L’exception d’incompétence soulevée par le défendeur repose sur les dispositions des articles R. 211-3-26 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, ainsi que sur l’article R. 145-23 du code de commerce.
L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire stipule que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions relatives à un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou à un contrat portant sur l’occupation d’un logement. Cela inclut également les actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, qui modifie et codifie la législation sur les rapports entre bailleurs et locataires.
En revanche, l’article R. 211-3-26-11° précise que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, notamment en ce qui concerne les baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
L’article R. 145-23 du code de commerce indique que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé doivent être portées devant le président du tribunal judiciaire, tandis que les autres contestations doivent également être portées devant le tribunal judiciaire.
Ainsi, le défendeur soutient que les contestations soulevées par les demandeurs relèvent de la compétence du tribunal judiciaire, car elles concernent un bail commercial.
Les demandeurs, représentés par leur conseil, contestent l’exception d’incompétence en affirmant que les deux appartements litigieux constituent une annexe du bail commercial.
Ils soutiennent que le bail commercial du 1er août 2014, conclu entre la société FS de Mai et Mme [H] [P], porte sur un local commercial et inclut des dispositions relatives à la sous-location des appartements. Ils produisent un document non daté, prétendument signé par le gérant de la société FS de Mai, qui autorise Mme [H] [P] à sous-louer l’appartement ainsi que le local commercial.
Les demandeurs affirment que ce bail est de nature mixte, impliquant à la fois un usage commercial et un usage d’habitation. Selon la jurisprudence, lorsque la location est de nature mixte, le statut des baux commerciaux s’applique à l’ensemble, indépendamment de la surface respective utilisée pour chaque usage. Cela signifie que le logement du preneur est considéré comme destiné à faciliter l’exploitation de son entreprise, ce qui renforce leur position selon laquelle le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour trancher ce litige.
La compétence des juges des contentieux de la protection est déterminée par les articles L. 213-4-4 et R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.
L’article L. 213-4-4 précise que le juge des contentieux de la protection est compétent pour les actions relatives à un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation. Cela inclut les litiges concernant les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles à usage d’habitation.
Cependant, l’article R. 211-3-26-11° établit que le tribunal judiciaire a compétence exclusive pour les matières déterminées par les lois et règlements, y compris les baux commerciaux. Les litiges relatifs aux baux commerciaux, ainsi que ceux concernant les locaux à usage commercial ou artisanal, sont exclus de la compétence des juges des contentieux de la protection.
Ainsi, le critère de compétence repose sur la nature du contrat en question. Si le contrat est qualifié de bail commercial, il relève de la compétence du tribunal judiciaire, tandis que les baux d’habitation relèvent de la compétence des juges des contentieux de la protection.
La nature mixte du bail a un impact significatif sur la compétence juridictionnelle. Selon la jurisprudence, lorsque la location est de nature mixte, c’est-à-dire qu’elle implique à la fois un usage d’habitation et un usage commercial, le statut des baux commerciaux s’applique à l’ensemble du contrat.
Cela signifie que, même si une partie du bail concerne des locaux d’habitation, si le logement est considéré comme destiné à faciliter l’exploitation d’une entreprise, le litige sera qualifié de commercial. En effet, la présomption de commercialité s’applique dès lors que le logement du preneur est utilisé pour soutenir l’activité commerciale.
Dans le cas présent, le bail commercial du 1er août 2014, qui inclut des dispositions sur la sous-location des appartements, est considéré comme un bail mixte. Par conséquent, les contestations soulevées par les demandeurs, qui se fondent sur ce bail, relèvent de la compétence du tribunal judiciaire, excluant ainsi la compétence des juges des contentieux de la protection.
Les articles R. 145-23 et L. 145-1 du code de commerce jouent un rôle crucial dans la détermination de la compétence juridictionnelle dans cette affaire.
L’article R. 145-23 précise que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé doivent être portées devant le président du tribunal judiciaire, quel que soit le montant du loyer. Les autres contestations, qui ne concernent pas la fixation du prix, doivent également être portées devant le tribunal judiciaire.
L’article L. 145-1, quant à lui, définit le champ d’application des baux commerciaux, en précisant que les dispositions du chapitre s’appliquent aux baux portant sur des locaux à usage commercial ou artisanal. Cela inclut les baux mixtes, où l’usage d’habitation est accessoire à l’usage commercial.
Dans cette affaire, les demandeurs fondent leurs prétentions sur un bail commercial, ce qui signifie que les contestations relatives à ce bail doivent être examinées par le tribunal judiciaire. Les articles R. 145-23 et L. 145-1 confirment ainsi que les litiges concernant les baux commerciaux, y compris ceux à usage mixte, ne relèvent pas de la compétence des juges des contentieux de la protection.
Lors de l’audience du 8 septembre 2025, la propriétaire, représentée par son conseil, a soulevé une exception d’incompétence du juge, arguant que les contestations des demandeurs relèvent de la compétence du tribunal judiciaire en raison de la nature commerciale du bail en question. Les demandeurs ont contesté cette exception, affirmant que les appartements litigieux font partie intégrante d’un bail commercial.
Sur le fond, la propriétaire a demandé le rejet des demandes des demandeurs, en s’appuyant sur des arguments détaillés dans ses écritures. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré.
Le juge a examiné l’exception d’incompétence en se référant aux articles du code de l’organisation judiciaire et du code de commerce. Il a constaté que le litige concernait un bail commercial, ce qui exclut la compétence des juges des contentieux de la protection. En effet, le bail en question, conclu entre la société propriétaire précédente et la locataire, est qualifié de bail mixte, impliquant à la fois des locaux d’habitation et un local commercial.
En conséquence, le juge a déclaré la juridiction incompétente pour connaître de l’affaire et a renvoyé le dossier au tribunal judiciaire de Marseille, tout en réservant les dépens et les demandes jusqu’à la fin de l’instance..
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