Prix de cession – Baux commerciaux : FAQ juridique

📘 L’Essentiel

Le droit de préemption, encadré par le Code de l’urbanisme, permet au conseil municipal d’établir un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat. Les aliénations de fonds artisanaux ou de baux commerciaux y sont soumises. Ce droit doit être exercé dans un délai de deux mois suivant la déclaration de cession. En cas de désaccord sur le prix, l’autorité doit saisir la juridiction compétente. La notification de la décision de préemption doit être faite par pli recommandé ou remise contre décharge.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique de la mise en place d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ?

Le cadre juridique de la mise en place d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité est défini par l’article L 214-1 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que « le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. »

Il est également précisé que chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration doit inclure des informations essentielles telles que le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, et d’autres conditions de la cession.

Quel est le processus de notification du droit de préemption selon le code de l’urbanisme ?

Le processus de notification du droit de préemption est régi par l’article R 214-5 du code de l’urbanisme. Cet article impose que, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d’acquérir, soit son offre d’acquérir, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.

La notification doit être effectuée par pli recommandé avec demande d’avis de réception, par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant, ou par voie électronique, sous certaines conditions. Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé vaut renonciation à l’exercice de son droit.

Quel est le rôle de la juridiction de l’expropriation dans le cadre d’une préemption commerciale ?

La juridiction de l’expropriation joue un rôle crucial en cas de désaccord sur le prix ou les conditions de la cession. Selon l’article R 214-6 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption qui souhaite acquérir doit saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation dans le délai fixé par l’article R 214-5. Cette saisine doit être accompagnée d’une copie en double exemplaire du mémoire, et une copie de la lettre de saisine doit être simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

Il est important de noter que la saisine du juge de l’expropriation ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire ou le titulaire du droit de préemption renonce, en cours de procédure, à l’opération.

Quel est le fondement juridique des demandes de fixation du prix de cession du droit au bail ?

Les demandes de fixation du prix de cession du droit au bail se fondent sur les articles L 214-1 et R 214-6 du code de l’urbanisme. L’article L 214-1 précise que le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7, et que le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice de ce droit.

L’article R 214-6, quant à lui, établit que, en cas de désaccord sur le prix ou les conditions, le titulaire du droit de préemption doit saisir la juridiction compétente pour que le prix soit fixé par le juge. Cela implique que la fixation du prix est une procédure judiciaire qui doit respecter les dispositions légales en vigueur.

Quel est le critère de détermination de la date de référence pour l’évaluation du prix de cession ?

La date de référence pour l’évaluation du prix de cession est déterminée par l’article L 213-6 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant.

Dans le cas présent, le plan local d’urbanisme a été approuvé le 19 décembre 2019 et est devenu opposable aux tiers depuis le 28 janvier 2020. Étant donné que la modification du 19 novembre 2021 n’a pas affecté la zone où se situe le bien, la date de référence pour l’évaluation est donc fixée au 28 janvier 2020.

Quel est le principe de la méthode d’évaluation du droit au bail ?

Le principe de la méthode d’évaluation du droit au bail repose sur la méthode du différentiel de loyer, qui consiste à évaluer la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement perçu. Cette différence est ensuite affectée d’un coefficient de situation, qui prend en compte l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

La méthode d’évaluation par comparaison est écartée dans ce contexte, car la différence entre le loyer de marché et le loyer effectivement payé est essentielle pour valoriser un bail commercial. La valeur du droit au bail doit donc être fixée en tenant compte de la valeur locative de marché, du loyer actuel, et d’un coefficient applicable.

Quel est le fondement des demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont fondées sur les dispositions de cet article, qui prévoit que « la partie qui succombe dans ses prétentions peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans le cadre de la présente affaire, la SASU Itrade a demandé une indemnisation pour couvrir ses frais de justice, en se fondant sur cet article. La juridiction a alors la possibilité d’accorder une somme à ce titre, en tenant compte des circonstances de l’affaire et des frais réellement engagés par la partie qui a gagné.