Expulsion locative : comment contester une mesure d’expulsion en cas de surendettement ?

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – B

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 25/00142 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLUVS

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 25/00186

APPELANTE

Madame [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-018320 du 21/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

S.C.I. [10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : P0541

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Muriel DURAND, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Muriel DURAND, présidente

Madame Laurence ARBELLOT, conseillère

Madame Sophie COULIBEUF, conseillère

Greffière : Madame Apinajaa THEVARANJAN, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Muriel DURAND, présidente et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 1992, Mme [U] [E] a pris à bail un local d’habitation situé [Adresse 2]. Le 28 mai 2003, la SCI Saint-Denis est devenue propriétaire des lieux et en conséquence le bailleur de Mme [E].

Suivant exploit d’huissier en date du 04 novembre 2019, la SCI Saint-Denis a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par jugement du 19 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a déclaré la SCI Saint-Denis irrecevable en sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et a condamné Mme [E] à lui payer la somme de 2 191,88 euros au titre de l’arriéré locatif au 24 août 2020, échéance d’août 2020 incluse et lui a octroyé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants.

Mme [E] a déposé une demande de logement social le 08 février 2023, laquelle a été renouvelée le 03 octobre 2025.

Par arrêt par défaut du 28 mars 2023, la cour d’appel de Paris, a infirmé le jugement, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 05 janvier 2020, ordonné l’expulsion de Mme [E], et l’a condamnée à verser la somme de 3 119,72 euros au titre de l’arriéré arrêté au 05 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus, outre les indemnités d’occupation postérieures égales au montant du loyer et des charges à compter du 05 décembre 2022 et une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens.

Mme [E] a saisi la [8], laquelle a déclaré recevable sa demande le 16 octobre 2023.

Par décision en date du 15 décembre 2023, la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ceci a abouti à l’effacement d’une première dette liée à ce logement d’un montant de 6 302,62 euros qui constituait la seule dette de Mme [E].

Par arrêtés préfectoraux des 14 mai 2024, le Préfet de Seine-Saint-Denis a ordonné à la SCI [11] de réaliser des travaux d’électricité et le 06 août 2024, il a ordonné à la SCI [11] de réaliser des travaux visant à mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans le logement, à rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace, à lutter durablement contre les moisissures, à réparer ou remplacer la plomberie fuyante de la cuisine, à réparer ou remplacer la porte dégradée pour permettre sa fermeture et à rendre étanche à l’air et à l’eau. et ce dans un délai de 3 mois à compter de sa notification ce qui a eu pour effet de faire cesser l’exigibilité du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

Par jugement du 20 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par arrêt du 12 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a sur opposition de Mme [E] rétracté son arrêt rendu par défaut le 28 mars 2023, puis a :

– déclaré sans objet la demande de Mme [E] en indemnisation d’un trouble de jouissance,

déclaré recevable mais mal fondée la demande de remboursement d’un trop perçu de loyer depuis l’origine du bail en 1992,

déclaré prescrite pour la période antérieure au 13 septembre 2021 la demande en remboursement d’un trop perçu de provisions pour charges depuis l’origine du bail en 1992,

déclaré recevables les demandes en nullité du commandement de payer du 04 novembre 2019 et au montant de l’arriéré locatif,

constaté l’acquisition au 04 janvier 2020 de la clause résolutoire du bail et ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [E],

condamné Mme [E] à verser une somme réduite à 2 418,92 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2024,

condamné Mme [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi majoré des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée avec remise des clefs sous réserve de l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 06 août 2024 notifié à Mme [E] le 19 août 2024 par la mairie de [Localité 12] prescrivant la suspension du loyer à compter du 1er septembre 2024 jusqu’au premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de mainlevée,

condamné Mme [E] à verser à la SCI Saint-Denis une somme de 1 000 euros au titre de dommages-intérêts et une autre somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [E] a formé un recours DALO en date du 21 janvier 2025.

Un commandement de quitter les lieux en date du 28 janvier 2025 a été délivré à Mme [E].

Mme [E] a de nouveau saisi la [8], laquelle a déclaré recevable sa demande le 17 mars 2025.

Cette décision a fait l’objet d’un recours de la part de la SCI Saint-Denis.

Par requête reçue le 14 avril 2025, Mme [E] a, par le biais de son conseil, demandé au juge des contentieux de la protection la suspension des mesures d’expulsion engagées à son encontre.

Par jugement réputé contradictoire du 20 juin 2025 dont appel et auquel il convient de se reporter, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a dit n’y avoir lieu à suspendre les mesures d’expulsion engagées à l’encontre de Mme [E]. Il a laissé les dépens à charge de l’Etat.

Le juge a relevé que la débitrice, en dépit d’une première procédure de surendettement ayant donné lieu à un effacement de dette, n’était pas dans une situation lui permettant de faire face au loyer, dont le paiement n’était plus suspendu dès lors que les travaux avaient été effectués par la bailleresse, de sorte que la suspension des mesures d’expulsion à son encontre aurait pour effet d’augmenter davantage sa dette locative persistante.

Le 25 juin 2025, l’arrêté préfectoral du 14 mai 2024 a été levé.

Par déclaration transmise par voie électronique via le RPVA au greffe de la cour d’appel de Paris le 04 juillet 2025, Mme [E] a relevé appel du jugement. Elle demande à la cour d’annuler le jugement pour défaut du respect du principe du contradictoire et de l’infirmer en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à suspendre les mesures d’expulsion engagées à son encontre.

Mme [E] a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 18 juillet 2025. L’aide juridictionnelle totale lui a été accordée par décision du 21 juillet 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 novembre 2025.

Toutes ont signé l’accusé de réception de leur convocation.

A l’audience Mme [E] est représentée par son conseil qui reprend oralement ses dernières conclusions transmises par voie électronique via le RPVA le 03 novembre 2025, par lesquelles il est demandé à la cour de :

– déclarer recevable son recours, la recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée, en conséquence,

– annuler le jugement pour défaut du respect du principe du contradictoire,

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– déclarer recevable sa demande aux fins de suspension des mesures d’expulsion,

– déclarer bien fondée sa demande aux fins de suspension des mesures d’expulsion,

– suspendre la procédure d’expulsion engagée par la SCI Saint-Denis à son encontre pour une durée maximale de deux ans à compter du prononcé de l’arrêt et, selon les cas, jusqu’à réalisation de l’une des conditions visées à l’article L. 722-9 du code de la consommation,

– déclarer que les dépens resteront à la charge du trésor public.

Mme [E] demande l’annulation du jugement, soutenant que les courriers reçus au greffe de la juridiction les 10 et 11 juin 2025, de la SCI Saint-Denis et de sa part, n’ont pas été soumis au débat contradictoire.

Elle soutient que sa demande aux fins de suspension des mesures d’expulsion est recevable, dès lors que son expulsion a été ordonnée par arrêt du 12 novembre 2024 rendu par la cour d’appel de Paris, que le concours de la force publique a été requis par un commissaire de justice et que le préfet de Seine-Saint-Denis a été saisi d’une réquisition de la force publique afin de procéder à son expulsion, de sorte que la condition d’urgence visée à l’article L.722-7 du code de la consommation est remplie. Elle fait ensuite valoir que sa demande est fondée puisque, contrairement à ce que soutient le premier juge, sa dette locative a diminué.

Elle explique que, suivant les arrêts rendus les 28 mars 2023 et 12 novembre 2024, son arriéré locatif qui était de 3 119,72 euros au 05 novembre 2022 est de 2 418,92 euros au 31 août 2024. Elle soutient que son arriéré locatif au 31 août 2024 est en réalité de 1 664,92 euros, après déduction des provisions pour charges non régularisées sur la période. Elle fait valoir que la SCI Saint-Denis, suivant la pièce adverse n°28 produite, n’a pas rectifié son décompte conformément à l’arrêt rendu le 12 novembre 2024 fixant l’arriéré locatif à la somme de 2 418,92 euros au 31 août 2024, au jugement rendu le 20 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ainsi qu’au regard des arrêtés préfectoraux des 14 mai et 06 août 2024, suspendant les loyers, dont seul le premier a été levé.

Elle ajoute que par arrêtés préfectoraux des 14 mai et 06 août 2024, le Préfet de Seine-[Localité 12] a ordonné au bailleur de réaliser certains travaux et que, par voie de conséquence, en l’absence de mainlevées desdits arrêtés, les loyers sont suspendus.

Elle fait valoir avoir entrepris des démarches pour se reloger, à savoir une demande de logement social le 08 février 2023 renouvelée le 03 octobre 2025 et un recours DALO en date du 21 janvier 2025.

Enfin, concernant sa situation personnelle, elle précise qu’elle est handicapée, âgée de 65 ans, qu’elle vit seule et perçoit des ressources mensuelles de 1 204,02 euros.

Dans ses conclusions transmises par voie électronique via le RPVA le 03 novembre 2025, la SCI Saint-Denis demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que Mme [E] doit être déboutée de sa demande en annulation du jugement dès lors que l’article R.713-4 du code de la consommation prévoit expressément que le juge peut inviter les parties à produire leurs observations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Elle fait valoir ensuite la mauvaise foi de Mme [E]. Elle soutient que la suspension des mesures d’expulsion aurait pour effet d’aggraver la dette locative dès lors qu’elle ne s’acquitte que de la somme de 65 euros par mois et qu’elle ne dispose pas des ressources financières pour s’y maintenir. Elle rappelle que Mme [E] est débitrice depuis le mois de janvier 2016, que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 04 janvier 2020 et que la réduction de sa dette provient du fait qu’elle a bénéficié d’un effacement de sa dette en 2023, d’un remboursement de charges ainsi que de la suspension de son loyer par l’effet d’arrêtés préfectoraux. Elle ajoute enfin que la débitrice n’a déposé sa première demande logement social qu’au mois de février 2023 et formé un recours DALO qu’au mois janvier 2025.
Sur ce, il a été indiqué aux parties présentes que l’arrêt serait rendu le 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du jugement

L’article L.722-6 du code de la consommation dispose que dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur.

L’article L.722-7 du code de la consommation prévoit qu’en cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la [6] ou du débiteur et que la commission est informée de cette saisine.

Le juge a été saisi par Mme [E] sur requête dans ce cadre.

L’article R.713-4 du même code permet au juge en ce cas d’inviter les parties à produire leurs observations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. C’est ce qui a été fait par le juge. Celui-ci s’est basé sur les revenus et charges produits par Mme [E] pour considérer qu’elle ne pouvait pas régler les échéances courantes d’un loyer.

Aucune annulation n’est donc encourue.

Sur le bien-fondé de la demande de suspension

Aucune fin de non-recevoir n’est opposée à la demande de Mme [E] de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Mme [E] ne dispose plus de bail depuis le 04 janvier 2020, date d’effet de la clause résolutoire du bail. Les arrêtés préfectoraux qui ont été pris à l’encontre du propriétaire alors même que Mme [E] ne disposait plus d’aucun droit légal à se maintenir dans les lieux ne lui confèrent aucun droit à s’y maintenir et il est d’ailleurs paradoxal qu’alors qu’il lui appartient de quitter les lieux, elle s’y maintienne tout en se plaignant de leur état. La cour a d’ailleurs relevé en son dernier arrêt du 12 novembre 2024 que Mme [E] ne pouvait pas se prévaloir d’un trouble de jouissance postérieurement à la résiliation du bail.

La procédure de surendettement ne vise qu’à solutionner une situation de surendettement et la suspension des mesures d’expulsion demandée au juge n’est pas une fin en soi mais un moyen permettant d’y parvenir.

Mme [E] qui aurait dû quitter les lieux depuis plus de cinq ans bénéficie désormais de la période de protection hivernale, et dès lors rien ne justifie de suspendre la procédure d’expulsion étant observé que sa principale dette est précisément celle qui est liée à ce logement, sa déclaration ne visant par ailleurs qu’une dette bancaire de 83,86 euros envers la [7].

Même si Mme [E] devait bénéficier d’un effacement total ou partiel de sa dette liée à l’occupation de ce logement dans le cadre de la procédure de surendettement et ce alors qu’elle a déjà par le passé bénéficié d’un tel effacement, ou d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ceci ne la dispenserait pas de devoir quitter le logement puisqu’elle n’a plus de bail et dès lors qu’elle entend voir effacer sa dette, elle ne démontre pas en quoi la suspension de ces mesures permettrait de favoriser l’issue de la procédure de surendettement qui ne porte en réalité que sur cette dette d’indemnités d’occupation et alors qu’elle a déjà bénéficié de délais beaucoup plus longs que ceux prévus par la loi.

Mme [E] doit donc être déboutée de sa demande et le jugement confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il apparaît équitable de laisser supporter à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

Mme [E] qui succombe doit être condamnée aux éventuels dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe :

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Déboute Mme [U] [E] de sa demande de suspension des mesures d’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [E] aux éventuels dépens d’appel ;

Dit que l’arrêt sera notifié par lettre simple à la commission de surendettement et aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE