Le 29 janvier 2025, la SCI a assigné la SAS et la caution devant le juge des référés, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la SAS. L’affaire a été renvoyée plusieurs fois avant d’être examinée le 24 septembre 2025. La SCI a soutenu que la clause résolutoire était acquise depuis le 26 janvier 2025, date à laquelle la SAS occupait les locaux sans droit ni titre.
De son côté, la SAS a contesté l’assignation, arguant que la SCI était dissoute depuis le 31 octobre 2017 et que son gérant était décédé en 2011. Elle a également affirmé avoir réglé une partie de la dette et demandé des délais de paiement pour le solde.
Le juge a d’abord rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SAS, considérant que la prorogation de la SCI était régulière. Cependant, il a constaté que le commandement de payer était nul en raison de l’irrégularité de la représentation de la SCI lors de sa délivrance. Par conséquent, il n’y avait pas lieu de constater la résiliation du bail ni d’ordonner l’expulsion.
Néanmoins, le juge a condamné la SAS et la caution à payer une somme provisionnelle de 9.900 € pour loyers dus, tout en accordant des délais de paiement. Les demandes d’indemnité d’occupation et d’article 700 ont été rejetées..
La résiliation d’un bail commercial peut être fondée sur une clause résolutoire, qui est une stipulation contractuelle permettant à une partie de mettre fin au contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. Selon l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.
En l’espèce, la SCI CARNOT VAUBAN a délivré un commandement de payer à la SAS SID.IMMO, visant à obtenir le paiement des loyers impayés. Ce commandement, en vertu de l’article L145-41, doit être resté infructueux pendant un mois pour que la clause résolutoire puisse être considérée comme acquise.
La dissolution d’une société peut constituer une fin de non-recevoir, c’est-à-dire un moyen de contester la recevabilité d’une action en justice. L’article 122 du Code de procédure civile stipule que tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, est considéré comme une fin de non-recevoir. En l’espèce, la SAS SID.IMMO a soutenu que la SCI CARNOT VAUBAN était dissoute depuis le 31 octobre 2017, ce qui aurait rendu l’assignation irrecevable.
Cependant, la SCI CARNOT VAUBAN a produit un extrait K bis à jour, indiquant que la prorogation de la société avait été effectuée, ce qui a permis de régulariser la situation. Ainsi, la fin de non-recevoir tirée de la dissolution de la société a été rejetée.
La caution, en tant que garant des obligations d’une société locataire, est également concernée par la résiliation du bail. Selon l’article 2292 du Code civil, la caution est tenue de payer la dette si le débiteur principal ne s’exécute pas. Dans le cas présent, Monsieur [Z] [D] s’est porté caution solidaire des engagements de la SAS SID.IMMO.
En cas de résiliation du bail, la caution peut être appelée à payer les sommes dues au bailleur. Toutefois, la validité des actes de procédure, tels que le commandement de payer, doit être respectée pour que la caution puisse être engagée. Si le commandement est déclaré nul, la caution ne pourra pas être tenue responsable.
L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cela signifie que si le débiteur rencontre des difficultés financières, il peut demander des délais de paiement pour apurer sa dette.
Dans cette affaire, la SAS SID.IMMO a sollicité des délais de paiement, expliquant avoir rencontré des difficultés liées à la crise sanitaire. Le juge a donc accordé des délais de paiement, tenant compte des paiements antérieurs effectués par la société.
L’indemnité d’occupation est due par un occupant sans droit ni titre, c’est-à-dire une personne qui occupe un bien sans avoir de contrat valide. Selon la jurisprudence, cette indemnité est généralement fixée au montant du loyer en cours, plus les charges locatives.
Dans le cas présent, la SCI CARNOT VAUBAN a demandé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, en raison de l’occupation des locaux par la SAS SID.IMMO après la résiliation du bail. Cette demande est fondée sur le principe que l’occupant doit compenser le bailleur pour l’usage des locaux, même en l’absence d’un contrat valide.
Le juge des référés a pour mission de statuer rapidement sur des mesures urgentes, sans se prononcer sur le fond du litige. Selon l’article 834 du Code de procédure civile, il peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.
Dans cette affaire, le juge des référés a été saisi pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS SID.IMMO. Toutefois, il a constaté que le commandement de payer, qui était la base de la demande de résiliation, était nul en raison d’une irrégularité de fond, ce qui a conduit à un rejet des demandes de la SCI CARNOT VAUBAN.