Vente aux enchères d’un bien immobilier dans le cadre d’une liquidation judiciaire – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 décembre 2025, N° de RG 24/15389

📘 L’Essentiel

L’article R642-36-1 du code de commerce stipule que le juge commissaire statue sur la vente après avoir entendu le débiteur, garantissant ainsi le respect du contradictoire. Les articles L642-18 et suivants imposent au liquidateur de réaliser les actifs, précisant que les ventes d’immeubles doivent respecter les formes de saisie immobilière, sauf exceptions. La mise à prix doit être conforme à la valeur estimée, et le débiteur doit prouver qu’une vente amiable pourrait générer un prix plus élevé.. Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 4 décembre 2025, N° de RG 24/15389

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 4 décembre 2025, N° de RG 24/15389

Le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard d’un entrepreneur individuel exerçant des travaux divers, désignant un mandataire judiciaire pour superviser la procédure. Par la suite, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, avec le même mandataire judiciaire nommé liquidateur. Le juge commissaire a autorisé la vente aux enchères d’un appartement appartenant à l’entrepreneur, fixant la mise à prix à 32 000 euros.

L’entrepreneur a contesté cette décision en appel, arguant d’un excès de pouvoir et d’une violation du principe du respect du contradictoire, affirmant qu’il n’avait pas été régulièrement convoqué devant le juge commissaire. Cependant, le liquidateur a prouvé que l’entrepreneur avait bien été convoqué par courrier recommandé, ce qui a conduit à un rejet de la demande d’annulation de l’ordonnance.

Le liquidateur a également souligné que la vente des actifs est une obligation dans le cadre de la liquidation judiciaire. L’entrepreneur a contesté le montant de la mise à prix, affirmant que la valeur de l’appartement était supérieure à celle fixée, mais le juge a confirmé que la mise à prix était conforme à une estimation de valeur fournie par un créancier inscrit. De plus, l’entrepreneur n’a pas démontré qu’une vente amiable aurait pu générer un meilleur prix.

Finalement, la cour a rejeté toutes les demandes de l’entrepreneur, confirmant l’ordonnance du juge commissaire et déboutant le liquidateur et le créancier de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Les dépens d’appel ont été alloués en frais privilégiés de la procédure collective de l’entrepreneur, et l’application de l’article 699 du code de procédure civile a été autorisée pour le conseil du liquidateur.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la demande d’annulation de l’ordonnance par le débiteur ?

La demande d’annulation de l’ordonnance par le débiteur repose sur la violation du principe du respect du contradictoire, en arguant qu’il n’a pas été régulièrement convoqué devant le juge commissaire.

L’article R642-36-1 du code de commerce stipule que « le juge commissaire statue sur la vente après avoir entendu ou dûment appelé le débiteur ». Dans cette affaire, il a été établi que le débiteur a été convoqué pour l’audience du juge commissaire par courrier recommandé avec avis de réception. Les accusés de réception montrent que le débiteur a été avisé du passage du facteur et n’a pas réclamé les courriers.

Ainsi, les articles 14 et 16 du code de procédure civile, qui traitent de la notification des actes de procédure, ont été respectés. Par conséquent, le jugement frappé d’appel n’est pas nul, et la demande d’annulation de l’ordonnance a été rejetée.

Quel est le rôle du liquidateur judiciaire dans la liquidation des actifs ?

Le rôle du liquidateur judiciaire est défini par les articles L642-18 et suivants du code de commerce, qui imposent au liquidateur de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire.

Ces articles précisent que le liquidateur doit procéder à la vente des biens de la société en liquidation, en respectant les formes prescrites en matière de saisie immobilière, sauf si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues permettent une cession amiable. Dans ce cas, la cession amiable doit apporter un bénéfice à la liquidation judiciaire.

Dans cette affaire, la vente a été autorisée pour une mise à prix de 32 000 euros, avec faculté de baisse en cas de carence. Cela signifie que le liquidateur a agi conformément à ses obligations légales en cherchant à réaliser les actifs de manière à maximiser les bénéfices pour la liquidation.

Quel est le critère de fixation de la mise à prix dans le cadre d’une vente aux enchères ?

La fixation de la mise à prix dans le cadre d’une vente aux enchères doit être conforme à la valeur estimée du bien. Dans cette affaire, la mise à prix a été fixée à 32 000 euros, ce qui est conforme à l’avis de valeur établi par la société HOIST FINANCE, qui a évalué le bien entre 31 993 euros et 40 823 euros.

L’article R642-36-1 du code de commerce, en lien avec les articles L642-18 et suivants, impose que les ventes d’immeubles soient réalisées dans le respect de la valeur du marché. La mise à prix doit donc refléter une estimation réaliste du bien, ce qui a été respecté dans ce cas.

Quel est le fardeau de la preuve concernant la vente amiable ?

Le débiteur a la charge de prouver que la vente amiable permettrait d’obtenir un prix de vente plus élevé que celui proposé lors de la vente aux enchères. Dans cette affaire, le débiteur n’a pas fourni d’éléments démontrant qu’il y avait eu des offres amiables d’achat pour le bien en question.

En vertu du principe de la charge de la preuve, il incombe au débiteur de démontrer que la vente amiable serait plus avantageuse. L’absence de preuve à cet égard a conduit à l’écartement de son argumentation, confirmant que la vente aux enchères était justifiée.

Quel est le traitement des dépens d’appel dans le cadre de cette procédure ?

Les dépens d’appel sont régis par l’article 699 du code de procédure civile, qui prévoit que les dépens sont à la charge de la partie qui succombe. Dans cette affaire, le débiteur a été débouté de l’ensemble de ses demandes, ce qui signifie qu’il est responsable des dépens.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet à la cour de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie au titre des frais irrépétibles. Cependant, dans ce cas, la cour a décidé de ne pas faire application de cet article en raison des circonstances de l’espèce et de la situation financière du débiteur, le déboutant ainsi de sa demande.