Refus de permis de construire – Urbanisme : FAQ juridique

Quel est le fondement juridique de la demande d’annulation de l’arrêté du 18 septembre 2020 ?

L’arrêté du 18 septembre 2020 a été contesté sur la base de plusieurs articles du code de l’urbanisme. En particulier, l’article R. 442-1 précise que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / (…) / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 ». Cet article stipule que lorsque des travaux portent sur plusieurs unités foncières contiguës, un plan de division doit être présenté.

De plus, l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme indique que « lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ». Cela signifie que la cristallisation des règles d’urbanisme est subordonnée à la réalisation effective de la division.

Quel est l’impact de la caducité de la déclaration préalable de division sur le permis de construire ?

L’article R. 424-18 du code de l’urbanisme stipule que « la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ». Dans ce cas, la déclaration préalable de division est devenue caduque en janvier 2019, car la division autorisée n’a pas été réalisée dans le délai imparti.

En conséquence, M. C… B… ne pouvait pas se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme, ce qui a conduit à l’opposabilité des nouvelles règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019, qui classait la parcelle en zone naturelle. Cela a justifié le retrait du permis de construire, car le projet de construction de quatre maisons administréelles était incompatible avec les dispositions de la zone N.

Quel est le rôle de la cristallisation des règles d’urbanisme dans cette affaire ?

L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme précise que la cristallisation des règles d’urbanisme est applicable lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable. Toutefois, cette cristallisation est subordonnée à la division effective de l’unité foncière. En l’espèce, le tribunal a constaté que la division n’avait pas été réalisée, ce qui a conduit à l’absence de cristallisation des règles d’urbanisme.

Ainsi, le projet de M. C… B… ne pouvait pas bénéficier des règles d’urbanisme antérieures à la déclaration préalable, car il n’y avait pas eu de transfert de propriété ou de jouissance sur les lots créés. Par conséquent, les nouvelles règles du plan local d’urbanisme, qui classent la parcelle en zone N, étaient opposables au projet.

Quel est le lien entre la division en jouissance et le permis de construire ?

L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Dans cette affaire, la délivrance d’un permis de construire sur l’un des lots à l’un des indivisaires ne constitue pas une division en jouissance, car il n’y a pas eu de transfert de droits exclusifs sur cette partie du terrain.

Le tribunal a conclu que, en l’absence de transfert de propriété ou de jouissance, la division autorisée n’avait pas été réalisée, ce qui a eu pour effet de rendre caduque la déclaration préalable de division. Par conséquent, le permis de construire valant division ne pouvait pas être maintenu.

Quel est le statut des règles d’urbanisme postérieures à la déclaration préalable ?

L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme stipule que les règles d’urbanisme nouvelles ne peuvent pas être opposées pendant cinq ans à compter de la non-opposition à la déclaration préalable. Cependant, cette protection ne s’applique que si la division a été réalisée. Dans le cas présent, la division n’ayant pas été effectuée, les règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019, qui classent la parcelle en zone N, étaient opposables au projet de construction.

Ainsi, le tribunal a jugé que le motif de retrait du permis de construire, fondé sur la méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme, n’était pas entaché d’illégalité, car le projet de M. C… B… ne respectait pas les règles applicables en zone N.

Quel est le fondement des conclusions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ?

L’article L. 761-1 du code de justice administrative prévoit que « la partie perdante doit payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Dans cette affaire, la commune de Passy a demandé que M. C… B… soit condamné à lui verser une somme de 2 500 euros.

Cependant, le tribunal a jugé que la commune de Passy n’était pas la partie perdante dans cette instance, car le jugement du tribunal administratif de Grenoble a été annulé et la demande de M. C… B… a été rejetée. Par conséquent, les conclusions de M. C… B… au titre de l’article L. 761-1 n’ont pas été retenues.