Vice caché dans la vente immobilière : recours et indemnisation des acquéreurs.

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 15 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/02295

Jugement du Tj hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp de [Localité 8] du 16 septembre 2024

APPELANT :

Monsieur [I] [E]

né le 02 Mai 1945 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [K] [M]

né le 05 Avril 1982 à [Localité 6] – BENIN

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Me Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN

Madame [X] [W]

née le 12 Septembre 1985 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 octobre 2025 sans opposition des avocats devant Mme HOUZET, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffier lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 21 décembre 2015, M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] ont acquis de M. [I] [E] et Mme [G] [O] épouse [E] un bien immobilier à usage d’habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 9] (76), cadastré section AI n°[Cadastre 1], d’une superficie de 986 m2 pour un montant de 222 000 euros. Les parties ont notamment précisé, aux termes de cet acte, que « …le vendeur délare avoir procédé au ramonage de la cheminée, à l’entretien de la chaudière et à la réparation de la fuite dans la toiture, ce que l’acquéreur reconnaît… »

Se plaignant d’une résurgence de la fuite mentionnée dans l’acte de vente, début 2016, M. [K] [M] et Mme [X] [W] ont sollicité des vendeurs la prise en charge de réparations définitives de la fuite. M. [I] [E] et Mme [G] [O] épouse [E] ont accepté, en juillet 2016, de prendre en charge les réparations, estimées à un montant de 2 134 euros par expert intervenu dans un cadre amiable. Au cours des travaux de réparation, en été 2017, de nouveaux désordres affectant le coffrage des queues de chevrons, dont l’un positionné dans l’axe de la noue, ont été constatés. De nouvelles expertises ont été diligentées dans un cadre amiable, puis M. [L] [J] a été désigné en qualité d’expert dans un cadre judiciaire, par ordonnance du 26 mars 2019. M. [L] [J] a déposé son rapport le 29 mars 2022.

Par acte d’huissier du 30 mai 2022, M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] ont fait assigner M. [I] [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de le voir condamner au paiement d’une somme de 49 724.82 euros au titre des travaux nécessaires et à les indemniser de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 16 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

– condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 49 724,82 euros correspondant au prix des travaux nécessaires ;

– dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 29 mars 2022 jusqu’à la date du jugement ;

– condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

– rejeté la demande de M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] au titre du préjudice moral ;

– condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

– condamné M. [I] [E] aux entiers dépens de la procédure, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire ;

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision ;

– rejeté toute autre demande non présentement satisfaite.

Par déclaration électronique du 18 octobre 2024, M. [I] [E] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions communiquées le 23 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [I] [E] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile de:

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 16 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

– débouter M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire, de:

– limiter l’indemnisation due par M. [I] [E] aux sommes suivantes :

’ 49 724,82 euros au titre du préjudice matériel ;

’ 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

– condamner M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] à payer à M. [I] [E] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise.

Par conclusions communiquées le 11 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, subsidiairement 1132, 1133 et 1137 du code civil, de :

– débouter M. [I] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 16 septembre 2024 en ce qu’il a :

’ condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 49 724,82 euros correspondant au prix des travaux nécessaires ;

’ dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 29 mars 2022 jusqu’à la date du jugement ;

’ condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

’ condamné M. [I] [E] aux entiers dépens de la procédure, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a limité le préjudice de jouissance et débouter au titre du préjudice moral et en conséquence ;

– condamner M. [I] [E] à payer à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] les sommes de :

’ 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

’ 10 000 au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,

– condamner M. [I] [E] à payer à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie pour vice caché :

M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] demandent à l’appelant l’application de la garantie légale des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, au bien immobilier acquis le 21 décembre 2015. S’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire, ils soutiennent que M. [I] [E], qui a lui-même acquis, en 1973, la maison occupée par son père depuis une quarantaine d’années, avait connaissance du vice antérieurement à la vente, ce qui rend également inapplicable la clause d’exclusion de garantie.

M. [I] [E] fait valoir que la garantie légale du constructeur prévue aux articles 1791 et suivants du code civil est inapplicable et que, s’agissant de la garantie légale pour vice caché, les demandeurs en première instance ne démontrent pas qu’il ait eu connaissane du vice avant la vente. Il excipe de ce que le vice relève de choix constructifs anciens, que l’expert n’a pas été en mesure de dater et que le seul fait d’habiter la maison ne suffit pas à rapporter cette preuve, sa bonne foi étant présumée.

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l’espèce, les parties ont stipulé, aux termes de la promesse de vente du 13 octobre 2015, réitérée par acte authentique du 21 décembre 2015, que « le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance , sans recours contre le promettant, pôur quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’il s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant. »

L’expert désigné dans un cadre judiciaire a confirmé la présence des désordres suivants affectant les noues sud-est et sud-ouest de l’immeuble:

L’arbalétrier de noue d’origine ne repose plus sur la maçonnerie de façade (rabagrain) que par de moises de plances en bois. L’espace intercalaire est comblé au plâtre. Les moises sont constituées de planches de bois vissées tous les 35 cm de part et d’autre de l’arbalétrier d’origine. Les vis à bois utilisées sont inadaptées à cet usage. Les moises ne reprennent pas l’arbalétrier sur une longueur suffisante pour transférer parfaitement la charge supportée par la couverture. Les pannes sont insuffisamment épaulées sur l’arbalétrier pour transférer correctement leur charge. L’équilibre structurel de la charpente est précaire au niveau des noues et de nature à le rendre impropre à sa destination.

La présence d’un film plastique étanche de type polyane sur les rampants empêche la vapeur d’eau de s’évacuer, celle-ci se condense lorsque les conditions de température sont atteintes, cette eau liquide migrant alors dans les bois et les plâtres en créant les désordre constatés sur l’arbalétrier, les pannes, le parquet et le papier peint. La fuite au niveau de la noue contribue également à alimenter en eau liquide le pied de noue jusqu’aux cache-moineaux qui pourrissent.

Le montant des travaux de reprise s’élèverait selon l’expert à la somme de 49 724.82 euros.

Eu égard à la précarité de l’équilibre structurel générée par les désordres et au coût des travaux de reprise, il est certain que les acheteurs, s’ils avaient eu connaissance de ces défauts, n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à moindre coût.

Les désordres ainsi constatés seraient, selon l’expert, antérieurs à la vente du 13 octobre 2015.

Les arbalétriers de noues et les pannes sud-est et sud-ouest sont encoffrés et peints de sorte que l’état des bois de charpente n’était pas visible au moment de la vente. En outre, préalablement à la vente, M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] avaient constaté la présence d’une infiltration au niveau de la toiture de la chambre 3, nécessitant une réparation, à laquelle le vendeur a fait procéder. Il est constant qu’aucun autre désordre n’avait alors été constaté et ce n’est qu’après réapparition de la fuite, réalisation d’une expertise amiable et intervention d’une entreprise différente de celle ayant initialement établi le devis que l’ampleur des désordres va être découverte.

Par suite, la cour constate que le bien immobilier acquis par M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] de M. [I] [E] est affecté de désordres, inconnus des acheteurs lors de la vente, mais antérieurs à celle-ci et le rendant impropre à son usage d’habitation ou diminuant cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquis ou l’auraient acquis à un moindre coût s’ils en avaient eu connaissance avant la vente.

S’agissant de la connaissance qu’avait M. [I] [E] de la présence de ces désordres, la cour relève que, si l’expert a conclu ne pas être en mesure de dater précisément leur apparition, il a estimé, en réponse au dire du 17 mars 2020, que la peinture était très probablement, vu son état, postérieure à l’année 1970. Cette estimation a été confirmée par le procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 septembre 2013, produit par les intimés, qui mentionne le bon état de la peinture, blanche, dans l’ensemble de la maison et ne relève aucune trace d’humidité ou d’infiltration. L’expert a encore observé qu’il était « indéniable que les travaux de consolidation par des moises sont antérieurs à la vente, que l’état de pourrissement de l’arbalétrier de noue a obligé le propriétaire à entreprendre des réparations « bricolées » par un non-professionnel, faute de quoi la toiture se serait affaissée. »

Eu égard à leur technicité et à leur ampleur, les réparations, ainsi réalisées à plusieurs mètres de hauteur, n’ont pu être ignorées de l’occupant ni du propriétaire des lieux à qui en incombait le coût.

Or, M. [I] [E] avait une connaissance particulière de l’état du bien immobilier, pour en avoir été propriétaire de 1973 à 2013, l’avoir occupé de 1988 à 2010 et avoir visité son père qui en était le précédent occupant.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que M. [I] [E] avait connaissance des vices affectant sa propriété avant la vente de celle-ci et devait répondre de l’existence des vices cachés ainsi démontrés par les acquéreurs.

Le montant des réparations, retenu par l’expert à la somme de 49 724.82 euros, n’est pas contesté.

Sur le préjudice de jouissance :

Il n’est pas contesté que M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] ont subi des troubles dans la jouissance de leur bien immobilier, les infiltrations d’eau ayant généré des parasites et des champignons, faisant ainsi obstacle à l’usage de certaines chambres. Ils subiront encore, de manière certaine, les désagréments liés à l’intervention des entreprises chargées des réparations.

Le montant du préjudice, justement estimé par le premier juge à la somme de 3 000 euros, apparaît à ce jour, plus élevé, la période de troubles étant plus longue. Il sera alloué à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, le jugement étant infirmé quant au montant de la condamnation.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral :

C’est également à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral formée par M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W]. En effet, M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] échouent à rapporter la preuve d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance, par ailleurs indemnisé.

La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions de première instance relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

M. [I] [E] qui succombe sera condamné aux dépens en cause d’appel et à payer à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [E] étant débouté de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du 16 septembre 2024 sauf en ce qu’il a :

– condamné M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [I] [E] à verser à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] une somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [E] au paiement des entiers dépens d’appel ;

Condamne M. [I] [E] à payer à M. [K] [T] [M] et Mme [X] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Déboute M. [I] [E] de sa prétention fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Le greffier Le président