Le 24 avril 2018, une somme de 244.485,13 € a été versée sur le compte de la banque, ce qui a conduit à l’annulation de la vente forcée. Le 5 mai 2018, un acte authentique a été signé, stipulant que la vente devait être finalisée au plus tard le 5 juillet 2018. Cependant, le débiteur ne s’est pas présenté à la signature de l’acte le 20 juillet 2018, entraînant un procès-verbal de carence.
Le 18 janvier 2019, la SCI a assigné le débiteur en justice pour faire constater la vente et obtenir la délivrance des biens. Le tribunal a rendu un jugement le 28 juin 2022, déclarant la clause de forclusion illicite et ordonnant au débiteur de régulariser l’acte de vente. Ce dernier a été condamné à verser des dommages et intérêts à la SCI.
Le débiteur a interjeté appel, mais n’a pas respecté les délais de procédure. La cour a finalement infirmé le jugement de première instance, constatant la vente comme parfaite et ordonnant la délivrance des biens à la SCI, ainsi que la radiation des inscriptions hypothécaires. Le débiteur a été condamné aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la SCI.
La vente immobilière est régie par plusieurs articles du Code civil. L’article 1583 stipule que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Cela signifie qu’un accord sur la chose et le prix suffit pour que la vente soit considérée comme parfaite.
De plus, l’article 1589 précise que « la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès qu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. » Ainsi, même si la vente n’est pas encore formalisée par un acte authentique, elle est juridiquement valable dès que les parties ont convenu des termes.
La promesse synallagmatique de vente, comme le stipule l’article 1589 du Code civil, a pour effet de transférer la propriété dès qu’il y a consentement sur la chose et le prix. Dans le cas présent, la promesse de vente signée le 5 mai 2018 entre la SCI et le vendeur a été considérée comme une vente parfaite, entraînant le transfert de propriété à la SCI.
L’article 1103 du Code civil impose également que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Cela signifie que les parties doivent respecter les engagements pris dans le cadre de la promesse de vente, ce qui inclut la régularisation de l’acte authentique dans les délais convenus.
L’acte authentique, bien qu’il ne soit pas nécessaire pour la perfection de la vente, joue un rôle crucial dans la formalisation de celle-ci. Selon l’article 1583, la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, mais l’acte authentique est nécessaire pour la publicité foncière et pour garantir la sécurité juridique des transactions.
Dans cette affaire, l’acte authentique devait être signé au plus tard le 5 juillet 2018, avec une possibilité de prorogation jusqu’au 30 juillet 2018. Le non-respect de cette obligation par le vendeur a conduit à des complications juridiques, notamment la nécessité d’une action en justice pour forcer la signature de l’acte.
L’astreinte est une mesure coercitive prévue par l’article 1226 du Code civil, qui permet de sanctionner le débiteur en cas de non-exécution d’une obligation. Dans le cas présent, le tribunal a ordonné à M. [G] [X] de régulariser l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 € par jour de retard.
Cette mesure vise à inciter le débiteur à s’exécuter dans les délais impartis. Si le débiteur ne respecte pas cette obligation, il sera redevable de l’astreinte, qui s’accumule jusqu’à l’exécution de l’obligation.
Lorsqu’un bien immobilier est vendu, les baux en cours doivent être pris en compte. L’article 1713 du Code civil stipule que « le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’un bien, pour un temps et moyennant un prix. » Dans cette affaire, il a été établi que l’un des biens était loué à la SARL [C] et que le bail avait été conclu conformément à la loi.
Le tribunal a noté que le bien en question était vendu loué, ce qui signifie que l’acquéreur doit respecter le bail existant. Cela a des implications sur la jouissance du bien par l’acquéreur, qui ne pourra pas disposer du bien libre de toute occupation tant que le bail est en vigueur.
La radiation des inscriptions hypothécaires est régie par l’article 2474 du Code civil, qui précise que les hypothèques s’éteignent notamment par l’extinction de l’obligation principale. Dans le cadre de la vente, la SCI a demandé la radiation des inscriptions hypothécaires qui avaient été prises sur les biens après la promesse de vente.
L’article 2422 alinéa 1er stipule que les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers. Dans ce cas, la SCI a publié le procès-verbal de carence, ce qui rend la mutation opposable aux créanciers, permettant ainsi la radiation des inscriptions hypothécaires.
Les dommages et intérêts peuvent être réclamés en vertu de l’article 1231-1 du Code civil, qui prévoit que « le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. » Dans cette affaire, M. [G] [X] a été condamné à verser des dommages et intérêts à la SCI pour non-exécution de ses obligations contractuelles.
La clause pénale stipulée dans l’acte authentique de promesse synallagmatique de vente a également été appliquée, permettant à la SCI de réclamer une somme déterminée en cas de non-respect des engagements pris par le vendeur. Cela illustre l’importance des clauses contractuelles dans la détermination des conséquences d’une inexécution.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Rennes, 16 décembre 2025, N° de RG 22/05872 – Thématiques associés : Immobilier – Promesse synallagmatique – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 26 décembre 2025