBOUTER Madame [I] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance injustifié.

À titre infiniment subsidiaire

CONFIRMER le jugement dont appel rendue le 18 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, en toutes ses dispositions, sauf à appliquer sur les sommes dont la Société BAS LIVRADOIS a été condamnée in solidum, un pourcentage qui ne saurait être supérieure à 25 % à son égard.

DÉBOUTER Madame [I] de toutes demandes, fins et conclusions contraires. »

***

La SARL CLE avait pris des conclusions le 6 mai 2024. Cependant sa liquidation judiciaire a été prononcée par le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand suivant jugement du 26 mars 2025.

En sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL CLE, la SELARL [G] a été assignée en intervention forcée par la SMABTP le 25 juin 2025, par remise à personne habilitée à recevoir l’acte.

La SELARL [G] n’a pas constitué avocat devant la cour.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance, sauf l’absence du constructeur la SARL CLE.

La clôture de la procédure a été prononcée lors de l’audience des plaidoiries le lundi 29 septembre 2025.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Fixe la clôture de la procédure à la date du 29 septembre 2025 ;

Infirme le jugement, sauf en ce que le tribunal statue sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

Statuant à nouveau pour le reste :

’ Condamne la SMABTP, venant aux droits de la SA CGIB, à payer à Mme [J] [I] la somme de 26 041,53 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

’ Condamne la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Mme [J] [I] la somme de 16 956 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

’ Condamne la SARL BAS LIVRADOIS à payer à Mme [J] [I] la somme de 6 000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance ;

’ Fixe au passif de la SARL CLE la somme de 27 412,14 EUR TTC, qui sera évaluée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le 30 septembre 2021, date du rapport judiciaire de M. [M], jusqu’à la date du présent arrêt ;

Condamne la SMABTP à payer à Mme [J] [I] la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne la SMABTP aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS POULET VIAN et associés, avocat sur son affirmation de droit ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président