1. Les « Troubles du voisinage » sont appréciés selon le principe jurisprudentiel selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ce principe irrigue tant le droit commun de la responsabilité que le droit des baux d’habitation, y compris en logement social (HLM).
2. En matière locative, le bailleur social est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de délivrer un logement décent. Ces obligations résultent notamment de l’Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’Article 1719 du Code civil. Le locataire, de son côté, doit user paisiblement des lieux et ne pas troubler la tranquillité d’autrui, en application de l’Article 7 de la loi n° 89-462 et de l’Article 1728 du Code civil.
3. La jurisprudence récente confirme la possibilité d’engager la responsabilité du bailleur et/ou de l’auteur des nuisances lorsque les troubles excèdent la normale. À titre d’illustration, une décision a rappelé que « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage » et a retenu la responsabilité pour inertie du propriétaire tenu d’agir contre les troubles causés par son occupant.
4. En copropriété (cas des résidences mixtes), l’Article 9 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 impose à chaque occupant d’user de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ce standard se transpose, par analogie, à l’exigence de tranquillité collective en ensembles HLM.
5. Le bailleur social doit garantir une jouissance paisible, intervenir contre les nuisances connues et procéder aux mesures appropriées (mise en demeure, action en justice, résiliation du bail du fauteur de troubles le cas échéant). Cette obligation découle de l’Article 6 de la loi n° 89‑462 et de l’Article 1719 du Code civil. Le défaut d’intervention peut engager sa responsabilité civile, notamment si son inertie prolonge un trouble caractérisé.
6. Le locataire doit s’abstenir de tout comportement générateur de nuisances anormales (bruits répétés, agressions, menaces, dégradations des parties communes, attroupements, nuisances olfactives). Le non‑respect expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’Article 7 de la loi n° 89‑462 et de l’Article 1729 du Code civil (manquement grave).
7. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, son acquisition ne peut être constatée que si les manquements visés par la clause sont précisément caractérisés; à défaut, le juge du fond apprécie souverainement la gravité des troubles pour prononcer la résiliation.
8. Le caractère « anormal » se déduit de critères cumulatifs ou convergents : intensité, répétition, durée, horaires, contexte d’urbanisme, efforts d’isolation, tolérance locale. Sont souvent retenus comme anormaux en HLM les nuisances sonores nocturnes récurrentes, les menaces, violences, dégradations et rassemblements perturbants.
9. La preuve peut être rapportée par attestations conformes à l’Article 202 du Code de procédure civile, constats d’huissier, mains courantes, procès-verbaux, enregistrements (dans le respect de la loyauté de la preuve), échanges avec le bailleur, rapports de police, ainsi que signalements de voisins.
10. Si le bailleur, dûment informé, s’abstient de prendre des mesures efficaces pour faire cesser des troubles manifestement anormaux, sa responsabilité contractuelle peut être engagée pour manquement à la jouissance paisible (Article 6 loi n° 89‑462; Article 1719 du Code civil). La victime peut solliciter des dommages‑intérêts, une réduction de loyer, voire la résiliation à ses torts.
11. La jurisprudence retient la condamnation du bailleur en cas d’inaction prolongée face à des nuisances graves et répétées, y compris de manière solidaire avec l’auteur des nuisances, lorsque l’inaction a contribué au maintien du trouble.
12. Le bailleur peut mettre en demeure le locataire fauteur de troubles, saisir le juge des contentieux de la protection pour solliciter la résiliation judiciaire et l’expulsion, sur le fondement des Articles 1728 et 1729 du Code civil et de l’Article 7 de la loi n° 89‑462. En présence d’une clause résolutoire, le juge des référés peut constater son acquisition pour les manquements expressément visés au bail; sinon, le juge du fond apprécie la gravité des troubles.
13. L’expulsion ne peut intervenir qu’après le délai légal et le respect des garanties procédurales (commandement, délais, éventuelles trêves et demandes de délais sur le fondement du code des procédures civiles d’exécution). L’indemnité d’occupation peut être due postérieurement à la résiliation.
14. Étape amiable organisée: consignation chronologique des nuisances, demandes écrites au fauteur et au bailleur, médiation sociale/locative, recours au gardien ou au service de gestion locative. Cette documentation structurée est essentielle à la preuve.
15. Mise en demeure: envoi en recommandé au bailleur social, rappelant ses obligations légales (Article 6 loi n° 89‑462; Article 1719 du Code civil) et joignant les preuves. Demander des mesures ciblées (rappel des obligations, médiation, sécurisation des parties communes, procédure disciplinaire, action en résiliation si nécessaire).
16. Voie judiciaire: saisine du juge des contentieux de la protection pour solliciter, selon le cas, injonctions, dommages‑intérêts, réduction de loyer, résiliation du bail de l’auteur des troubles; le cas échéant, responsabilité du bailleur pour inertie. Possibilité de référé en cas de trouble manifestement illicite ou d’urgence.
17. L’occupant non titulaire du bail peut voir son action jugée irrecevable faute d’intérêt à agir personnel contre le bailleur, hors hypothèses spécifiques. Il est donc stratégique d’articuler l’action avec le titulaire du bail ou d’établir un droit propre (par ex., co‑titularité ou mandat).
18. Lorsque les troubles altèrent gravement la jouissance, des décisions ont admis que le juge puisse ordonner des mesures de relogement adaptées, notamment en cas de vulnérabilité, tout en rappelant que le bailleur doit agir diligemment pour faire cesser les nuisances.
19. Obligations du bailleur et du locataire: Article 6 et Article 7 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989; Article 1719, Article 1720, Article 1728 et Article 1729 du Code civil. Ces textes fondent la délivrance d’un logement décent, la jouissance paisible, les réparations nécessaires, l’usage raisonnable du bien et les sanctions en cas de manquement.
20. Voisinage et copropriété: Article 9 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 (usage des parties privatives), principe général des troubles anormaux de voisinage (fondement prétorien).
21. Responsabilité du bailleur et troubles anormaux de voisinage; principe « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage »; inertie fautive du propriétaire et condamnation solidaire pour les préjudices subis: voir Responsabilité du bailleur et troubles anormaux de voisinage : condamnation solidaire pour préjudices subis – Tribunal judiciaire de Toulouse, 8 octobre 2025, RG n° 25/00499.
22. Obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible et d’intervenir; possibilité de relogement adapté lorsque la jouissance est gravement altérée: voir Relogement adapté et résiliation pour troubles de voisinage : Questions / Réponses juridiques
23. Résiliation pour troubles graves; rappel des textes de base (Article 1728 du Code civil) et cadre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation: voir Résiliation de bail pour troubles de voisinage graves : Questions / Réponses juridiques
24. Résiliation et compétences du juge; limites de la clause résolutoire aux manquements prévus; la juridiction des référés ne peut que constater l’acquisition de la clause: voir Troubles de voisinage et résiliation de bail : Questions / Réponses juridiques.
25. Obligations réciproques bailleur/locataire et logement décent; jouissance paisible; réparations: voir Conflit de voisinage et droits des occupants en question : Questions / Réponses juridiques
26. En HLM, les Troubles du voisinage se traitent par une double voie: action contre l’auteur des nuisances et, si nécessaire, mise en cause du bailleur en cas d’inertie. La clé est la preuve structurée du caractère anormal des troubles et la diligence procédurale.
27. Plan d’action recommandé: documenter, alerter le bailleur par écrit, solliciter médiation et mesures de sécurité, exiger des mises en demeure, puis, en cas d’échec, saisir le juge pour faire cesser le trouble, obtenir des dommages‑intérêts, une réduction de loyer, voire la résiliation du bail du fauteur. En situations sensibles, envisager le relogement adapté.
28. • Article 6 loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 – obligation d’assurer la jouissance paisible et la décence du logement. • Article 7 loi n° 89‑462 – obligation d’usage paisible par le locataire. • Article 1719 du Code civil – obligation de délivrance conforme et jouissance paisible. • Article 1720 du Code civil – réparations nécessaires. • Article 1728 du Code civil – usage raisonnable de la chose louée. • Article 1729 du Code civil – sanctions du manquement. • Article 9 loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 – usage des parties privatives sans atteinte aux droits d’autrui.
29. • Responsabilité du bailleur et troubles anormaux de voisinage : condamnation solidaire pour préjudices subis – Tribunal judiciaire de Toulouse, 8 octobre 2025, RG n° 25/00499. • Relogement adapté et résiliation pour troubles de voisinage : Questions / Réponses juridiques
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