Suite à ce refus, la société a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, demandant l’annulation de la résolution de l’assemblée générale. Le tribunal a débouté la société de ses prétentions, considérant que le refus de l’assemblée générale était justifié par des motifs de sécurité et que l’accès à l’ascenseur B n’était pas prévu pour la patientèle, sauf pour les personnes handicapées.
En appel, la société a contesté cette décision, arguant que le refus constituait un abus de majorité et créait une discrimination à l’égard des personnes à mobilité réduite. Elle a également souligné que le règlement de copropriété permettait l’accès à l’ascenseur pour les patients handicapés et que l’assemblée générale n’avait pas de motifs légitimes pour s’opposer aux travaux.
La cour d’appel a finalement infirmé le jugement de première instance, considérant que le refus de l’assemblée générale était infondé et constituait un abus de majorité. Elle a annulé la résolution de l’assemblée générale et a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais à la société, tout en confirmant que la demande d’autorisation de travaux était irrecevable. La cour a également statué sur les frais irrépétibles et les dépens, condamnant le syndicat à les supporter.
L’abus de majorité est défini par la jurisprudence comme l’utilisation d’une majorité dans un intérêt autre ou contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment d’un groupe minoritaire, ou encore avec l’intention de nuire. En conséquence, le refus d’une assemblée générale de consentir à l’exécution de travaux doit être fondé sur des motifs sérieux et tenant à la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires, sous peine de constituer un abus de droit ou de majorité.
Le règlement de copropriété, en son article 5, précise que les parties communes incluent les réseaux communs et les ascenseurs, tandis que l’article 11, relatif à l’usage des parties privées, indique que l’accès à l’ascenseur B est interdit à la clientèle des locaux professionnels, sauf pour les personnes handicapées. Cela souligne l’obligation de respecter les droits d’accès des personnes à mobilité réduite, en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en matière d’accessibilité.
L’article 30 alinéa 3 de la même loi permet à tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires d’être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter des travaux d’amélioration lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25. Cette disposition vise à garantir que les copropriétaires puissent réaliser des travaux nécessaires à l’amélioration de l’usage des parties communes, tout en respectant les conditions fixées par le tribunal.
En l’espèce, le refus de l’assemblée générale de la copropriété de permettre le raccordement à l’interphone a été jugé non fondé, car il ne reposait pas sur des motifs sérieux, notamment en ce qui concerne la sécurité des personnes à mobilité réduite. Les constatations ont montré que le cabinet médical disposait d’un accès privatif permettant l’évacuation des personnes en cas d’incident, ce qui contredisait les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, le refus a été qualifié d’abus de majorité, justifiant l’annulation de la résolution contestée.
L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipule que les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette majorité est qualifiée de majorité absolue.
Il est également important de noter que le refus d’une assemblée générale de copropriétaires de consentir à l’exécution de travaux doit être fondé sur des motifs sérieux et tenant à la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires. En cas de refus non justifié, cela peut constituer un abus de droit ou de majorité.
L’abus de majorité est caractérisé par l’utilisation d’une majorité dans un intérêt autre ou contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, ou dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire. Il peut également se manifester par une intention de nuire ou en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.
Ainsi, le refus d’une assemblée générale de consentir à l’exécution de travaux doit être fondé sur des motifs sérieux et légitimes. En l’absence de tels motifs, le refus peut être considéré comme un abus de majorité, ce qui justifie une demande d’annulation de la résolution concernée.
Selon l’article 5 du règlement de copropriété, les parties communes, y compris les réseaux communs et les ascenseurs, sont communs aux copropriétaires de l’immeuble. L’article 11, relatif à l’usage des parties privées, précise que les locaux professionnels ne peuvent utiliser les ascenseurs qu’au profit de leurs propriétaires ou ayant-droits et de leurs employés, sauf pour les personnes handicapées.
Cela signifie que les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes, y compris l’ascenseur, dans le respect des règles établies par le règlement de copropriété. Le refus d’accès à ces parties communes pour des raisons non justifiées peut constituer une discrimination illégitime.
La SCI Doc and Co a obtenu des autorisations administratives pour l’exploitation de son cabinet médical, ce qui inclut des considérations d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Ces autorisations sont cruciales car elles attestent que l’établissement respecte les normes en matière d’accessibilité et de sécurité.
L’absence de réserves de la part des autorités administratives sur les conditions d’évacuation des personnes à mobilité réduite renforce la légitimité de la demande de la SCI Doc and Co. Cela signifie que les motifs de sécurité avancés par le syndicat des copropriétaires pour justifier le refus de travaux peuvent être contestés.
L’article 30 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que lorsqu’une assemblée générale refuse l’autorisation de travaux, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter ces travaux, sous certaines conditions. Le tribunal fixe également les modalités d’utilisation des installations réalisées.
Cependant, il est important de noter que le juge ne peut pas autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux, sauf dans les cas prévus par l’article 30. De plus, le juge ne peut pas substituer sa décision à celle de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les décisions de l’assemblée générale ont un impact direct sur les droits des copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’utilisation des parties communes. Si une décision est prise sans motifs légitimes, cela peut créer une inégalité de traitement entre les copropriétaires.
Dans le cas présent, le refus d’autoriser les travaux de raccordement à l’interphone a été jugé comme constitutif d’un abus de majorité, car il a abouti à une discrimination à l’égard des personnes à mobilité réduite. Cela souligne l’importance de respecter les droits d’usage des parties communes pour tous les copropriétaires, conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
AFFAIRE : N° RG 22/00397 –
N° Portalis DBVC-V-B7G-G5XF
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] du 07 Janvier 2022
RG n° 20/00615
COUR D’APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025
APPELANTE :
La SCI DOC AND CO
N° SIRET : 850 653 742
[Adresse 5]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉE :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET JOEL PIZY,
[Adresse 4]
[Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN
DÉBATS : A l’audience publique du 24 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIERE : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Président de chambre,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Novembre 2025 après plusieurs prorogations fixé initialement le 09 Septembre 2025 et signé par Mme ;BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
* * *
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte authentique en date du 24 juin 2019, la société civile immobilière dénommée SCI Doc and Co est devenue propriétaire des lots n°37 (local professionnel situé au 1er étage s’accédant par l’escalier C et l’ascenseur B), 72 (garage en sous-sol), 73 (garage en sous-sol), 118 (deux pièces et l’usage exclusif et particulier d’une terrasse situés au 1er étage s’accédant par l’escalier C et la cage d’escalier B) et 120 (cage d’escalier C située au rez-de-chaussée et au 1er étage donnant accès aux lots n°37 et 118) au sein de la résidence [6] située [Adresse 4] à Caen et soumise au régime de copropriété, les lots n°37, 118 et 120 ayant été matériellement réunis avant l’acquisition et correspondant à la désignation actuelle suivante :
’Un local comprenant :
– Au rez-de-chaussée, un accueil,
– Au premier étage, accessible par l’escalier C, un palier, sept bureaux, deux couloirs, dégagement, WC.
Usage exclusif et particulier de deux terrasses’.
La société Doc and Co loue ses biens à des professions libérales exerçant une activité médicale (médecins et infirmiers).
Elle souhaite pouvoir installer et utiliser au niveau du hall B un interphone à destination de la patientèle de ses locataires, notamment des personnes à mobilité réduite (PMR), de façon à pouvoir ouvrir à distance et permettre à la patientèle d’utiliser l’ascenseur B, partie commune, pour accéder aux bureaux situés à l’étage.
Suivant assemblée générale du 29 novembre 2019, les copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ont, aux termes de la résolution n°17, rejeté à la majorité absolue la demande de la société visant à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de raccordement de son lot n°37 à la platine interphone de l’immeuble (soit au niveau du hall B) sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur et autorisations administratives, de se conformer aux règles de l’art, et souscrire une assurance dommages-ouvrage pour le cas où elle serait obligatoire.
Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à la société Doc and Co le 13 décembre 2019.
Par acte du 13 février 2020, la société Doc and Co a fait assigner le [Adresse 11] [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir annuler la résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2019.
Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de communication de pièces et dit que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond.
Par jugement du 7 janvier 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
débouté la société civile immobilière Doc and Co de l’intégralité de ses prétentions,
condamné la société civile immobilière Doc and Co à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
condamné la société civile immobilière Doc and Co aux dépens,
accordé à Me Salmon, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 16 février 2022, la SCI Doc and Co a formé appel de ce jugement le critiquant en l’ensemble de ses dispositions expressément reprises.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 mars 2025, la SCI Doc and Co demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
réformer le jugement rendu le 7 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en l’intégralité de ses dispositions expressément reprises,
Statuant à nouveau,
prononcer la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 3], qui s’est tenue le vendredi 29 novembre 2019 ayant pour objet le raccordement du lot n°37 lui appartenant à la platine interphone de l’immeuble,
ordonner le raccordement demandé à la charge exclusive de la copropriété,
A titre principal,
enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Cabinet Joel Pizy, d’effectuer les travaux de raccordement du lot n°37 lui appartenant à la platine interphone de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,
Subsidiairement,
autoriser la SCI Doc Co, propriétaire du lot n°37, à effectuer à ses frais exclusifs, les travaux suivants :
Raccordement de leur local à la platine interphone de l’immeuble
Sous réserve de :
Se conformer à la réglementation en vigueur et autorisations administratives
Se conformer aux règles de l’art
De la souscription d’une assurance ’dommages-ouvrage’, pour le cas où celle-ci serait obligatoire.
Etant rappelé que ’Le demandeur restera seul responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux. Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.’,
En tout état de cause,
débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 3], de l’intégralité de ses demandes,
condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Cabinet Joel Pizy, à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
rappeler qu’elle sera dispensée de participer aux charges de copropriété afférentes aux dépens ou à l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Cabinet Joel Pizy, aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Joël Pizy, demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner la SCI Doc and Co en cause d’appel au paiement d’une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Et à titre subsidiaire, avant dire droit,
constater que les pièces sollicitées ont été pour partie communiquées,
ordonner la communication des pièces suivantes :
Le bail consenti à ce cabinet médical,
la condamner aux entiers dépens devant la cour.
L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de rejeter la demande de communication de pièces présentée à titre subsidiaire par le [Adresse 11] [Adresse 7], dans la mesure où elle est devenue sans objet, l’intégralité des pièces sollicitées ayant été communiquées par la SCI Doc Co.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 :
La SCI Doc Co forme appel du jugement rendu le 7 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation de la résolution n°17 prise lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 de la copropriété de la résidence [Adresse 7].
Elle expose qu’elle loue le lot n°37 de la copropriété dont elle est propriétaire à des professionnels de santé qui y exercent leur activité.
La SCI Doc Co rappelle que le plateau médical se situe au premier étage du bâtiment et est accessible par deux entrées. La première située au [Adresse 5] permet un accès direct depuis la rue dans les locaux de la SCI et donne sur une cage d’escalier privative, sans passer par les parties communes. Cette entrée est équipée d’une sonnette et l’ouverture se fait manuellement de l’extérieur.
Un second accès existe au [Adresse 2], rendant les lots 37 et 118 accessibles par un ascenseur situé dans le hall B de la copropriété. La porte d’accès à ce hall ne peut s’ouvrir de l’extérieur et n’est pas reliée par un interphone au cabinet médical, rendant l’ouverture à distance impossible.
La SCI Doc Co fait valoir que cette configuration rend problématique l’accès des personnes à mobilité réduite au plateau médical situé au premier étage.
Elle indique que lors de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 29 novembre 2019, sa demande de raccordement à la platine interphone du hall B a été rejetée par l’ensemble des autres copropriétaires.
La SCI Doc Co invoque un abus de majorité dans le rejet de sa demande de travaux, considérant que ce refus n’était pas motivé par un intérêt légitime.
Elle estime que ce refus crée une discrimination illégitime à l’égard des personnes handicapées et à mobilité réduite qui sont empêchées d’accéder au cabinet médical à défaut d’accès à l’ascenseur.
La SCI Doc Co conteste qu’on puisse lui opposer des raisons de sécurité, notamment liées aux difficultés d’évacuation des personnes à mobilité réduite en cas d’incident, pour refuser les travaux qu’elle sollicite.
Elle indique qu’elle a constitué un dossier administratif pour déclarer l’activité de cabinet médical exploitée dans ses locaux, et qu’elle a de ce fait élaboré une notice d’accessibilité pour cet établissement recevant du public mentionnant l’accès par ascenseur au plateau médical.
La SCI Doc Co expose que son dossier a été approuvé par arrêté du maire de la ville de Caen du 14 août 2020, sans que soit retenue la moindre difficulté de sécurité liée à l’évacuation des personnes à mobilité réduite.
Elle considère donc que l’opposition de l’assemblée générale de la copropriété est sans fondement.
La SCI Doc Co se défend de chercher à obtenir une modification du règlement de copropriété par le biais de sa demande de raccordement à l’interphone, alors que le règlement de copropriété prévoit déjà l’autorisation pour les patients en situation de handicap d’utiliser l’ascenseur B pour accéder au local professionnel.
Au surplus, elle souligne que l’interphone équipant le hall B constitue une partie commune de la copropriété, ce qui lui donne le droit d’en user et d’obtenir son raccordement à cet équipement commun, le refus de la copropriété étant à ce titre parfaitement illégitime.
En réplique, le [Adresse 11] [Adresse 7] conclut à la confirmation du jugement déféré et au rejet de la demande d’annulation de la résolution présentée par la SCI Doc Co.
Il rappelle que le règlement de copropriété de la résidence prévoit expressément que l’accès à l’ascenseur B est interdit à la clientèle des locaux professionnels, sauf en accès pour les personnes handicapées.
Il justifie le refus de raccordement de l’interphone du hall B au cabinet médical par des considérations de sécurité, notamment quant aux conditions d’évacuation des personnes à mobilité réduite qui emprunteraient l’ascenseur seules.
Il déclare que l’accès donné par l’ascenseur B au premier étage n’est pas doublé d’un accès par un escalier, ce qui constitue un danger en cas d’évacuation des lieux.
Le [Adresse 11] [Adresse 7] souligne que la SCI Doc Co a obtenu les autorisations administratives nécessaires malgré l’absence d’interphone et qu’elle ne peut donc prétendre que l’exploitation des lieux serait empêchée.
Il conteste l’abus de majorité invoqué alors que la preuve d’une intention de nuire n’est pas rapportée par la SCI Doc Co.
Le [Adresse 11] [Adresse 7] soutient que la décision de l’assemblée générale est conforme au règlement de copropriété, qui réglemente les déplacements des visiteurs dans la copropriété.
Il affirme que la SCI Doc Co, en sa qualité de copropriétaire, peut quant à elle pleinement user des parties communes, sans limitation.
En outre, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le cabinet médical dispose déjà d’un interphone individuel dans le hall de l’escalier C, qui lui permet d’assurer l’accompagnement de ses patients à mobilité réduite.
Pour débouter la SCI Doc Co de ses demandes, le premier juge a relevé que l’ascenseur B n’était pas prévu pour un usage par la patientèle du cabinet médical selon le règlement de copropriété.
Il a considéré que le [Adresse 11] [Adresse 7] n’avait pas commis d’abus de majorité en s’opposant pour des raisons de sécurité des occupants au raccordement du lot n°37 à la platine interphone de la copropriété.
Il a souligné que le cabinet médical bénéficiait d’un interphone individuel qui permettait au personnel d’assister les personnes handicapées et de les accompagner dans l’ascenseur B le cas échéant.
Aux termes de l’article 25 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L’abus de majorité est caractérisé soit par l’utilisation d’une majorité dans un intérêt autre ou contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, soit dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.
Ainsi, le refus d’une assemblée générale de copropriétaires de consentir à l’exécution de travaux doit être fondé sur des motifs sérieux et tenant à la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires sous peine de constituer un abus de droit ou de majorité.
L’article 5 du règlement de propriété, qui définit les parties communes, indique que sont communs aux copropriétaires de l’immeuble les réseaux communs et les ascenseurs et leur machinerie.
L’article 7-C du règlement, relatif aux charges spéciales, précise que les lots 7, 37 et 115 (devenu 118) ont des escaliers spécifiques. Toutefois ils ont également la possibilité d’utiliser les halls A et B pour sortir de l’ascenseur et rejoindre la rue.
L’article 11, relatif à l’usage des parties privées, prévoit que les locaux professionnels du premier étage (lots 7, 37 et 115) ne pourront utiliser les ascenseurs et les vides ordures situés à cet étage qu’au profit de leurs propriétaires ou ayant-droits et de leurs employés. Ces accès sont strictement interdits à la clientèle sauf en accès pour les personnes handicapées.
Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du règlement de copropriété et des plans de masse annexés, ainsi que de l’acte de propriété de la SCI Doc Co, que le cabinet médical constitué des lots 37, 118 (anciennement 115) et 120 est accessible d’une part par une entrée privative se trouvant au [Adresse 9], desservie par la cage d’escalier C, et d’autre part par le hall B de la résidence se trouvant au n°34 de l’avenue, donnant accès à l’ascenseur B desservant le premier étage.
Les constatations opérées le 13 mars 2020 par procès-verbal de Maître [R] [O], huissier de justice, montrent que l’ascenseur B aboutit à un dégagement (partie commune) rejoignant le lot 118.
Il convient de préciser que les lots 37 et 118 ont été matériellement réunis, de sorte qu’ils partagent des accès identiques.
Le [Adresse 11] [Adresse 7] motive le refus opposé à la demande de travaux formulée par la SCI Doc Co par des raisons de sécurité tenant aux difficultés d’évacuation éventuelles des personnes à mobilité réduite qui accèderaient au cabinet médical, alléguant qu’il n’existerait pas d’autre accès que l’ascenseur.
Néanmoins les constatations du procès-verbal de Maître [O] indiquant qu’il n’existe pas d’autre accès que l’ascenseur sont inexactes puisque le cabinet médical possède sa propre cage d’escalier privative, laquelle rend possible l’évacuation des personnes à mobilité réduite en cas d’incident ou de panne d’ascenseur.
La SCI Doc Co justifie d’ailleurs avoir obtenu les autorisations administratives permettant l’exploitation des lieux comme établissement recevant du public, lesquelles tiennent compte de l’accès des lieux pour les personnes à mobilité réduite et nécessitent d’élaborer un plan d’évacuation approprié.
Aucune réserve n’a été faite par les autorités administratives sur ces points.
Ce motif retenu par l’assemblée générale des copropriétaires n’est donc pas opérant.
Il est par ailleurs argué par le [Adresse 11] [Adresse 7] que l’organisation actuelle des accès aux locaux professionnels ne créerait pas de difficultés particulières pour l’exploitation du cabinet médical.
La SCI Doc Co verse pourtant aux débats plusieurs attestations de clients du cabinet, personnes à mobilité réduite, témoignant des difficultés perturbées dans lesquelles ils peuvent accéder au cabinet médical, mais aussi du personnel et de l’équipe médicale quant aux conditions de travail dégradées qui en découlent.
Il n’est pas démontré que le cabinet médical serait équipé d’un interphone équipant sa cage d’escalier, ce qui accroit nécessairement la difficulté de gestion des accès des patients.
En outre, il doit être rappelé que le règlement intérieur de la copropriété, s’il restreint l’usage de l’ascenseur B pour les copropriétaires des locaux professionnels, autorise tout de même son accès à la clientèle à mobilité réduite.
La demande de travaux formulée par la SCI Doc Co n’est donc nullement en contravention avec les prévisions du règlement intérieur.
Les réticences exprimées par ailleurs par le [Adresse 11] [Adresse 7] quant à la possibilité de divagation des patients du cabinet dans les étages d’habitation de la résidence sont en réalité applicables à l’ensemble des visiteurs des copropriétaires, et ne peuvent légitimement fonder le refus opposé par l’assemblée générale à la demande de travaux de la SCI Doc Co.
Il s’avère de fait que le refus des travaux sollicités aboutit à une inégalité de traitement entre les copropriétaires, quand le droit d’usage des parties communes devrait permettre au cabinet médical de donner accès à l’ascenseur B à sa patientèle à mobilité réduite, en conformité avec les prévisions du règlement de copropriété. En effet, les termes de ce document ne prévoient pas l’encadrement ou l’accompagnement des patients pour l’utilisation des ascenseurs.
En cela, il doit être considéré que le refus d’autoriser les travaux sollicités est constitutif d’un abus de majorité qui justifie que soit prononcée l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [6] du 29 novembre 2019.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Doc Co de sa demande de ce chef.
Sur la demande d’autorisation de travaux ;:
La SCI Doc Co sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte, les travaux de raccordement à la platine interphone qui ont fait l’objet du refus de l’assemblée générale du 29 novembre 2019, et à titre subsidiaire à être elle-même autorisée à réaliser ces travaux.
Le [Adresse 11] [Adresse 7] s’oppose à cette demande.
En application de l’article 30 alinéa 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Il n’appartient pas au juge d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux, sauf exception prévue à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
Le juge ne peut pas plus substituer sa décision à une résolution prise par l’assemblée générale des copropriétaires et faisant l’objet d’une annulation.
Dès lors que la cour prononce l’annulation de la résolution refusant le raccordement à l’interphone du lot n°37, la demande d’autorisation de réaliser les travaux, qui ne peut être fondée que sur l’article 30 précité est irrecevable, la condition de refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’étant pas remplie.
La cour ne peut davantage imposer à l’assemblée des copropriétaires de réaliser les travaux sollicités par la SCI Doc Co, l’assemblée étant seule compétente pour se prononcer sur les travaux envisagés et touchant aux parties communes.
La SCI Doc Co sera en conséquence déboutée de ses demandes d’exécution de travaux et le jugement déféré confirmé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens ;:
Au regard de la solution adoptée par la cour, le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
L’équité justifie que le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Joël Pizy, qui succombe à l’instance, supporte les frais irrépétibles exposés par la SCI Doc Co.
Une somme de 5 ;000 euros sera allouée à celle-ci, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.
Au surplus, le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Joël Pizy, est condamné aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.
Il est rappelé que la SCI Doc Co sera dispensée de participer aux charges de copropriété afférentes aux dépens et aux condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement prononcé le 7 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Caen, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Doc Co de sa demande de réalisation des travaux,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Prononce l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] qui s’est tenue le 29 novembre 2019, ayant pour objet le raccordement du lot n°37 à la platine d’interphone du hall B,
Condamne le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Joël Pizy, à payer à la SCI Doc Co une somme de 5 ;000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,
Condamne le [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Joël Pizy, aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel,
Rappelle que la SCI Doc Co sera dispensée de participer aux charges de copropriété afférentes aux dépens et aux condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Caen, 27 novembre 2025, N° de RG 22/00397 – Thématiques associés : Troubles du voisinage – Troubles du voisinage sonore – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 14 décembre 2025