Le locataire a signalé des problèmes d’humidité dans le logement, causés par des infiltrations d’eau provenant du toit-terrasse, ainsi que des défaillances dans l’installation électrique et des odeurs dues à des descentes d’eaux usées. En conséquence, le locataire a assigné en justice le bailleur, le copropriétaire et son épouse, demandant réparation pour les préjudices subis, en se basant sur un rapport d’expertise d’un organisme mandaté par des autorités locales.
Un congé pour vendre a été notifié au locataire le 11 août 2021, qui a quitté les lieux le 2 avril 2022, en cours d’instance. Par jugement du 22 novembre 2022, rectifié le 22 décembre 2022, le tribunal a donné acte du désistement du locataire à l’égard de l’épouse du bailleur, a déclaré recevable l’action contre le copropriétaire, et a reconnu la responsabilité du bailleur et du copropriétaire pour le préjudice de jouissance subi par le locataire. Ils ont été condamnés in solidum à verser 1452 € pour ce préjudice, ainsi que 500 € au titre des frais de justice.
Le locataire a interjeté appel, contestant la limitation des sommes allouées et demandant une réévaluation de la responsabilité du bailleur et du copropriétaire, ainsi que le remboursement des loyers indûment perçus et des dommages supplémentaires.
La responsabilité du bailleur peut être engagée pour les désordres affectant le logement, notamment en raison d’infiltrations d’eau, qui peuvent constituer un trouble anormal de voisinage, comme le stipule l’article 544 du Code civil. Ce dernier énonce que chacun doit user de son droit de manière à ne pas causer à autrui un trouble anormal de voisinage. En l’espèce, les infiltrations d’eau constatées dans le logement de la locataire, résultant d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, engagent la responsabilité du bailleur pour non-respect de ses obligations contractuelles.
En outre, la solidarité entre co-auteurs d’un dommage est prévue par l’article 1200 du Code civil, qui permet à un créancier d’agir contre l’un ou l’autre des débiteurs solidaires pour obtenir le paiement de la totalité de la dette. Dans ce cas, la condamnation in solidum des co-auteurs du préjudice, à savoir le bailleur et le propriétaire du toit-terrasse, est justifiée par leur responsabilité respective dans la création du trouble de jouissance subi par la locataire.
Enfin, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense de ses droits, ce qui a été appliqué dans le jugement rendu.
Le fondement juridique de la responsabilité du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent est principalement établi par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques pour la sécurité physique ou la santé des locataires et qui est conforme à la destination prévue par le contrat de location.
En outre, l’article 1719 du Code civil précise que le bailleur est tenu de garantir au locataire la jouissance paisible du bien loué. Cela implique que le bailleur doit s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparation, et qu’il n’y a pas de troubles qui pourraient nuire à la jouissance du locataire.
Dans le cas présent, le tribunal a constaté que le bailleur avait manqué à ses obligations en raison de l’apparition de traces d’humidité dans le logement, ce qui constitue une violation des obligations de délivrance et de jouissance paisible.
Le régime de responsabilité applicable en cas de trouble anormal de voisinage est régi par l’article 544 du Code civil, qui stipule que « chacun est tenu de respecter le droit de propriété d’autrui ». En cas de troubles causés par un voisin, la jurisprudence a établi que la responsabilité peut être engagée si ces troubles dépassent les inconvénients normaux de voisinage.
Dans cette affaire, le tribunal a retenu la responsabilité du défendeur en raison de l’absence de réparations nécessaires pour remédier aux désordres, ce qui a causé un trouble anormal de voisinage. Cela signifie que le défendeur a manqué à son obligation de ne pas causer de nuisances excessives aux autres occupants de l’immeuble.
Le calcul du préjudice de jouissance en cas de dégradations dans le logement repose sur l’évaluation de la perte de jouissance subie par le locataire. Dans le cas présent, le tribunal a évalué le préjudice à 20 % du montant des loyers et charges sur une période de 15 mois, soit un total de 1452 €.
Cette évaluation est fondée sur le principe selon lequel le locataire a droit à une jouissance paisible du bien loué, et toute dégradation qui nuit à cette jouissance doit être compensée. Le tribunal a donc appliqué une méthode de calcul proportionnelle, tenant compte du montant du loyer et de la durée pendant laquelle le locataire a subi les désagréments.
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par celle-ci pour les besoins du procès. Dans cette affaire, le tribunal a condamné les défendeurs à verser 500 € à la locataire au titre de cet article.
Cette disposition vise à garantir que la partie qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits puisse être indemnisée, même si ces frais ne sont pas nécessairement liés à des dommages matériels. Cela permet d’assurer un accès à la justice et de compenser les inconvénients financiers liés à la procédure judiciaire.
Le désistement de la demande contre un co-défendeur a un impact significatif sur la responsabilité solidaire. En effet, selon l’article 1.200 du Code civil, la solidarité entre débiteurs implique que chaque débiteur est tenu de la totalité de la dette. Toutefois, si l’un des débiteurs est désisté, cela peut réduire la portée de la condamnation solidaire.
Dans cette affaire, le tribunal a donné acte du désistement de la demande formée contre un co-défendeur, ce qui signifie que la responsabilité solidaire ne s’applique qu’aux autres co-débiteurs encore en cause. Cela peut avoir pour effet de limiter le montant total que la victime peut récupérer, car elle ne pourra pas se retourner contre le co-défendeur désisté pour obtenir réparation.
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 02 DECEMBRE 2025
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 23/03276 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P326
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 NOVEMBRE 2022 et jugement rectificatif du 22 DECEMBRE 2022 juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 21/02293
APPELANTE :
Madame [B] [T]
née le 05 Avril 1971 à [Localité 9] (07)
[Adresse 1]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMES :
Monsieur [M] [C]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Sophie COUSIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Madame [V] [L] épouse [C]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Assignée le 31 août 2023 – Procès-verbal de recherches infructueuses
Monsieur [E] [J]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Thomas BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ;Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
– de défaut ;
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :
Par acte sous-seing privé du 30 janvier 2019, [M] [C] a consenti la location à [B] [T] d’un appartement de 70 m² au 1er étage d’un immeuble ancien situé [Adresse 6] [Localité 8] (Hérault) composé d’un salon, d’une salle à manger avec cuisine aménagée ouverte sur une terrasse, d’une chambre avec balcon, d’une salle de bains, d’une petite pièce servant de débarras (ou bureau) donnant sur la terrasse et d’une cave en rez-de-chaussée ; cette location a été consentie moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479 € révisable et une provision sur charges de 20 € par mois.
[E] [J] est propriétaire dans le même immeuble d’un appartement situé au 2ème étage comportant un toit-terrasse qui couvre une partie de l’appartement loué à Mme [T] et correspondant à la salle à manger, à la cuisine et à la pièce servant de débarras.
Se plaignant de l’apparition de traces d’humidité dans le logement provenant d’infiltrations d’eau par le toit-terrasse de l’appartement du 2ème étage, d’une installation électrique défectueuse, ainsi que d’infiltrations et d’odeurs provoquées par des descentes d’eaux usées installées en façade de l’immeuble, Mme [T] a, par exploit du 27 novembre 2021, fait assigner en responsabilité et indemnisation de ses préjudices devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier [M] [C], [V] [L] épouse [C] et [E] [J], en se fondant notamment sur un rapport de l’organisme Urbanis, qui avait été mandaté par la caisse d’allocations familiales et le département de l’Hérault.
Un congé pour vendre lui ayant été notifié le 11 août 2021 par le bailleur, Mme [T] a quitté les lieux loués en cours d’instance, le 2 avril 2022.
Par jugement du 22 novembre 2022, rectifié le 22 décembre 2022, le tribunal a notamment :
-donné acte à Mme [T] du désistement de ses demandes formées à l’encontre de Mme [C],
-déclaré recevable l’action formée à l’encontre de M. [J],
-déclaré responsable M. [C] du préjudice de jouissance subie par Mme [T],
-déclaré responsable M. [J] du préjudice de jouissance subie par Mme [T],
-condamné in solidum M. [C] et M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 1452 € en réparation de son préjudice,
-condamné in solidum M. [C] et M. [J] à payer à Mme [T] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum les mêmes aux dépens.
Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que Mme ;[T] avait effectivement subi un préjudice de jouissance consécutif à l’apparition de traces d’infiltrations en murs et plafonds du coin cuisine et de la chambre provenant du défaut d’étanchéité de la terrasse du logement du 2ème étage, que le préjudice subi par la locataire s’étalait de novembre 2020, date de constatation des désordres, jusqu’à son départ effectif des lieux le 2 avril 2022, soit sur une période de 15 mois, que la présence d’humidité dans le logement durant cette période conduisait à un préjudice évalué à 20 % du montant des loyers et charges, soit 1452 ;€ (484 € x 20 % x 15), que M, [C], tenu de remettre à son locataire un logement décent et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, avait manqué à ses obligations découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, que la responsabilité de M. [J], qui n’avait pas fait procéder aux réparations nécessaires pour remédier aux désordres, était engagée pour trouble anormal de voisinage et que M. [C] et M. [J], dont les responsabilités étaient ainsi encourues au titre des désordres liés à l’humidité du logement, devait être condamnés in solidum à payer à Mme [T] cette somme de 1452 € à titre de dommages et intérêts.
Mme [T] a, par déclaration reçue le 27 juin 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel du jugement du 22 novembre 2022 rectifié le 22 décembre 2022 en ce qu’il prononce une condamnation in solidum de MM. [C] et [J] pour les seules sommes de 1452 € en réparation de son préjudice de jouissance et 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il rejette le surplus de ses demandes.
Elle demande la cour, dans ses conclusions déposées et notifiées le 23 février 2024 via le RPVA, de :
(’)
-réformer et infirmer les jugements du 22 novembre 2022 et 22 décembre 2022 en ce qu’ils condamnent in solidum MM. [C] et [J] à lui payer seulement la somme de 1452 € en réparation de son préjudice et seulement 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette le surplus de ses demandes,
-rejeter toutes prétentions de MM. [C] et [J],
-faire droit à ces demandes et :
A titre principal,
-juger que M. [C] a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible du logement,
-juger que M. [J] lui a causé un trouble anormal de voisinage,
-juger qu’il engage a minima sa responsabilité en qualité de syndic bénévole de la copropriété,
-en conséquence, condamner M. [C] à lui rembourser les loyers indûment perçus, soit la somme de 17 ;244 € (depuis le mois d’avril 2019 jusqu’à sa libération),
-condamner M. [J], solidairement avec M. [C], à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,
A titre subsidiaire,
-juger que M. [C] a manqu2 décembre 2025
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Montpellier, 2 décembre 2025, N° de RG 23/03276 – Thématiques associés : Troubles du voisinage – Infiltrations d’eau et voisinage – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 14 décembre 2025