Résiliation judiciaire d’un bail pour loyers impayés et absence de mise en demeure préalable

📘 L’Essentiel

Le contrat de bail est un accord par lequel l’une des parties permet à l’autre de jouir d’une chose moyennant un prix. La partie dont l’engagement n’est pas exécuté peut provoquer la résolution du contrat, après mise en demeure du débiteur. En l’espèce, la SCI ADF n’a pas prouvé avoir effectué cette mise en demeure, condition préalable à la résiliation du bail. De plus, la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux baux de garages, rendant les demandes de la SCI ADF inapplicables.

🧾 Contexte de l’affaire

La présente affaire concerne un litige entre une société civile immobilière, désignée comme le bailleur, et un locataire, désigné comme le preneur. Le 7 juillet 2018, le bailleur a consenti un bail de location d’un garage à Marseille au preneur, en échange d’un loyer mensuel de 110 euros, plus 5 euros de provisions sur charges. En raison de manquements contractuels, le bailleur a assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Marseille le 22 mai 2023, demandant son expulsion et le paiement de loyers impayés s’élevant à 2.792,16 euros, ainsi que d’autres indemnités.

Lors de l’audience du 18 septembre 2023, le preneur était absent. Le tribunal a rendu un jugement le 4 décembre 2023, déboutant le bailleur de toutes ses demandes et condamnant ce dernier aux dépens. Le tribunal a justifié sa décision par le fait que le bailleur n’avait pas respecté les diligences contractuelles nécessaires à la mise en demeure préalable à la résiliation du bail.

Le bailleur a interjeté appel de cette décision le 29 décembre 2023, contestant le jugement et soutenant qu’il avait bien mis en demeure le preneur. Il a également fait valoir que le tribunal avait statué en violation du principe du contradictoire en relevant d’office un moyen de droit sans en informer le demandeur.

Le 29 octobre 2025, la cour d’appel a annulé le jugement de première instance, constatant que le bailleur avait effectivement respecté les obligations contractuelles. Elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l’expulsion du preneur et condamné ce dernier à verser au bailleur la somme de 6.607,40 euros pour loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle. Le preneur a également été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

💡 Réflexe juridique

Le contrat de bail est régi par les dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil, qui stipulent que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer. En vertu de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat. Les articles 1226 et 1227 précisent que, sauf urgence, le créancier doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable, et que cette mise en demeure doit mentionner expressément qu’à défaut, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Le principe de la contradiction, énoncé à l’article 16 du Code de procédure civile, impose que le juge ne puisse fonder sa décision sur des moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations. En l’espèce, le tribunal a constaté que la SCI ADF n’avait pas démontré avoir effectué les diligences nécessaires à la mise en demeure de M. [L], ce qui constitue une condition préalable à la demande de résiliation judiciaire du bail.

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, ne s’applique pas aux baux portant sur des garages, ce qui a été souligné par la cour. En conséquence, la SCI ADF ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de cette loi pour justifier ses demandes. La clause pénale stipulée dans le contrat de bail, qui prévoit une indemnité en cas de non-paiement, n’est applicable qu’après une mise en demeure restée infructueuse, ce qui n’a pas été le cas ici, rendant cette clause inapplicable.

Enfin, l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. L’article 700 du même code permet au tribunal de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

🏛️ Q/R Juridiques

Quel est le cadre juridique du bail de location d’un garage ?

Le cadre juridique du bail de location d’un garage est régi par les dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil. Selon l’article 1708, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Le preneur, en l’occurrence le locataire, est donc tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En cas de non-paiement, l’article 1217 du Code civil permet à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté de provoquer la résolution du contrat.

Les articles 1226 et 1227 précisent que le créancier doit, avant de résoudre le contrat, mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. Cette mise en demeure doit mentionner expressément qu’à défaut de satisfaction, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Quel est le principe de la mise en demeure dans le cadre d’un bail ?

Le principe de la mise en demeure est fondamental dans le cadre d’un bail, comme le stipulent les articles 1226 et 1227 du Code civil. Ces articles précisent que le créancier doit notifier au débiteur défaillant de satisfaire à son obligation dans un délai raisonnable avant de pouvoir demander la résolution du contrat.

La mise en demeure doit être claire et précise, indiquant les actions que le débiteur doit entreprendre pour remédier à la situation, ainsi que le délai imparti pour le faire. Si l’inexécution persiste, le créancier peut alors notifier la résolution du contrat, en précisant les raisons qui la motivent.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté que la SCI ADF n’avait pas effectué une mise en demeure conforme, ce qui a conduit à l’annulation du jugement.

Quel est le rôle du principe du contradictoire dans le jugement ?

Le principe du contradictoire est énoncé à l’article 16 du Code de procédure civile, qui stipule que le juge doit faire observer et observer lui-même ce principe en toutes circonstances. Cela signifie que les parties doivent avoir la possibilité de débattre contradictoirement des moyens, explications et documents invoqués ou produits.

Dans cette affaire, le tribunal a relevé d’office un moyen de droit sans inviter la SCI ADF à présenter ses observations, ce qui constitue une violation du principe du contradictoire. Par conséquent, le jugement a été annulé en raison de cette irrégularité procédurale.

Quel est l’impact de l’absence de mise en demeure sur la clause pénale ?

L’absence de mise en demeure a un impact direct sur l’applicabilité de la clause pénale stipulée dans le contrat de bail. Selon les termes de la clause pénale, celle-ci n’est applicable qu’après une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de quinze jours.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté qu’aucune mise en demeure n’avait été délivrée au locataire, ce qui a conduit à la conclusion que la clause pénale n’était pas applicable. Par conséquent, la SCI ADF a été déboutée de ses demandes relatives à l’indemnité de 10% sur les loyers dus au titre de cette clause.

Quel est le régime des dépens en cas de perte du procès ?

Le régime des dépens est régi par l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf si le juge décide autrement par une décision motivée.

Dans cette affaire, le tribunal a condamné le locataire aux dépens de première instance et d’appel, conformément à cette disposition. Cela signifie que le locataire devra supporter les frais de justice engagés par la SCI ADF dans le cadre de la procédure.

Quel est le fondement de l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a gagné le procès.

Dans cette affaire, le tribunal a condamné le locataire à verser une somme de 1.000 euros à la SCI ADF au titre de l’article 700, tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Cela permet de garantir que la partie gagnante ne subisse pas un préjudice financier en raison des frais de justice.

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 3] en date du 04 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03701.

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Arnault CHAPUIS, membre de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé du 07 juillet 2018, la SCI ADF a consenti à M. [E] [L] un bail de location d’un garage fermé portant le n°8 se situant [Adresse 4] à Marseille (13015), en contrepartie d’un loyer mensuel fixé à la somme de 110 euros par mois, outre 5 euros de provisions sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la SCI ADF a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater les manquements contractuels de ce dernier, d’ordonner son expulsion, et de le condamner à la somme de 2.792,16 euros au titre du solde des loyers dus au 12 juin 2023, outre une indemnité de 10% des loyers dus au titre de la clause pénale du bail, ainsi qu’à une indemnité mensuelle de 128,23 euros outre une majoration de 10% sur ce montant à compter du jugement prononçant la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ou expulsion, soit la somme journalière de 4,70 euros.

A l’audience du 18 septembre 2023, M. [L] n’était ni présent ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire du 04 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la SCI ADF ne démontrait pas avoir procédé à l’une des diligences prévues au contrat, qui constitue une mise en demeure préalable à la demande de prononcé judiciaire de la résiliation du bail.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 29 décembre 2023, la SCI ADF a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et a mis les dépens à sa charge.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2025 et signifiées à l’intimé défaillant le 29 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI ADF demande à la cour de :

prononcer la résiliation ou à défaut la résolution du bail à compter de l’arrêt à intervenir ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de toute personne de son chef du garage n°8 sis [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous une astreinte de 5 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

ordonner que les meubles et objets de Monsieur [L] garnissant le garage soient entreposés dans un garde meuble aux frais de Monsieur [L] ;

condamner Monsieur [E] [L] à verser à la SCI ADF une somme de 6.607,40 euros au titre du solde des loyers dus au 01 août 2025, il conviendra de rajouter une somme mensuelle de 146,38 euros entre septembre et la date de l’arrêt à intervenir au titre du loyer du et de la provision de charges sur cette période, outre une indemnité de 10% sur les loyers dus au titre de la clause pénale du bail, soit la somme de 660.74 euros, à parfaire au titre des loyers dus à la date de l’arrêt à intervenir sur la base d’un loyer mensuel indexé de 141.38 euros;

condamner Monsieur [E] [L] à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 146.38 euros (141.38 loyer indexé + 5 euros provision de charges) outre une majoration de 10% sur ce montant, soit 161.02 euros par mois à compter de l’arrêt à intervenir prononçant la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ou expulsion, soit une somme journalière de 5.37 euros ;

dire que les sommes dues par Monsieur [L] porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et anatocisme ;

condamner Monsieur [E] [L] à verser à la SCI ADF une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’appui de ses demandes, elle soutient que la juridiction a invoqué d’office un moyen de droit et sans en informer le demandeur ni lors de l’audience ni dans le cadre du délibéré, ni en rouvrant les débats afin de solliciter les observations de la demanderesse sur un tel moyen.

Elle relève qu’en outre, le jugement a été rendu par le juge des contentieux de la protection alors qu’elle a saisi le tribunal judiciaire pôle proximité.

Elle considère que la clause mise en exergue par le tribunal n’est pas applicable à la demande de résolution judiciaire du contrat compte tenu des manquements du preneur à bail.

Elle ajoute que la juridiction vise dans sa décision l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 alors que, s’agissant d’un bail portant sur un garage, ladite loi n’est pas applicable.

Elle fait valoir qu’elle a bien mis en demeure Monsieur [L] de procéder au paiement des loyers et ce préalablement à l’instance judiciaire.

Elle considère que la résolution peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice.

M. [L], cité selon procès-verbal de recherches infructueuses du 29 janvier 2024, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et mise en délibéré au 29 octobre 2025.

Attendu qu’aux termes de l’article R. 213-9-6 du code de l’organisation judiciaire, les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent ;

Attendu qu’en l’espèce, si la SCI ADF a saisi le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, le juge des contentieux de la protection était bien compétent pour en connaître ;

Attendu qu’en vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;

Attendu qu’en l’espèce, le premier juge, qui a relevé qu’en ne démontrant pas avoir procédé à l’une des diligences prévues qui constitue une mise en demande préalable à la demande de prononcé judiciaire de la résiliation, la SCI ADF devait être déboutée de sa demande, sans avoir au préalable invité la demanderesse à présenter ses observations sur ce moyen relevé d’office, a statué en violation du principe du contradictoire ;

Attendu qu’en vertu des facultés qui lui sont propres, la cour évoque l’affaire qui est en état d’être jugée au fond malgré l’annulation du jugement de première instance ;

Attendu que les articles 1708 et suivants du code civil prévoient que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ;

Qu’en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat ;

Que selon les articles 1226 et 1227 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification, et sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ;

Que la mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ;

Que lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent, le débiteur pouvant à tout moment saisir le juge pour la contester ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail de location d’un garage est versé aux débats, de même que l’attestation d’assurance multirisques habitation qui mentionne le garage loué ;

Qu’il est produit les notifications d’indexation de loyer conformément au bail ;

Qu’il ressort des relevés de compte de la SCI ADF que M. [L] a cessé tout règlement des loyers mensuels depuis le mois d’octobre 2021, à l’exception du loyer de décembre 2021 qui a été réglé, se montrant ainsi défaillant dans l’exécution de ses obligations ;

Qu’est produit un courrier recommandé en date du 18 octobre 2021, adressé à M. [L], lui notifiant une indexation du loyer à compter du 1er septembre 2021 et lui indiquant que depuis deux mois le loyer demeure impayé et qu’il convient de faire le nécessaire à défaut de quoi la juridiction compétente sera saisie pour résiliation du contrat ;

Que, pour autant, ce courrier ne fait pas mention d’une « mise en demeure », ni de la réclamation – soit ce que doit effectuer le destinataire afin de régler le litige, ni du délai précis et raisonnable dans lequel le destinataire doit régler le litige, ni de la signature de l’expéditeur ;

Que ce courrier ne peut raisonnablement être assimilé à une mise en demeure ;

Qu’au regard de ses manquements contractuels, il y a ainsi lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’arrêt à intervenir, d’ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [E] [L] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ainsi que l’entreposage des meubles et objets garnissant le garage dans un garde meuble aux frais de Monsieur [L] ;

Qu’il convient aussi de condamner Monsieur [E] [L] à verser à la SCI ADF la somme de 6.607,40 euros au titre des loyers impayés en vertu du contrat de bail liant les parties, selon décompte arrêté au 1er août 2025, à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir ;

Qu’il convient également de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Que la SCI ADF sollicite également l’application de clause pénale intégrée au contrat ;

Que la clause pénale stipulée au contrat est seulement applicable dans un délai de quinze jours à compter d’une mise en demeure de payer restée infructueuse ;

Que la SCI ADF sera donc déboutée de ses demandes tendant à condamner M. [L] à une indemnité de 10% sur les loyers dus au titre de la clause pénale du bail et à une majoration de 10% sur le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Attendu qu’en application de l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de condamner M. [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu de condamner M. [L] à payer la somme de 1.000 euros à la SCI ADF au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE le jugement réputé contradictoire rendu le 04 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille ;

ORDONNE l’expulsion des lieux de Monsieur [E] [L] et de tout occupant de son chef du garage se situant [Adresse 5]) si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ORDONNE que les meubles et objets garnissant le garage soient entreposés dans un garde meuble aux frais de Monsieur [E] [L] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à verser à la SCI ADF la somme de 6.607,40 euros au titre du solde des loyers impayés, selon décompte arrêté au 1er août 2025, à parfaire à la date de présent arrêt à compter du mois de septembre 2025 ;

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer la somme de 1.000 euros à la SCI ADF au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.