Le 24 avril 2018, une somme de 244.485,13 € a été versée sur le compte de la banque, ce qui a conduit à l’annulation de la vente forcée. Le 5 mai 2018, un acte authentique a été signé, stipulant que la vente devait être finalisée au plus tard le 5 juillet 2018. Cependant, le débiteur ne s’est pas présenté à la signature de l’acte le 20 juillet 2018, entraînant un procès-verbal de carence.
Le 18 janvier 2019, la SCI a assigné le débiteur en justice pour faire constater la vente et obtenir la délivrance des biens. Le tribunal a rendu un jugement le 28 juin 2022, déclarant la clause de forclusion illicite et ordonnant au débiteur de régulariser l’acte de vente. Ce dernier a été condamné à verser des dommages et intérêts à la SCI.
Le débiteur a interjeté appel, mais n’a pas respecté les délais de procédure. La cour a finalement infirmé le jugement de première instance, constatant la vente comme parfaite et ordonnant la délivrance des biens à la SCI, ainsi que la radiation des inscriptions hypothécaires. Le débiteur a été condamné aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la SCI.
L’article 1103 du Code civil impose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce qui implique que les parties doivent respecter les engagements pris dans le cadre de la promesse de vente. En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018, qui a été régulièrement signée, a établi un accord sur la chose et le prix, rendant la vente parfaite à cette date.
De plus, l’article 2474 du Code civil précise que les hypothèques s’éteignent notamment par l’extinction de l’obligation principale, et l’article 2422 alinéa 1er indique que les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers. Ainsi, la publication du procès-verbal de carence et de la promesse de vente a rendu la mutation opposable aux créanciers, permettant la radiation des inscriptions hypothécaires subséquentes.
Enfin, l’article 700 du Code de procédure civile permet d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles à la partie qui obtient gain de cause, ce qui justifie la condamnation de M. [G] [X] à verser une somme à la SCI [P] et [O] [X] et Fils pour couvrir ses frais de justice.
La vente immobilière est régie par plusieurs articles du Code civil. L’article 1583 stipule que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Cela signifie qu’un accord sur la chose et le prix suffit pour que la vente soit considérée comme parfaite.
De plus, l’article 1589 précise que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès qu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. » Ainsi, même si la vente n’est pas encore formalisée par un acte authentique, elle est juridiquement valable dès que les parties ont convenu des termes.
La promesse synallagmatique de vente, comme le stipule l’article 1589 du Code civil, a pour effet de transférer la propriété dès qu’il y a consentement sur la chose et le prix. Dans le cas présent, la promesse de vente signée le 5 mai 2018 entre la SCI et le vendeur a été considérée comme une vente parfaite, entraînant le transfert de propriété à la SCI.
L’article 1103 du Code civil impose également que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Cela signifie que les parties doivent respecter les engagements pris dans le cadre de la promesse de vente, ce qui inclut la régularisation de l’acte authentique dans les délais convenus.
L’acte authentique, bien qu’il ne soit pas nécessaire pour la perfection de la vente, joue un rôle crucial dans la formalisation de celle-ci. Selon l’article 1583, la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, mais l’acte authentique est nécessaire pour la publicité foncière et pour garantir la sécurité juridique des transactions.
Dans cette affaire, l’acte authentique devait être signé au plus tard le 5 juillet 2018, avec une possibilité de prorogation jusqu’au 30 juillet 2018. Le non-respect de cette obligation par le vendeur a conduit à des complications juridiques, notamment la nécessité d’une action en justice pour forcer la signature de l’acte.
L’astreinte est une mesure coercitive prévue par l’article 1226 du Code civil, qui permet de sanctionner le débiteur en cas de non-exécution d’une obligation. Dans le cas présent, le tribunal a ordonné à M. [G] [X] de régulariser l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 € par jour de retard.
Cette mesure vise à inciter le débiteur à s’exécuter dans les délais impartis. Si le débiteur ne respecte pas cette obligation, il sera redevable de l’astreinte, qui s’accumule jusqu’à l’exécution de l’obligation.
Lorsqu’un bien immobilier est vendu, les baux en cours doivent être pris en compte. L’article 1713 du Code civil stipule que « le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’un bien, pour un temps et moyennant un prix. » Dans cette affaire, il a été établi que l’un des biens était loué à la SARL [C] et que le bail avait été conclu conformément à la loi.
Le tribunal a noté que le bien en question était vendu loué, ce qui signifie que l’acquéreur doit respecter le bail existant. Cela a des implications sur la jouissance du bien par l’acquéreur, qui ne pourra pas disposer du bien libre de toute occupation tant que le bail est en vigueur.
La radiation des inscriptions hypothécaires est régie par l’article 2474 du Code civil, qui précise que les hypothèques s’éteignent notamment par l’extinction de l’obligation principale. Dans le cadre de la vente, la SCI a demandé la radiation des inscriptions hypothécaires qui avaient été prises sur les biens après la promesse de vente.
L’article 2422 alinéa 1er stipule que les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers. Dans ce cas, la SCI a publié le procès-verbal de carence, ce qui rend la mutation opposable aux créanciers, permettant ainsi la radiation des inscriptions hypothécaires.
Les dommages et intérêts peuvent être réclamés en vertu de l’article 1231-1 du Code civil, qui prévoit que « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Dans cette affaire, M. [G] [X] a été condamné à verser des dommages et intérêts à la SCI pour non-exécution de ses obligations contractuelles.
La clause pénale stipulée dans l’acte authentique de promesse synallagmatique de vente a également été appliquée, permettant à la SCI de réclamer une somme déterminée en cas de non-respect des engagements pris par le vendeur. Cela illustre l’importance des clauses contractuelles dans la détermination des conséquences d’une inexécution.
1e chambre civile section B
ARRÊT N°
N° RG 22/05872
N° Portalis
DBVL-V-B7G-TFG7
(Réf 1e instance : 21/00682)
SCI [P] ET [O] [X] ET FILS
C/
M. [G] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Liaud
Me Guinault
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère
GREFFIER
Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l’audience publique du 18 février 2025, devant Madame Véronique VEILLARD et Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrats tenant l’audience en double rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré
****
APPELANTE
SCI [P] ET [O] [X] ET FILS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 839.755.741, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Laurent LIAUD de la SELARL SELARL GRUNBERG ASSOCIES, avocat au barreau de VANNES
INTIMÉ
Monsieur [G] [X]
né le 2 septembre 1973 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Philippe GUINAULT, avocat au barreau de LORIENT
FAITS ET PROCEDURE
1. Par jugement du 13 juin 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Vannes a fixé la créance du Crédit agricole du Morbihan sur M.[G] [X] à la somme de 224.422,14 € et a autorisé la vente amiable d’un des ensembles immobiliers lui appartenant.
2.Toutefois, après avoir constaté l’absence de diligence en ce sens, par jugement du 9 janvier 2018, le juge de l’exécution a autorisé la vente forcée réclamée par le Crédit agricole du Morbihan des trois biens immobiliers situés à [Localité 7], [Adresse 9], [Adresse 2] et [Adresse 4], appartenant à M. [G] [X].
3. Afin d’éviter l’adjudication, des membres de la famille de M.[G] [X] ont constitué la SCI [P] et [O] [X] et Fils, laquelle a formulée le 19 avril 2018, une offre d’achat pour les trois biens immobiliers, au prix total de 250.000 €, que M. [G] [X] a acceptée.
4. Le 24 avril 2018, jour de l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire de la comptabilité de Me [U] [K], notaire à [Localité 7] et à titre d’avance sur le paiement du prix de vente, la somme totale de 244.485,13€ a été virée sur le compte Carpa dédié du conseil du Crédit agricole du Morbihan, conduisant ce dernier à ne pas requérir la vente forcée.
5.Le 19 avril 2018, M. [G] [X] a porté la mention ’bon pour accord’ sur l’offre d’achat des trois immeubles lui appartenant, au prix de 250.000 €, émise par son frère et sa belle-soeur au travers de la SCI [P] et [O] [X] et Fils alors en cours de constitution.
6. La promesse de vente a été régularisée entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils d’une part et M. [G] [X] d’autre part, par acte authentique du 5 mai 2018. Il était prévu une date de réalisation de la vente par réitération par-devant Me [U] [K], au plus tard le 5juillet2018, sans que cette date puisse être prorogée au-delà du 30juillet2018, point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.
7.Le 13 juillet 2018, la SCI [P] et [O] [X] et Fils a fait délivrer à M.[G] [X] une sommation d’avoir à se présenter à l’étude de Me [U] [K], le 20 juillet 2018, pour qu’il soit procédé à la signature de l’acte authentique de vente.
8. Le 20 juillet 2018, M. [G] [X] ne s’étant pas présenté ni personne pour lui en l’étude du notaire, Me [U] [K] a dressé un procès-verbal de carence.
9. Suivant acte d’huissier délivré le 18 janvier 2019, la SCI [P] et [O] [X] et Fils a fait assigner M. [G] [X] devant le tribunal de grande instance de Vannes, au visa des articles 1585, 1589 et 1103 du code civil, aux fins notamment de voir dire et juger que le jugement à intervenir vaudra vente à effet du jour de son prononcé et emportera transfert de propriété et de jouissance à compter de ce même jour, ordonner à M. [G] [X] de lui délivrer chacun des biens vendus libre de tout occupant, et ce, dans le délai maximum d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500€ par jour de retard, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
10. Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Vannes a :
– déclaré illicite la clause du bail stipulant un délai d’un mois pour agir en justice en constat de vente et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action,
– débouté la SCI [P] et [O] [X] et Fils de sa demande tendant à voir constater la vente des immeubles stipulés en la promesse synallagmatique conclue le 5 mai 2018 entre cette société et [G] [X],
– ordonné à [G] [X] de régulariser l’acte authentique de vente des immeubles visés dans la promesse synallagmatique de vente du 5mai2018, et ce devant Me [U] [K], notaire à [Localité 7], dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 200€ par jour de retard, passé ce délai d’une part et le jour de la convocation par le notaire pour régulariser l’acte d’autre part,
– condamné [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale stipulée à l’acte authentique de promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018,
– condamné [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure d’incident de mise en état abusive,
– condamné [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonné l’exécution provisoire du jugement.
11. Le jugement a été signifié à M. [X] par acte de commissaire de Justice du 6 septembre 2022.
12. Pour refuser de dire que le jugement vaut vente et opère transfert de propriété au profit de la SCI [P] et [O] [X] et Fils, le tribunal retient d’une part qu’il ne dispose pas des éléments d’origine de propriété, et d’autre part, qu’était demandée la remise des biens libres de toute occupation, ce en contradiction avec les mentions portées à la promesse synallagmatique, en ce que le vendeur a déclaré n’avoir délivré aucun congé pour vendre au locataire du bien n°1 qui est déclaré vendu loué et en ce que le bien n°3 est dit libre alors qu’il résulte des conclusions des parties qu’un bail aurait été conclu le 24 avril 2018 au béné’ce de M.[G] [X].
13. Conformément au jugement du 28 juin 2022, M. [X] a été sommé de se présenter le 29 septembre 2022 par-devant Me [U] [K], pour régulariser l’acte authentique de vente dont le projet était joint à la sommation.
14. M. [G] [X], vendeur, ne s’est pas présenté ni personne pour lui. Me [K] a donc de nouveau dressé un procès- verbal de carence.
15. C’est dans ce contexte, que par déclaration du 5 octobre 2022, la SCI [P] et [O] [X] et Fils a régulièrement interjeté appel partiel du jugement du 28 juin 2022, seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir constater parfaite la vente des immeubles stipulés en la promesse de vente conclue le 5 mai 2018 entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils d’une part et M. [G] [X] d’autre part.
16. Il convient de préciser que par déclaration du 22 septembre 2022, M.[X] avait également interjeté appel du jugement de première instance, mais que celui-ci a fait l’objet d’une radiation, par ordonnance du conseiller de la mise en état du 29 août 2023, faute pour lui d’avoir exécuté la décision frappée d’appel.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
17. La SCI [P] et [O] [X] et Fils expose ses prétentions et moyens (lesqueles seront repris dans la motivation) dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.
18. Elle demande à la cour de :
– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 28 juin 2022 en ce qu’il a débouté la SCI [P] et [O] [X] et Fils de sa demande tendant à voir constater la vente des immeubles stipulés en la promesse synallagmatique conclue le 5 mai 2018 entre cette société et [G] [X],
Statuant à nouveau de ce chef,
– moyennant le prix déjà payé de 250.000 €, constater et prononcer la vente des immeubles suivants entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils, acquéreur, et M.[G] [X], vendeur, selon les mentions de la promesse synallagmatique du 5 mai 2018,
A savoir :
1. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastré Section BO numéro [Cadastre 1] et d’une surface de 4 ares et 49centiares, d’un lot de copropriété n°4 composé d’un studio au premier étage du bâtiment A comprenant un séjour, une cuisine, une salle de bain avec WC et un dressing d’une superficie de 43,02 m², outre 100/1000èmes des parties communes générales, tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve, en l’état de la situation locative,
2. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], cadastré Section BP numéro [Cadastre 3] et d’une surface de 80centiares, d’un lot de copropriété n°4 composé d’un logement situé au 3ème étage du bâtiment comprenant une entrée desservant un séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle d’eau et un WC d’une superficie de 57,42 m², outre 195/1000ème des parties communes générales, tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve,
3. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], cadastré Section BR numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une surface respective de 1are et 55 centiares et 27 centiares, des lots de copropriété suivants :
’ lot n°2 composé d’une cave fermée, outre 10/1000èmes des parties communes générales,
’ lot n°6 composé d’un appartement situé au 2ème étage comprenant un hall, une cuisine aménagée, un séjour-salon avec cheminée, une chambre, WC et cellier, outre 212/1000èmes des parties communes générales,
’ lot n°7 composé en duplex, au 3ème étage sous combles, d’une mezzanine avec coin bureau et meuble bibliothèque incorporé, deux chambres dont une avec salle de bain, salle d’eau avec WC, outre 130/1000èmes des parties communes générales,
Les lots n°6 et 7 représentant une surface privative de 101,43 m² et tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve,
– juger que l’arrêt à intervenir vaudra vente emportant transfert de propriété et de jouissance à la SCI [P] et [O] [X] et Fils à effet du 19avril2018, date de l’échange sous seing-privé des consentements sur la chose et le prix, à défaut du 5 mai 2018, date de l’acte authentique de compromis de vente, et, à défaut encore, du 20 juillet 2018, date du procès-verbal de carence dressé par Me [U] [K], notaire à [Localité 7],
– ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles,
– ordonner à M. [G] [X] de délivrer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils, les biens immobiliers situés à [Localité 7], [Adresse 2] et [Adresse 4], libres de toute occupation, location, habitation et encombrements quelconques, et ce dans le délai maximum de 1 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, délai au-delà duquel M.[G] [X] sera redevable d’une astreinte de 500 € par jour de retard et la SCI [P] et [O] [X] et Fils pourra, au besoin, obtenir le concours de la force publique,
Et,
– juger qu’à la date du 19 avril 2018, à défaut du 5 mai 2018 et, à défaut encore, du 20 juillet 2018, date de la vente, la SCI [P] et [O] [X] et Fils est investie de tous les droits attachés à sa qualité de propriétaire et qu’à ce titre, elle est en droit de percevoir les loyers payés par la SARL [C], locataire à bail d’habitation du bien sis [Adresse 9] à [Localité 7],
En conséquence,
– ordonner à Me [U] [K], notaire à [Localité 7] (56), de libérer et remettre à la SCI [P] et [O] [X] et Fils, consacrée dans ses droits de propriétaire, la totalité des fonds correspondant aux loyers versés par la SARL [C] à compter de cette date et dont il est dépositaire,
Par ailleurs,
– ordonner la radiation de toutes les inscriptions, notamment d’hypothèque et de privilège, qui ont été et seraient prises sur les immeubles dont s’agit du chef du débiteur [G] [X] et publiées au service de la publicité foncière de [Localité 7] (56) après la publication, le 11 octobre 2018, du procès-verbal de carence dressé le 20 juillet 2018 par le notaire [U] [K], soit, en l’état du relevé des formalités publiées au 12juin 2023 et sans caractère limitatif :
’ hypothèque légale du Trésor déposée le 22 mai 2019 sous référence 5604P01
2019V2852,
’ hypothèque légale du Trésor déposée le 9 octobre 2019 sous référence
5604P01 2019V5511,
’ hypothèque légale du Trésor déposée le 16 juin 2020 sous référence 5604P01
2020V3070,
’ hypothèque légale du Trésor déposée le 27 mai 2021 sous référence 5604P01
2021V2825,
’ hypothèque légale du Trésor déposée le 6 avril 2022 sous référence 5604P01
2022V2086,
Subsidiairement,
– ordonner à M. [G] [X] de régulariser l’acte authentique de vente des immeubles visés dans la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018, et ce devant Maître [U] [K], notaire à la résidence de [Localité 7] (56), dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé ce délai,
– juger qu’à défaut pour M. [G] [X] de réitérer par acte authentique dans le délai imparti, l’arrêt à intervenir, qui sera publié au service de la publicité foncière compétent, vaudra vente entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils, acquéreur, et [G] [X], vendeur, des immeubles visés dans la promesse synallagmatique du 5 mai 2018, selon les mentions de cette promesse, et ce à effet du 19 avril 2018, date de l’échange sous seing-privé des consentements sur la chose et le prix, à défaut du 5mai2018, date de l’acte authentique de compromis de vente, et, à défaut encore, du 20juillet 2018, date du procès-verbal de carence dressé par Me[U] [K], notaire à [Localité 7],
En toute hypothèse,
– condamner M. [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [G] [X] aux entiers dépens d’appel.
19. Me Guinault s’est constitué pour M. [G] [X] le 7décembre 2022. Il est parti à la retraite et il n’y a pas eu de constitution en lieu et place. Il n’a pas été conclu dans les délais de l’article 909 du code de procédure civile.
20. La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 7 janvier 2025.
MOTIVATION DE LA COUR
21. A titre liminaire, M. [G] [X] n’a pas conclu dans les délais et n’est plus recevable à le faire. Il est donc réputé s’approprier les motifs du jugement et en solliciter la confirmation.
22. Par conséquent, le jugement est définitif en ce qu’il a :
– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en exécution forcée initiée par la SCI [P] et [O] [X] et Fils,
– condamné M. [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale stipulée dans l’acte authentique de promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018,
– condamné M.[G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure d’incident de mise en état abusive,
– condamné M.[G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
1°/ Sur la demande de vente parfaite
23. Aux termes de l’article 1103 du code civil, ’les contrats doivent être exécutés de bonne foi.’
24. L’article 1583 du code civil énonce que la vente ’est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » tandis que l’article 1589 du code civil dispose que ’la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès qu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix .’
25. Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, M. [X] a donné son accord à l’offre d’achat formulée par son frère et sa belle-soeur, qui se proposaient d’acquérir au travers de la SCI [P] et [O] [X] et Fils (en cours de constitution) les trois biens immobiliers lui appartenant au prix de 250.000€. L’accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [P] et [O] [X] d’une part et Fils et M. [X] d’autre part, a été constaté dans les mêmes termes par l’avant-contrat authentique du 5 mai 2018, au rapport de Me [K].
26. La promesse synallagmatique précise qu’à cette date, le prix avait d’ores et déjà été réglé pour désintéresser le Crédit agricole et permettre ainsi la mainlevée des inscriptions judiciaires sur les biens objets de la vente.
27. Il est également stipulé que ’la date d’expiration de ce délai (30 juillet 2018 au plus tard) ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter’. Le contrat précise donc expressément que la conséquence de l’acquisition du terme fixé pour la réitération n’est pas la caducité de l’acte mais est l’ouverture de la faculté d’agir en vente forcée.
28. Par ailleurs, il ne ressort pas du compromis de vente que les parties ont entendu ériger l’acte authentique en condition de la validité de la vente.
29. Enfin, M. [G] [X] a été sommé le 13 juillet 2018 de se présenter à la signature de l’acte authentique de vente le 20 juillet 2018, en l’étude de Me [K], lequel relate dans son procès-verbal de carence du 20juillet 2018, publié au service de la publicité foncière, que :
30. ’Aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [K], notaire à [Localité 7], le 5 mai 2018, le VENDEUR a promis de vendre à l’ACQUÉREUR, qui a accepté compromis en tant que tel, le BIEN ci-après désigné sous diverses conditions suspensives.
La date de réalisation a été fixée au 5 juillet 2018.
En garantie de l’exécution desdites conditions, l’ACQUÉREUR a versé le prix de vente dès avant ce jour par la comptabilité du notaire soussigné.
L’office notarial susdénommé a été désigné aux termes de cet acte pour rédiger l’acte de vente.
L’original de ce compromis est annexé.
Les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues conformément à l’acte de vente ci-annexé et contresignés ce jour par l’ACQUÉREUR un instant avant les présentes. (’).’
31. Il découle de l’ensemble de ces éléments que la vente est parfaite.
32. L’échange des consentements du 19 avril 2018 s’est fait entre M.[X] et ’M. et Mme [P] au travers de la SCI [P] et [O] [X] et fils’. Cette formule est équivoque, ce d’autant que la société était alors en cours de constitution . Afin d’éviter toute ambiguïté, la cour préfère retenir la date de la promesse synallagmatique régularisée par acte authentique du 5 mai 2018, entre la SCI [P] et [O] [X] et fils d’une part et M. [X] d’autre part, comme étant la date de la vente parfaite et partant, celle à partir de laquelle M. [X] n’était plus le propriétaire des biens vendus.
33. S’agissant des modalités de la vente, contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, il suffit de se référer aux différents projets d’acte dressés par Me[K] pour connaître l’origine de propriété des biens vendus. En l’occurrence, il convient de se référer aux pages 35 à 37 du projet d’acte authentique du 29septembre 2022 (établi par le notaire en exécution du jugement).
34.Par ailleurs, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, M. [G] [X] ne bénéficie d’aucun bail régulièrement conclu sur le bien composant l’article 3 de la vente (consistant en un appartement et une mezzanine sis [Adresse 4] à [Localité 7]).
35. L’acte du 24 avril 2018 n’est en effet pas produit et aucun bail n’est mentionné, tant dans la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018 que dans les projets ultérieurs d’actes authentiques. Au contraire, le bien situé [Adresse 8] (article 3 de la vente) est toujours décrit comme étant libre de toute occupation. En toute hypothèse, cet acte du 24 avril 2018 ne pourrait valoir promesse de bail et encore moins contrat de bail dès lors qu’à cette date, la SCI [P] et [O] [X] et Fils n’était pas encore propriétaire dudit bien.
36. D’après la promesse synallagmatique de vente du 5 mai 2018 et le projet d’acte authentique du 29 septembre 2022 (établi par le notaire en exécution du jugement) seul le bien objet de l’article 1er de la vente (immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 7]) est loué au profit de la SARL [C], aux termes d’un bail d’habitation établi conformément à la loi du 6juillet 1989 et ayant commencé à courir le 6 décembre 2006, reconduit tacitement depuis.
37. Il ressort de ces mêmes actes, qu’il n’a pas été donné congé au locataire. Par conséquent, ce bien est vendu loué et non pas libre d’occupation, au contraire des deux autres.
38. Cette circonstance ne fait cependant pas obstacle à la demande de la SCI [P] et [O] [X] et Fils de voir dire que l’arrêt vaudra vente, ce d’autant que prenant acte du bail en cours, la SCI [P] et [O] [X] et Fils ne renouvelle pas en cause d’appel, sa demande tendant à la délivrance de ce bien libre de toute occupation.
39.Par conséquent, après infirmation du jugement, il convient de dire que l’arrêt à intervenir vaudra vente emportant transfert de propriété et de jouissance à la SCI [P] et [O] [X] et Fils à effet du 5 mai 2018, date de l’avant-contrat authentique.
40. La vente s’opérera dans les termes du projet d’acte authentique dressé par Me [K] le 29 septembre 2022 en exécution du jugement, lequel a été signifié à M. [X] le 20 septembre 2022 et sera annexé au présent arrêt.
41. L’arrêt sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles.
42. M. [G] [X] délivrera à la SCI [P] et [O] [X] et Fils, les biens immobiliers situés à [Localité 7], [Adresse 2] et [Adresse 4], libres de toute occupation, location, habitation et encombrements quelconques, et ce dans le délai maximum de 1 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, délai au-delà duquel M.[G] [X] sera redevable d’une astreinte provisoire de 500€ par jour de retard selon les modalités qui seront précisées au dispositif.
43.Il n’y a pas lieu d’ordonner le concours de la force publique.
2°/ Sur la perception des loyers payés par la SARL [C]
44.Au cas particulier, la date de la vente telle qu’elle a été judiciairement retenue est celle du 5 mai 2018, date de la vente parfaite.
45.A compter de cette date, M. [G] [X] a cessé d’être propriétaire. Par conséquent la perception de tous les loyers réglés par la Sarl [C], locataire de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 7], en vertu du bail d’habitation ayant commencé à courir le 6 décembre 2006, revient de droit à la SCI [P] et [O] [X] et Fils.
46.Me [U] [K], notaire à [Localité 7], devra par conséquent libérer la totalité des loyers réglés en son étude par la Sarl [C], postérieurement au 5 mai 2018, au profit de la SCI [P] et [O] [X] et Fils.
3°/ Sur la radiation des inscriptions d’hypothèques et de privilège
47.La SCI [P] et [O] [X] et Fils s’estime fondée à solliciter de la cour qu’elle ordonne la radiation de toutes les inscriptions, notamment d’hypothèque et de privilège, qui ont été et seraient prises sur les immeubles vendu du chef du débiteur [G] [X] et publiées au service de la publicité foncière de [Localité 7] (56) après la publication, le 11 octobre 2018, du procès-verbal de carence dressé le 20 juillet 2018 par le notaire [U] [K], soit, en l’état du relevé des formalités publiées au 12juin2023 et sans caractère limitatif, les sûretés suivantes :
– hypothèque légale du Trésor déposée le 22 mai 2019 sous référence 5604P01 2019V2852,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 9 octobre 2019 sous référence 5604P01 2019V5511,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 16 juin 2020 sous référence 5604P01 2020V3070,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 27 mai 2021 sous référence 5604P01 2021V2825,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 6 avril 2022 sous référence 5604P01 2022V2086.
48.L’article 2474 du code civil dispose que les hypothèques s’éteignent notamment :
1° par l’extinction de l’obligation principale sous réserve de l’article 2422,
2° par la renonciation du créancier d’hypothèque, sous la même réserve,
3° par la purge,
4° par la prescription.
49.L’article 2422 alinéa 1er énonce du même code énonce que les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire, à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers.
50.En l’espèce, la SCI [P] et [O] [X] et Fils a fait publier le 11octobre 2018 au service de la publicité foncière (référence 5604P01 2018P11060) le procès-verbal de carence dressé le 20 juillet 2018 par Me[K], auquel était annexé l’original du compromis de vente du 5mai2018.
51.Par ordonnance du président du tribunal judicaire de Vannes, elle a obtenu la prorogation pour trois ans supplémentaires du délai de publication de cet acte authentique en application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.
52.Toutes les inscriptions hypothécaires du Trésor public sont postérieures à la promesse de vente du 5 mai 2018 et au procès-verbal de carence dressé le 20juillet 2018 par Me [K]. La mutation est donc opposable au Trésor public.
53.Il sera fait droit à la radiation des seules hypothèques mentionnées au dispositif, étant précisé que la cour n’a pas à statuer pour l’avenir.
4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens
54.Succombant en appel, M. [G] [X] sera condamné aux dépens d’appel.
55.Il n’est pas inéquitable de le condamner à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l’appel,
Infirme le jugement rendu le 28 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Vannes en ce qu’il a débouté la SCI [P] et [O] [X] et Fils de sa demande tendant à voir constater la vente des immeubles stipulés dans la promesse de vente synallagmatique conclue le 5 mai 2018 entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils d’une part et M. [G] [X] d’autre part,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Constate le caractère parfait de la vente intervenue selon les mentions de la promesse synallagmatique du 5 mai 2018, entre la SCI [P] et [O] [X] et Fils, acquéreur, et M. [G] [X], vendeur et portant sur les biens suivants :
1. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastré Section BO numéro [Cadastre 1] et d’une surface de 4 ares et 49centiares, d’un lot de copropriété n°4 composé d’un studio au premier étage du bâtiment A comprenant un séjour, une cuisine, une salle de bain avec WC et un dressing d’une superficie de 43,02 m², outre 100/1000èmes des parties communes générales, tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve, en l’état de la situation locative,
2. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], cadastré Section BP numéro [Cadastre 3] et d’une surface de 80centiares, d’un lot de copropriété n°4 composé d’un logement situé au
3ème étage du bâtiment comprenant une entrée desservant un séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle d’eau et un WC d’une superficie de 57,42 m², outre 195/1000èmes des parties communes générales, tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve,
3. Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], cadastré Section BR numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une surface respective de 1are et 55 centiares et 27 centiares, des lots de copropriété suivants :
’ Lot n°2 composé d’une cave fermée, outre 10/1000èmes des parties communes générales,
’ Lot n°6 composé d’un appartement situé au 2 ème étage comprenant un hall, une cuisine aménagée, un séjour-salon avec cheminée, une chambre, WC et cellier, outre 212/1000èmes des parties communes générales,
’ Lot n°7 composé en duplex, au 3 ème étage sous combles, d’une mezzanine avec coin bureau et meuble bibliothèque incorporé, deux chambres dont une avec salle de bain, salle d’eau avec WC, outre 130/1000èmes des parties communes générales,
Les lots n°6 et 7 représentant une surface privative de 101,43 m² et tel que les biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve,
Dit que le présent arrêt vaut vente emportant transfert de propriété et de jouissance à la SCI [P] et [O] [X] et Fils à effet du 5 mai 2018, date de l’acte authentique de compromis de vente dressé par Me [U] [K], notaire à [Localité 7],
Dit que la vente s’opérera dans les termes du projet d’acte authentique dressé par Me [K] le 29 septembre 2022 en exécution du jugement, lequel a été signifié à M. [X] le 20 septembre 2022 et sera annexé au présent arrêt ;
Ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles,
Ordonne à M. [G] [X] de délivrer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils les biens immobiliers situés à [Localité 7], [Adresse 2] et [Adresse 4], libres de toute occupation, location, habitation et encombrements quelconques, et ce dans le délai maximum de 1 mois à compter
de la signification de l’arrêt,
Dit que passé ce délai et faute pour M. [G] [X] de s’être exécuté, une astreinte provisoire de 500 € par jours de retard commencera à courir pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Vannes,
Dit que Me [U] [K], notaire à [Localité 7], devra libérer la totalité des loyers réglés en son étude par la Sarl [C], postérieurement au 5 mai 2018, au profit de la SCI [P] et [O] [X] et Fils,
Ordonne la radiation des inscriptions hypothécaires suivantes qui ont été prises sur les biens vendus à la SCI [P] et [O] [X] et Fils :
– hypothèque légale du Trésor déposée le 22 mai 2019 sous référence 5604P01 2019V2852,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 9 octobre 2019 sous référence 5604P01 2019V5511,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 16 juin 2020 sous référence 5604P01 2020V3070,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 27 mai 2021 sous référence 5604P01 2021V2825,
– hypothèque légale du Trésor déposée le 6 avril 2022 sous référence 5604P01 2022V2086,
Condamne M. [G] [X] aux dépens d’appel,
Condamne M. [G] [X] à payer à la SCI [P] et [O] [X] et Fils la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu d’ordonner le concours de la force publique.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Rennes, 16 décembre 2025, N° de RG 22/05872 – Thématiques associés : Immobilier – Promesse synallagmatique – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 28 décembre 2025