La SARL TK Promotion a répondu en juillet 2021 en indiquant avoir déposé une demande de permis de construire et avoir transmis les documents nécessaires à son partenaire bancaire. Cependant, elle n’a pas fourni de preuve de la demande de financement dans le délai imparti. En novembre 2021, la société a demandé une nouvelle prorogation, mais les promettants ont refusé, arguant que la promesse était caduque en raison de l’absence de justification de la demande de financement.
Les promettants ont alors assigné la SARL TK Promotion devant le tribunal, demandant la constatation de la caducité de la promesse et la nullité de la levée d’option. Le tribunal a constaté la caducité de la promesse en raison de l’absence de justification de la demande de financement dans le délai imparti, déboutant la société de ses demandes et confirmant que les promettants étaient libérés de tout engagement.
La SARL TK Promotion a interjeté appel, soutenant que la promesse était valide et que la levée d’option avait été faite dans les délais. Cependant, la cour a confirmé le jugement de première instance, rejetant les demandes de la société et condamnant celle-ci aux dépens. Les promettants ont également été déboutés de leurs demandes d’indemnités.
La promesse unilatérale de vente est régie par les articles 1123 et suivants du Code civil. Selon l’article 1123, alinéa 1, « la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui a la faculté d’accepter ou de refuser cette vente. »
L’article 1124 précise que « la promesse unilatérale de vente doit être constatée par écrit. » De plus, l’article 1304-1 du Code civil stipule que « la condition suspensive est celle qui subordonne l’effet d’un acte à la réalisation d’un événement futur et incertain. » Dans le cas présent, la promesse était assortie de treize conditions suspensives, dont l’obtention d’un financement bancaire.
La mise en demeure est un acte juridique qui permet de rappeler à une partie ses obligations contractuelles. Selon l’article 1344 du Code civil, « la mise en demeure est un acte par lequel le créancier demande au débiteur d’exécuter son obligation. » Dans cette affaire, les promettants ont mis en demeure la société TK Promotion par lettre recommandée, lui demandant de justifier du dépôt de la demande de financement.
Le tribunal a retenu que la société TK Promotion n’a pas justifié du dépôt d’une demande de financement dans le délai imparti, ce qui a conduit à la caducité de la promesse au 23 août 2021, conformément à l’article 1304-4 du Code civil, qui stipule que « la caducité de la promesse intervient de plein droit en cas de défaillance d’une condition suspensive. »
Les conditions suspensives jouent un rôle crucial dans la validité d’une promesse unilatérale de vente. L’article 1304-1 du Code civil définit la condition suspensive comme un événement futur et incertain qui doit se réaliser pour que l’obligation prenne effet. Dans cette affaire, l’obtention d’un financement était une condition suspensive essentielle.
Le tribunal a constaté que la société TK Promotion n’avait pas respecté cette condition en ne justifiant pas du dépôt d’une demande de financement dans le délai fixé. Cela a conduit à la caducité de la promesse, car, selon l’article 1304-4, « l’absence de réalisation d’une condition suspensive entraîne la caducité de l’obligation. »
La caducité d’une promesse unilatérale de vente a pour effet de libérer les parties de leurs obligations respectives. L’article 1304-4 du Code civil précise que « la caducité d’une obligation entraîne la disparition de celle-ci. » Dans le cas présent, le tribunal a constaté que la promesse était caduque au 23 août 2021, ce qui a permis aux promettants de se considérer comme libérés de tout engagement envers la société TK Promotion.
De plus, l’article 1124, alinéa 2, stipule que « la promesse peut être révoquée par le promettant tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option. » Cependant, dans cette affaire, les promettants n’ont pas révoqué la promesse, mais ont simplement constaté sa caducité en raison de la défaillance de la condition suspensive.
La question de la signature est essentielle dans la validité d’une promesse unilatérale de vente. Selon l’article 1988 du Code civil, « le mandat doit être donné par écrit lorsque l’objet du mandat est un acte qui doit être constaté par écrit. » Dans cette affaire, il a été soulevé que la promesse n’était pas signée par l’époux de la demanderesse, ce qui pourrait affecter sa validité.
Le tribunal a noté que la promesse n’avait pas été signée par le conjoint de la demanderesse, ce qui soulève des questions sur la validité de l’engagement pris par la seule épouse. En vertu du régime de la communauté universelle, l’article 1422 du Code civil stipule que « les époux doivent consentir ensemble aux actes de disposition concernant les biens de la communauté. » Cela pourrait donc entraîner la nullité de la promesse si l’époux n’a pas donné son consentement.
Les demandes d’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts reposent sur la notion de responsabilité contractuelle. Selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Dans cette affaire, les époux [C] ont demandé une indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Cependant, le tribunal a débouté les époux de leur demande d’indemnité d’immobilisation, en se fondant sur le fait que la promesse était caduque et qu’aucune indemnité n’était due en cas de caducité. De plus, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a également été rejetée, car il n’a pas été prouvé que la société TK Promotion avait agi de manière abusive dans l’exercice de ses droits.
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné la société TK Promotion à verser aux époux [C] une somme de 3.500€ en application de cet article.
Cette décision est fondée sur le principe selon lequel la partie qui succombe dans ses prétentions doit supporter les frais de l’instance, conformément à l’article 700, qui stipule que « le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Poitiers, 25 novembre 2025, N° de RG 24/00120 – Thématiques associés : Immobilier – Caducité de la promesse – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 décembre 2025