L’expropriation en France est régie par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, notamment par les articles L 311-5 et L 321-1. Ces articles stipulent que, en l’absence d’accord entre les parties sur le montant des indemnités, celles-ci doivent être fixées par le juge de l’expropriation et doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’article 545 du Code civil précise également que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. De plus, l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit le droit au respect des biens, stipulant que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi.
Selon l’article R 311-5 du Code de l’expropriation, les notifications des offres d’indemnisation doivent être faites à chacun des intéressés susceptibles d’obtenir une indemnisation. Cela implique que l’identification de l’exproprié dans la notification de l’offre préalable et dans l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation doit être exacte.
L’article 28, 9° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 impose également la publication des changements de dénomination ou de forme juridique des sociétés au service de la publicité foncière. En l’espèce, la société expropriée a changé de dénomination sans que cette modification ait été publiée au service de la publicité foncière, rendant la notification de l’offre d’expropriation contestable.
L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen stipule que la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé sans une juste et préalable indemnité. L’article L 321-3 du Code de l’expropriation précise que le jugement doit distinguer entre l’indemnité principale et les indemnités accessoires, en précisant les bases sur lesquelles ces indemnités sont allouées.
Le préjudice matériel subi du fait de l’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Ainsi, le juge doit évaluer la valeur du bien exproprié à la date de l’ordonnance d’expropriation, conformément à l’article L 322-1 du Code de l’expropriation.
Le juge de l’expropriation a pour mission de fixer le montant des indemnités d’expropriation en fonction de la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, comme le stipule l’article L 322-1 du Code de l’expropriation. En cas de contestation sur le montant, le juge doit s’assurer que l’indemnité couvre l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’article L 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, ce qui signifie que la valeur d’échange doit être évaluée à la date du jugement. Le juge doit également prendre en compte les caractéristiques du bien, telles que son état d’entretien et sa situation d’occupation.
L’article 28, 9° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 impose que tout changement de dénomination sociale d’une société soit publié au service chargé de la publicité foncière. L’article 70 du même décret précise que ces changements doivent être publiés au bureau des hypothèques, afin d’assurer la transparence et la sécurité juridique des transactions immobilières.
En l’espèce, la société expropriée a changé de dénomination sans que cette modification ait été publiée au service de la publicité foncière, rendant la notification de l’offre d’expropriation contestable. Cela soulève des questions sur la validité de la procédure d’expropriation et sur l’identification correcte de l’exproprié.
L’occupation du bien a un impact significatif sur l’évaluation de l’indemnité d’expropriation. En effet, l’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier, et il est courant d’appliquer un abattement pour occupation. L’article R 322-5 du Code de l’expropriation stipule que l’indemnité de remploi est calculée en tenant compte des frais exposés pour l’acquisition de biens de même nature.
Dans le cas présent, le juge a retenu un abattement de 20% sur les termes de référence issus de mutations concernant des locaux libres, en raison de l’occupation du bien par un locataire. Cela signifie que la valeur d’évaluation doit tenir compte de la situation locative du bien au moment de l’expropriation.
Les termes de comparaison jouent un rôle crucial dans l’évaluation de la valeur vénale d’un bien exproprié. Selon la jurisprudence, l’évaluation doit se faire par comparaison avec des biens similaires en termes de caractéristiques, de situation géographique, de superficie et d’état d’entretien.
Le juge doit examiner les mutations d’immeubles comparables et écarter celles qui ne présentent pas des caractéristiques similaires. En l’espèce, les termes de comparaison proposés par les parties ont été analysés pour déterminer leur pertinence et leur comparabilité avec le bien exproprié. Les termes qui ne respectent pas ces critères peuvent être écartés de l’évaluation.
L’indemnité de remploi est destinée à compenser les frais engagés pour l’acquisition de biens de remplacement. Selon l’article R 322-5 du Code de l’expropriation, cette indemnité est calculée en tenant compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature, ainsi que des avantages fiscaux dont les expropriés peuvent bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Dans le cas présent, l’indemnité de remploi a été liquidée en fonction du montant de l’indemnité principale, en appliquant des pourcentages sur différentes tranches de cette indemnité. Cela permet de déterminer un montant qui compense les frais liés à l’acquisition d’un bien de remplacement.
L’expropriante a saisi la juridiction de l’expropriation pour obtenir une indemnité de dépossession de 124 200 euros pour le local commercial, tandis que l’exproprié a contesté cette évaluation et a demandé une indemnité de 598 000 euros. Les deux parties ont présenté des termes de comparaison pour justifier leurs évaluations respectives. L’expropriante a proposé une méthode de comparaison avec des biens similaires, tandis que l’exproprié a soutenu que les termes retenus par l’expropriante n’étaient pas comparables.
Le commissaire du gouvernement a également proposé une évaluation, fixant l’indemnité principale à 294 000 euros. Le juge a examiné les arguments des deux parties, notamment la question de la validité de la notification de l’offre préalable à l’exproprié, et a conclu que l’expropriante avait respecté les exigences légales.
Finalement, le juge a fixé l’indemnité totale de dépossession à 338 441,50 euros, comprenant une indemnité principale de 306 765 euros et une indemnité de remploi de 31 676,50 euros, tout en rejetant les demandes d’expertise et d’autres demandes des parties. Les dépens ont été laissés à la charge de l’expropriante..
🇫🇷 FAQ juridique LegalPlanet.pro rédigée à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Marseille, 4 novembre 2025, RG n° 25/00011 – Thématiques associés : Expropriation – Indemnité d’expropriation – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 24 décembre 2025