Bail commercial : expulsion et indemnité d’occupation en liquidation judiciaire

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2026

N° RG 25/03469 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLC7

S.A.S. MIMOS

c/

Maître [Z] [P]

S.E.L.A.R.L. MANDATEAM

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 07 juillet 2025 (R.G. 25/01067) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 08 juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S. MIMOS, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 793 926 825, agissant en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

Maître [Z] [P], es qualité de mandataire liquidateur de la société LABEL HABITAT désignée à ces fonctions suivant jugement du Tribunal de Commerce de ROUEN du 4 décembre 2024, domiciliée en cette qualité [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. MANDATEAM, es qualité de mandataire liquidateur de la société LABEL HABITAT désignée à ces fonctions suivant jugement du Tribunal de Commerce de ROUEN du 4 décembre 2024, domiciliée en cette qualité [Adresse 4]

Non représentées

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé du 28 avril 2021, la SAS Mimos a donné à bail commercial à la SAS Label Habitat un local situé à [Localité 8] (Gironde), pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2021, et moyennant un loyer annuel de 48 000 euros HT, payable trimestriellement, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 12 000 euros.

Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Label Habitat et désigné la SCP Mandateam et Me [P] en qualité de mandataires judiciaires.

La société Mimos a déclaré sa créance pour un montant de 8 116,25 euros.

Par jugement du 04 décembre 2024, le tribunal de commerce de Rouen a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné la SCP Mandateam (devenue la Selarl Mandateam) et Me [P] en qualité de liquidateurs.

Par courriel du 03 février 2025, le conseil de la société Mimos écrivait au liquidateur, lui proposant, à titre transactionnel, un abandon des créances de loyers et charges antérieures et postérieures à l’ouverture de la procédure collective, en contrepartie de la résiliation immédiate du bail et de la restitution des clés sous quinzaine.

Le liquidateur répondait le 05 février 2025 qu’il recherchait un repreneur et était en train d’organiser la vente aux enchères des biens présents dans le local, précisant que si, à l’issue de la vente des actifs, aucun repreneur n’était trouvé, il procèderait à la résiliation du bail et à la restitution des clés.

Le 20 mars 2025, la société Mimos a déposé une requête aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Rouen.

Par courrier envoyé le 21 mars 2025, le liquidateur a notifié à la société Mimos la résiliation du bail tout en lui précisant : ’Je ne manquerai pas de vous restituer les clés des locaux dès que les opérations de vente aux enchères seront terminées. Vous voudrez bien m’adresser un décompte précis des loyers impayés à compter de la date du jugement d’ouverture jusqu’à la restitution des clés.’

2. Les locaux n’ayant pas été restitués, la société Mimos a, par actes extrajudiciaires des 06 et 07 mai 2025, fait assigner la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Label Habitat, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner leur expulsion, fixer une indemnité d’occupation et obtenir leur condamnation in solidum au paiement, à titre provisionnel, des loyers et indemnités d’occupation impayés.

3. Par ordonnance de référé du 07 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Vu les articles L.622-21, L.641-11-1 et L.641-12 du code de commerce,

– Dit n’y avoir lieu à référé,

– En conséquence, débouté la SAS Mimos de ses demandes aux fins d’expulsion et de condamnation à paiement de la société Label Habitat, représentée par ses liquidateurs la SCP Mandateam et Me [P],

– Condamné la société Label Habitat, représentée par ses liquidateurs la SCP Mandateam et Me [P], à payer à la SAS Mimos la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a estimé, d’une part, qu’en application de l’article L. 641-11-1 du code de commerce, seul le juge commissaire avait compétence pour se prononcer sur l’expulsion de la société Label Habitat, conséquence directe de la résiliation du bail, d’autre part, que s’agissant de la demande en paiement des arriérés locatifs, il ne pouvait rendre une décision définitive sur l’existence et le montant de la créance alléguée par le bailleur, laquelle devait être soumise à la procédure normale de vérification et à la décision du juge commissaire.

4. Par déclaration au greffe du 08 juillet 2025, la société Mimos a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la Selarl Mandateam et Me [P], agissants en qualité de liquidateur de la société Label Habitat.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 24 novembre 2025.

La société Mimos a signifié la déclaration d’appel à Me [P] le 26 août 2025 et à la Selarl Mandateam le 27 août 2025.

Les conclusions ont été signifiées à personne à la Selarl Mandateam le 30 septembre 2025 et à domicile à Me [P].

La Selarl Mandateam et Me [P], ès qualités, n’ont pas constitué avocat.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Mimos demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 641-13 I, R. 641-21 alinéa 2 et R. 662-3 du code de commerce,

– Accueillir l’appelante en ses moyens, fins et demandes,

Y faisant droit,

– Infirmer l’ordonnance de référé du 7 juillet 2025 du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé,

En conséquence, débouté la SAS Mimos de ses demandes aux fins d’expulsion et de condamnations à paiement de la société Label Habitat, représentée par ses liquidateurs la SCP Mandateam et Me [P],

Statuant à nouveau :

– Ordonner l’expulsion de la Selarl Mandateam et de Me [P] en qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat ainsi que de tous occupants et biens de leur chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 5] à [Localité 9], dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin est le concours de la force publique,

– Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 11 063,42 euros et ce, jusqu’à la parfaite libération des locaux,

– Condamner in solidum la Selarl Mandateam et Me [P] en qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat à payer à la société Mimos la somme provisionnelle de 94 035,01 euros à titre de loyers et d’indemnité d’occupation, provisoirement arrêtés au mois de septembre 2025, assortie des intérêts de droit,

– Ordonner la compensation des sommes dues avec la somme de 12 000 euros au titre du dépôt de garantie,

– Condamner in solidum la Selarl Mandateam et Me [P] en qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat à payer à la société Mimos une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

6. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 10 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DECISION

7. A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’expulsion

Moyens des parties

8. La société Mimos sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir que l’article R. 641-21 alinéa 2 du code de commerce ne confère au juge commissaire que le pouvoir de constater la résiliation de plein droit du bail, à l’exclusion de toute autre mesure, notamment celle ordonnant l’expulsion du locataire, qui relève de la compétence du juge des référés. Elle souligne qu’en dépit de la résiliation du bail, le liquidateur n’a toujours pas restitué les clés du local, lequel est toujours occupé par les actifs de la liquidation de la société Label habitat, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite pour lequel elle est fondée à réclamer l’expulsion des coliquidateurs et de tous occupants de leur chef, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

Réponse de la cour

9. Il a été jugé que le juge des référés est compétent pour ordonner la restitution des locaux commerciaux dont la résiliation du bail a été constatée par le juge commissaire de la liquidation judiciaire du preneur et que le juge des référés peut condamner le mandataire-liquidateur à restituer lesdits locaux afin de faire cesser le trouble manifestement illicite qui résulte du maintien dans les lieux d’un occupant sans droit ni titre (Com., 6 mars 2001, pourvoi n° 98-12.835)

10. En l’espèce, les coliquidateurs ont résilié le bail commercial par courrier recommandé du 21 mars 2025.

Il n’est pas contesté que depuis cette date, les clés n’ont pas été restituées et les locaux sont toujours occupés par les actifs de la procédure de liquidation judiciaire.

11. Aux termes de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

12. Le maintien dans les lieux du liquidateur constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

13. Il sera donc fait droit à la demande en ce sens et l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la provision

Moyens des parties

14. Au soutien de sa demande, la société Mimos fait valoir qu’en application de l’article L. 641-13 I, les loyers et l’indemnité d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture n’ont pas à être déclarés au passif de la société en liquidation judiciaire mais doivent être payés par le liquidateur jusqu’à remise effective des locaux au bailleur. Elle soutient qu’en l’absence de contestation sérieuse, les coliquidateurs doivent être condamnés à lui payer la somme provisionnelle de 94.035,01 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus depuis l’ouverture du redressement judiciaire de la société Label Habitat le 12 novembre 2024 jusqu’au mois de septembre 2025 inclus. Elle réclame en outre la fixation d’une indemnisation d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux. Elle demande enfin la compensation des sommes dues avec celle de 12.000 euros au titre du dépôt de garantie.

Réponse de la cour

15. L’article L. 641-13 I du code de commerce dispose :

’I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

-si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.’

16. En l’espèce, la créance de loyers postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective à l’encontre de la société Label Habitat en date du 12 novembre 2024 est née pour les besoins du déroulement de cette procédure puisqu’ainsi qu’il l’explique dans son courriel du 05 février 2025, le mandataire liquidateur a recherché un repreneur au bail commercial (pièce n°4).

Il en est de même s’agissant de la créance d’indemnité d’occupation. En effet, il est établi que dès la notification de la résiliation du bail, le mandataire liquidateur ès qualités était tenu de la restitution des lieux loués. Or, dans son courrier de résiliation du 21 mars 2025, ce dernier expose qu’il restituera les clés des locaux dès que les opérations de vente aux enchères seront terminées.

17. Dans ces conditions, et en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas sérieusement contestable que le liquidateur judiciaire est tenu de payer:

– d’une part, les loyers ayant couru entre la date d’ouverture de la procédure collective de la société Label Habitat et la date à laquelle le liquidateur a résilié le bail commercial, soit la somme de 25.925,87 euros,

– d’autre part, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la remise effective des lieux au bailleur.

Au regard de l’article 33 du bail commercial (pièce n°1), l’appelante est fondée à voir fixer l’indemnité d’occupation au double du loyer en vigueur, TVA et charges en sus, soit la somme mensuelle de 11.063,42 euros TTC.

Entre la date de résiliation du bail et le mois de septembre 2025 inclus (date des écritures de l’appelante), cette indemnité d’occupation s’élève à la somme de 68.109,14 euros.

18. Il sera en conséquence alloué à l’appelante la somme provisionnelle de (25.925,87 + 68.109,14) = 94.035,01 euros correspondant aux loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective jusqu’à la résiliation du bail, ainsi qu’à une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 12.000 euros au titre du dépôt de garantie.

19. Au final, la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat, seront condamnés in solidum à payer à la société Mimos la somme provisionnelle de 82.035,01 euros.

20. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

21. Parties perdantes, la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat, supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront équitablement condamnés à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort :

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Y ajoutant,

Ordonne l’expulsion de la Selarl Mandateam et de Me [P] en qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat ainsi que de tous occupants et biens de leur chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 6] [Localité 8] ([Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin est le concours de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 11.063,42 euros jusqu’à la libération des lieux,

Condamne in solidum la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat, à payer à la société Mimos la somme de provisionnelle de 82.035,01 euros, au titre des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective jusqu’à la résiliation du bail et de l’indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

Condamne in solidum la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat, aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs de la société Label Habitat, à payer à la société Mimos la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président