Expertise judiciaire ordonnée pour établir la preuve de vices cachés dans une vente immobilière – Cour d’appel d’Agen, 17 décembre 2025, N° de RG 25/00137

📘 L’Essentiel

L’article 145 du Code civil permet à une partie de demander la conservation ou l’établissement de preuves avant tout procès, justifiée par des motifs légitimes. Cette disposition est cruciale dans les litiges relatifs aux vices cachés, permettant d’ordonner des mesures d’instruction. Les époux [M] ont invoqué des indices graves concernant l’état de la toiture de leur bien, justifiant leur demande d’expertise judiciaire. L’article 1641 stipule que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, rendant l’acheteur responsable de prouver leur existence.. Source : Cour d’appel d’Agen, 17 décembre 2025, N° de RG 25/00137

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel d’Agen, 17 décembre 2025, N° de RG 25/00137

Un acheteur et une acheteuse, désignés comme les époux [M], ont acquis un bien immobilier d’un vendeur et de deux autres co-vendeurs, désignés comme les consorts [R], pour un montant de 308 000 euros. Après l’achat, les époux [M] ont constaté des problèmes d’humidité et des infiltrations d’eau, attribués à un mauvais entretien de la toiture, dont les réparations étaient estimées à 34 350 euros. Ils ont alors demandé aux consorts [R] de prendre en charge ces travaux au titre de la garantie des vices cachés.

Face à l’absence d’accord, les époux [M] ont saisi le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire. Par une ordonnance du 27 janvier 2025, le juge a rejeté leur demande d’expertise et a mis les dépens à leur charge. Les époux [M] ont interjeté appel de cette décision, arguant que les infiltrations s’étaient multipliées et que leur demande d’expertise était légitime pour établir la responsabilité des consorts [R].

Les consorts [R] ont demandé à la cour de confirmer l’ordonnance initiale, soutenant qu’il n’existait pas de preuve d’un vice caché antérieur à la vente. Ils ont également demandé des dommages-intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour a examiné la demande d’expertise en vertu de l’article 145 du code civil, concluant que les époux [M] avaient des motifs légitimes pour établir la preuve des faits en question. Elle a infirmé l’ordonnance de première instance, ordonnant une expertise pour déterminer l’origine des désordres et les responsabilités. Les époux [M] ont été condamnés aux dépens, mais la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer l’article 700.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la demande d’expertise judiciaire formulée par les époux ?

La demande d’expertise judiciaire formulée par les époux repose sur l’article 145 du Code civil, qui stipule que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. »

Cet article permet à une partie de solliciter une mesure d’instruction avant l’engagement d’un procès, afin de préserver des preuves essentielles à la résolution d’un litige. En l’espèce, les époux [M] justifient leur demande par l’apparition d’infiltrations et de désordres dans leur habitation, ce qui constitue un motif légitime pour établir la preuve de l’état de la toiture et des éventuels vices cachés.

Quel est le rôle de l’expert dans le cadre de la garantie des vices cachés ?

L’expert joue un rôle crucial dans le cadre de la garantie des vices cachés, en vertu de l’article 1641 du Code civil, qui définit le vice caché comme « un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance. »

L’expert est chargé d’évaluer l’état du bien immobilier, de déterminer la nature et l’origine des désordres, ainsi que de vérifier si ces derniers étaient présents avant la vente. Son rapport est essentiel pour établir si les vendeurs avaient connaissance des vices et s’ils les ont dissimulés, ce qui pourrait engager leur responsabilité.

Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés selon le Code civil ?

Le délai pour agir en garantie des vices cachés est fixé par l’article 1648 du Code civil, qui précise que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Dans le cas présent, les époux [M] agissent dans le délai de deux ans suivant l’apparition des désordres en février 2024, ce qui est conforme aux dispositions de cet article. Ce respect du délai est fondamental pour la recevabilité de leur action en garantie des vices cachés.

Quel est l’impact de la clause d’exonération de responsabilité dans le contrat de vente ?

La clause d’exonération de responsabilité, souvent incluse dans les contrats de vente, permet aux vendeurs de se dégager de leur responsabilité en cas de vices cachés, sauf si l’acheteur prouve que les vendeurs avaient connaissance de ces vices et les ont dissimulés.

Selon la jurisprudence, pour que cette clause soit inopposable, l’acquéreur doit établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente dont le vendeur avait connaissance. En l’espèce, les consorts [R] soutiennent que les époux [M] n’apportent pas de preuve suffisante de la connaissance des vices par les vendeurs, ce qui pourrait limiter la portée de la garantie des vices cachés.

Quel est le rôle des dépens dans le cadre de la procédure judiciaire ?

Les dépens, selon l’article 696 du Code de procédure civile, comprennent l’ensemble des frais engagés pour la procédure, y compris les frais d’expertise. En principe, la partie perdante est condamnée aux dépens, mais dans le cas d’une demande d’expertise fondée sur l’article 145, la partie défenderesse ne peut pas être qualifiée de partie perdante.

Dans cette affaire, les époux [M] sont considérés comme à l’origine de la demande d’expertise, ce qui entraîne leur condamnation aux dépens tant en première instance qu’en appel, conformément à la décision rendue par la cour.