Résiliation de contrat de résidence sociale pour impayés et expulsion autorisée

📘 L’Essentiel

La résiliation de plein droit d’un contrat de résidence sociale, comme celui entre la société Adoma et M. [Y] [N], est régie par les articles 8 et 11 de la convention de résidence, prévoyant une clause résolutoire en cas d’impayés. La procédure d’expulsion est encadrée par la loi n° 89-462, qui ne s’applique pas aux logements-foyers. La demande de délais de paiement de M. [Y] [N] est fondée sur l’article 24 III de cette loi, mais ne s’applique pas aux contrats de résidence sociale.

🧾 Contexte de l’affaire

La société Adoma a attribué un logement à un locataire par un contrat signé le 18 mars 2011, stipulant une redevance mensuelle de 362 euros. En raison d’impayés, un plan d’apurement amiable a été établi en avril 2019 pour un montant de 200,54 euros, mais de nouveaux impayés ont rapidement émergé. En août 2021, Adoma a proposé un nouvel échéancier pour un montant de 576,24 euros, resté sans réponse de la part du locataire.

Le 8 décembre 2022, Adoma a signifié une mise en demeure au locataire, indiquant un solde débiteur de 3 621,58 euros, avec un délai d’un mois pour régler la dette. Cette mise en demeure rappelait également la clause résolutoire du contrat. Le 13 décembre 2022, Adoma a assigné le locataire devant le tribunal, qui a rendu un jugement le 27 juillet 2023. Ce jugement a constaté la résiliation du contrat de résidence, déclaré le locataire sans droit ni titre, autorisé son expulsion, et condamné le locataire à verser 2 725,10 euros pour les redevances dues, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le locataire a interjeté appel de ce jugement le 11 septembre 2023, demandant l’infirmation de la décision et la déclaration d’irrecevabilité des demandes d’Adoma. Dans ses conclusions, Adoma a demandé à la cour de confirmer le jugement et de débouter le locataire de ses demandes.

La cour a examiné la recevabilité des demandes d’Adoma, rejetant l’argument du locataire concernant la notification au Préfet, car les dispositions applicables aux logements-foyers ne s’appliquent pas dans ce cas. La cour a également confirmé la résiliation du contrat et l’expulsion, considérant que le locataire avait abandonné ses demandes d’infirmation. Concernant le solde débiteur, la cour a constaté que le locataire n’avait pas contesté la dette et a confirmé la condamnation au paiement de 2 831,13 euros. Enfin, la demande de dommages et intérêts du locataire a été déclarée irrecevable, et il a été condamné à payer une indemnité de procédure à Adoma.

💡 Réflexe juridique

La résiliation de plein droit d’un contrat de résidence sociale, tel que celui conclu entre la société Adoma et M. [Y] [N], est régie par les dispositions des articles 8 et 11 de la convention de résidence, qui prévoient l’application d’une clause résolutoire en cas d’impayés de redevances. Cette clause résolutoire est applicable conformément aux stipulations contractuelles et aux règles générales du droit des obligations, notamment celles énoncées dans le Code civil, en particulier l’article 1231-1 qui permet la résiliation d’un contrat en cas d’inexécution de ses obligations.

En ce qui concerne la procédure d’expulsion, celle-ci est encadrée par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires, mais qui, selon l’article 2 de cette même loi, ne s’applique pas aux logements-foyers. Les articles L.633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation définissent les logements-foyers et précisent que les règles applicables à ces établissements sont distinctes de celles des baux d’habitation classiques.

La demande de délais de paiement formulée par M. [Y] [N] est fondée sur l’article 24 III de la loi n° 89-462, qui prévoit la possibilité d’accorder des délais de paiement en cas de difficultés financières. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux contrats de résidence sociale, comme le précise l’article 2 de la loi précitée. En outre, l’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder des délais de paiement, mais ne prévoit pas la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui est une spécificité des contrats de résidence sociale.

La demande de dommages et intérêts introduite par M. [Y] [N] en appel est déclarée irrecevable en raison de son caractère nouveau, n’ayant pas été soumise en première instance, ce qui contrevient aux exigences de concentration des prétentions énoncées à l’article 910-4 du Code de procédure civile. Ce dernier impose aux parties de présenter l’ensemble de leurs demandes dès le premier jeu de conclusions, sous peine d’irrecevabilité.

Enfin, la condamnation aux dépens et à l’indemnité de procédure est fondée sur les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, qui prévoient la possibilité pour la partie gagnante d’obtenir le remboursement de ses frais de justice.

🏛️ Q/R Juridiques

Quel est le fondement juridique de la résiliation du contrat de résidence ?

La résiliation du contrat de résidence est fondée sur les dispositions des articles 8 et 11 de la convention de résidence, qui prévoient une clause résolutoire en cas de non-paiement des redevances. Selon l’article 8, « le non-paiement de la redevance dans le délai imparti entraîne la résiliation de plein droit du contrat ». De plus, l’article 11 stipule que « la résiliation du contrat est constatée par une mise en demeure restée sans effet ». Dans le cas présent, la société Adoma a signifié une mise en demeure à M. [Y] [N] le 8 décembre 2022, ce qui a conduit à la résiliation du contrat à compter du 14 janvier 2023.

Quel est l’impact de la notification de l’assignation au Préfet sur la recevabilité de l’action ?

La question de la notification de l’assignation au Préfet est régie par l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose cette notification sous peine d’irrecevabilité. Cependant, l’article 2 de la même loi précise que cette obligation ne s’applique pas aux logements-foyers. En l’espèce, le contrat de résidence de M. [Y] [N] est un contrat de résidence sociale, et donc, les dispositions relatives à la notification au Préfet ne sont pas applicables. Par conséquent, la demande de M. [Y] [N] tendant à voir déclarer irrecevable l’action de la société Adoma a été rejetée.

Quel est le statut de la clause résolutoire dans le cadre de l’appel ?

Dans le cadre de l’appel, il a été constaté que M. [Y] [N] n’a pas contesté la résiliation du contrat de résidence dans ses conclusions d’appel. Selon l’article 954 du Code de procédure civile, l’absence de critique ou de développement sur un point donné est considérée comme un abandon de la demande. Ainsi, la cour a confirmé le jugement qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2023.

Quel est le fondement juridique de l’expulsion de M. [Y] [N] ?

L’expulsion de M. [Y] [N] est fondée sur la constatation de son absence de droit ou de titre à occuper le logement depuis la résiliation du contrat. La cour a noté que M. [Y] [N] a quitté les lieux depuis le 13 novembre 2023, rendant la demande d’expulsion sans objet. Toutefois, la décision initiale du juge a été confirmée, autorisant la société Adoma à procéder à l’expulsion.

Quel est le montant de la dette locative et les conséquences de son non-paiement ?

M. [Y] [N] a été condamné à verser la somme de 2 725,10 euros au titre des redevances dues. En application de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts de retard au taux légal s’appliquent à compter de la mise en demeure. La cour a également noté que M. [Y] [N] a sollicité des délais de paiement, mais cette demande a été rejetée car les dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas au contrat de résidence de la société Adoma.

Quel est le cadre juridique des demandes de délais de paiement ?

Les délais de paiement peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, qui permet d’accorder des délais de paiement jusqu’à 24 mois. Cependant, la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas prévue par la loi pour les contrats de résidence sociale. En conséquence, la demande de M. [Y] [N] pour des délais de paiement de 30 mois a été rejetée, car il avait déjà bénéficié de délais antérieurs sans les respecter.

Quel est le statut de la demande de dommages et intérêts formulée par M. [Y] [N] ?

La demande de dommages et intérêts de M. [Y] [N] a été déclarée irrecevable car elle a été présentée pour la première fois en appel, ce qui constitue une demande nouvelle au sens de l’article 564 du Code de procédure civile. De plus, M. [Y] [N] n’a pas respecté le principe de concentration des prétentions prévu par l’article 910-4 du même code, qui impose de présenter toutes les demandes dès le premier jeu de conclusions.

Quel est le montant des dépens et des indemnités de procédure ?

M. [Y] [N] a été condamné à payer à la société Adoma une indemnité de procédure de 500 euros, ainsi qu’aux dépens d’appel. Les dispositions du jugement initial ont été confirmées concernant les dépens, ce qui signifie que M. [Y] [N] est responsable des frais engagés par la société Adoma dans le cadre de la procédure.

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15230 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHQP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11-23-0646

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023-50362 du 06/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Société ADOMA société anonyme d’économie mixte prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1231

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, et par Monsieur Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société Adoma a consenti à M. [Y] [N] l’attribution, par contrat du 18 mars 2011, du logement 2504, outre le mobilier, les équipements et les services attachés audit lot dans la [Adresse 1] [Adresse 1].

En contrepartie de l’attribution du logement 2504 ainsi octroyé et des services attachés audit lot, M. [Y] [N] s’est engagé à régler à la société Adoma une redevance mensuelle d’un montant de 362 euros conformément aux stipulations de l’article 5 de la convention de résidence et à la réglementation en vigueur.

Suite à des impayés de redevances, un plan d’apurement amiable du passif d’un montant de 200,54 euros a été conclu entre la société Adoma et M. [Y] [N] le 2 avril 2019 prévoyant l’apurement de la dette au 5 septembre 2019 au moyen de règlements de 50 euros.

De nouveaux impayés de redevances sont apparus et un courrier de proposition d’apurement du passif d’un montant de 576,24 euros a été adressé par la société Adoma à M. [Y] [N] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 août 2021, afin de permettre à ce dernier d’obtenir devant le Bureau de la Résidence un échéancier de paiement.

Une mise en demeure en date du 8 décembre 2022 a été signifiée par la société Adoma à M. [Y] [N] selon procès-verbal en date du 13 décembre 2022 de la SELARL Evidence Commissaires de justice précisant que son compte présentait alors un solde débiteur d’un montant de 3 621,58 euros qu’il lui appartenait de régler dans le délai d’un mois.

Cette mise en demeure rappelait la clause résolutoire insérée aux termes des articles 8 et 11 du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2022, la société Adoma a assigné M. [Y] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, qui par jugement contradictoire rendu le 27 juillet 2023, a :

– constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 14 janvier 2023,

– autorisé la société Adoma à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef,

– condamné M. [Y] [N] à verser la somme de 2 725,10 euros au titre des redevances,

– condamné M. [Y] [N] à payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges,

Par déclaration reçue au greffe le 11 septembre 2023, M. [Y] [N] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Y] [N] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 27 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lagny-sur-Marne ;

– condamner la société Adoma à lui verser la somme de 2 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

– dire et juger que les demandes relatives à son expulsion sont devenues sans objet ;

– lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter du reste de sa dette locative ;

– condamner la Société Adoma à verser à Me [E] la somme de 3 600,00 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 modifiée ;

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour de :

– déclarer M. [Y] [N] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts et en tout état de cause, l’en débouter.

– confirmer le jugement rendu le 27 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection de Lagny-sur-Marne en toutes ses dispositions.

Subsidiairement, en cas d’infirmation du chef de jugement relatif à l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence.

Y ajoutant et actualisant l’arriéré de redevances et d’indemnité d’occupation de M. [Y] [N] :

– condamner en conséquence M. [Y] [N] au paiement au profit de la société Adoma de la somme de 2 831,13 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et ce jusqu’à son complet apurement.

– débouter M. [Y] [N] et/ou Maître [S] [E] de leur demande de condamnation de la société Adoma à la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

– condamner M. [Y] [N] aux entiers dépens de la présente procédure comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d’assignation, de signification du jugement, de l’arrêt d’appel et ses suites.

M. [Y] [N] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société Adoma sur le fondement de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié prévoyant que la société Adoma n’aurait pas procédé à la notification de l’assignation au Préfet.

La cour rappelle cependant que dispositions de l’article 2 de la Loi n° 89-642 du 06 juillet 1989, imposant à peine d’irrecevabilité de la demande, la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par LRAR, ne sont pas applicables aux logements-foyers selon les termes repris ci-après :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-

Il est relevé que le contrat du 18 mars 2021 est un contrat de résidence pour résidence sociale faisant référence en son article 1 à l’application d’une convention conclue entre l’Etat et la société Adoma le 18 mai 2010 sous le n°77/1/03.2010/99.865/2721, lequel est soumis à la législation des résidences sociales anciennement logements foyers.

A ce titre, ce sont les dispositions des articles L.633-1 et suivant du Code de la construction et de l’Habitation qui disposent que :

» Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. » qui ont vocation à être appliquées.

L’article 1 du contrat de résidence vise expressément l’article L353-13 du Code de la Construction et de l’Habitation lequel énonce que » Les conditions d’application au cas des logements-foyers des dispositions du présent chapitre sont fixées par décret en Conseil d’Etat « .

Il est dès lors établi que le contrat de résidence du 18 mars 2011 est régi par les dispositions relatives aux logements-foyers (actuellement résidences sociales) pour lesquelles la notification au Préfet n’est pas applicable de sorte que la demande M. [Y] [N] tendant à voir déclarer irrecevable l’action de la société Adoma, sera rejetée.

Dans sa déclaration d’appel du 11 septembre 2023, il est relevé que M. [Y] [N] a interjeté appel du chef du jugement relatif à la résiliation du contrat de résidence à la date du 14 janvier 2023.

Dans ses conclusions d’appelant notifiées le 11 octobre 2023, l’appelant ne poursuit plus l’infirmation de ce chef de jugement et n’en formule plus aucune critique ni aucun développement, de sorte qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, il est réputé avoir abandonné cette demande.

La cour n’est donc pas saisie de ce chef de demande et le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2023 est dès lors confirmé.

Aux termes de sa déclaration d’appel du 11 septembre 2023, M. [Y] [N] a interjeté appel du chef du jugement relatif à son expulsion.

Outre que dans ses conclusions d’appelant notifiées le 11 octobre 2023, l’appelant ne poursuit plus l’infirmation de ce chef de jugement et n’en formule plus aucune critique ni aucun développement, il a quitté les lieux depuis le 13 novembre 2023 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur le solde débiteur, la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Dans sa déclaration d’appel du 11 septembre 2023, M. [Y] [N] a interjeté appel du chef du jugement relatif à sa condamnation au règlement de la somme de 2 725,10 euros au titre des redevances dues au 9 mai 2023.

Dans ses conclusions d’appelant notifiées le 11 octobre 2023, il ne poursuit plus l’infirmation de ce chef de jugement et ne formule plus aucune critique ni aucun développement sur le montant de la dette.

M. [Y] [N] sollicite de la cour qu’il lui soit accordé 30 mois de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989.

Or, cette disposition n’est pas applicable au contrat de résidence de la société Adoma en application de l’article 2 de la Loi n° 89-642 du 06 juillet 1989.

Si des délais de 24 mois maximum peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, la suspension de la clause résolutoire n’est prévue par aucun texte.

En effet, le contrat de résidence conclu rentre dans la catégorie des contrats sui generis pour lesquels il n’existe aucune disposition légale permettant la suspension des effets de la clause résolutoire et les dispositions du code la construction et de l’habitation ne prévoit pas non plus cette faculté.

M. [Y] [N] sera dès lors débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

L’appelant indique avoir retrouvé un emploi depuis le mois de novembre 2022 et sollicite 30 mois de délais de paiement et procède actuellement au versement de la somme de 50 euros en sus de la redevance mensuelle.

Un précédent échéancier signé avec la société Adoma en 2019 n’a jamais été respecté, et M. [Y] [N] a déjà de fait bénéficié de 30 mois de délais qu’il n’a jamais mis à profit pour solder sa dette.

Selon décompte en date du 2 juin 2025 arrêté au 30 novembre 2025, le montant de la redevance restant due par M. [Y] [N] s’élève à la somme de 2831,13 euros (novembre 2023 inclus au prorata)

La société ADOMA est donc bien fondée à solliciter de la Cour, la condamnation de M. [Y] [N] au paiement de la somme de 2 831,13 euros majoré des intérêts de retard au taux légal à compter de l’exigibilité de la créance et jusqu’au complet apurement de la dette, somme à laquelle M. [Y] [N] sera condamné et sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Dans sa déclaration d’appel du 11 septembre 2023, M. [Y] [N] a interjeté appel du chef du jugement relatif à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ses conclusions d’appelant notifiées le 11 octobre 2023, il ne poursuit plus l’infirmation de ce chef de jugement et n’en formule plus aucune critique.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 décembre 2023, M. [Y] [N] sollicite pour la première fois à hauteur d’appel, la condamnation de la société Adoma à lui verser la somme de 2 700 € à titre de dommages et intérêts.

Il s’agit cependant d’une demande nouvelle présentée pour la première fois devant la cour puisqu’il résulte de l’exposé des faits et des prétentions du jugement dont appel M. [Y] [N] n’a pas émis cette prétention en première instance alors même qu’il avait comparu en personne devant le Tribunal.

L’appelant soutient que le fait de demander la compensation entre des demandes suffit à échapper à la qualification de demande nouvelle.

Or, la compensation n’est jamais nouvelle pour des prétentions émises auparavant ce qui n’est pas le cas.

La demande nouvelle doit être strictement appréciée au regard de la demande de dommages et intérêts sollicitée pour la première fois devant la cour à l’occasion de conclusions n°2 de l’appelant.

M. [Y] [N] avait en outre l’obligation de présenter cette demande postérieurement à la révélation d’un fait nouveau à savoir, dans ses premières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, ce qu’il n’a pas fait.

Dès lors, il s’agit d’une nouvelle prétention au sens de l’article 564 du code de procédure civile, présentée tardivement à l’occasion de la notification de ses conclusions n°2 notifiées le 11 décembre 2023.

L’appelant a ce faisant présenté une demande nouvelle, sans respecter le principe de la concentration des prétentions de l’article 910-4 du code de procédure civile qui impose aux parties de présenter l’ensemble de leurs prétentions dès le premier jeu de conclusions sous peine d’irrecevabilité relevée d’office.

M. [Y] [N] n’a pas présenté cette demande de dommages et intérêts dans ses conclusions n°1 notifiées le 11 octobre 2023, laquelle sera par conséquent déclarée irrecevable.

M. [Y] [N] est condamné à payer à la société Adoma la somme de 500 euros d’indemnité de procédure et est débouté de ses demandes au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il est également condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement étant confirmées sur les dépens et l’indemnité de procédure.

Déclare irrecevable la demande nouvelle de dommages et intérêts présentée pour la première fois en cause d’appel dans les conclusions numéro 2 de l’appelant,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [N] à verser à la société Adoma. en deniers quittances, la somme de 2 725,10 euros au titre des redevances dues au 9 mai 2023 (échéance du mois d’avril 2023 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la notification de la mise en demeure,

Condamne M. [Y] [N] à verser à la société Adoma, en deniers quittances, la somme de 2 831,13 euros au titre des redevances dues arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2023 inclus au prorata, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la notification de la mise en demeure,

Condamne M. [Y] [N] à payer à la société Adoma une somme de 500 euros d’indemnité de procédure,