Résiliation de bail pour impayés : recours et conséquences pour le locataire

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°15

PAR DEFAUT

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 24/04765 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVKE

AFFAIRE :

[J] [S]

C/

[T] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mars 2024 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-1337

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13/01/2026

à :

Me Véronique BROSSEAU

Me Audrey

GUEGAN-[Localité 10]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [J] [S]

née le 11 Mai 1998 à [Localité 9] (93)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Véronique BROSSEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N786462024005668 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

****************

INTIMES

Monsieur [T] [S]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile

Association ARPEJ

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me Audrey GUEGAN-COMBES de la SELARL GUEGAN PALOMEROS GUERRIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 193 – N° du dossier 240905

Plaidant : Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 décembre 2020 à effet le même jour, l’association ARPEJ, qui a pour objet social la gestion de résidences universitaires, a donné en location, dans le cadre d’un contrat de sous-location à usage exclusif d’habitation principale, un logement de 18,33 m² sis [Adresse 4] à [Localité 12] à Mme [J] [S], étudiante, moyennant une redevance mensuelle totale de 535,51 euros incluant le loyer de 305,71 euros, un forfait pour charges locatives de 137,07 euros et un forfait de frais annexes de 92,73 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2023, l’association ARPEJ a assigné Mme [J] [S] et M. [T] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

– ordonner l’expulsion de Mme [S] et celle de tous occupants de son chef,

– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 5 960,12 euros au titre des redevances impayées et solidairement avec M. [S] celle de 2 314,95 euros avec intérêts légaux,

– fixer l’indemnité d’occupation due solidairement par ceux-ci au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux,

– condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

– constaté la résiliation du bail portant sur le bien loué résidence universitaire [Adresse 13] à [Localité 11] à compter du 23 avril 2023,

– condamné solidairement Mme [J] [S] et M. [T] [S] en sa qualité de caution à payer à l’association des résidences pour étudiantes et jeunes, la somme de 2 314,95 euros, puis Mme [J] [S] seule à compter du 21 décembre 2022 à payer la somme de 4 305,77 euros portant la somme globale due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au mois de décembre 2023 à 6 620,72 euros à laquelle s’ajoutent les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– dit qu’à défaut par Mme [J] [S] d’avoir libéré les lieux 2 mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’association des résidences pour étudiantes et jeunes pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

– rejeté la demande d’expulsion sans délai,

– condamné Mme [J] [S] à payer à l’association des résidences pour étudiantes et jeunes une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné solidairement Mme [J] [S] et M. [T] [S] aux dépens dont le coût du commandement de payer du 22 février 2023,

– rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2024, Mme [J] [S] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 octobre 2025, Mme [J] [S], appelante, demande à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine le 19 mars 2024 en ce qu’il :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire de la convention de sous-location qu’elle a conclue avec l’association ARPEJ, portant sur le bien sis [Adresse 3] à compter du 23 avril 2023,

* l’a condamnée à verser à l’association ARPEJ la somme de 6 620,72 euros au titre des redevances impayées,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– réputer non acquise la clause résolutoire actionnée par l’association ARPEJ selon acte de commissaire de justice du 22 février 2023,

– débouter l’association ARPEJ de sa demande de paiement de loyers et indemnités d’occupation pour toute la période antérieure au 27 mai 2024 en ce qu’elle est dirigée à son encontre,

à titre subsidiaire,

– vu le jugement du 30 janvier 2025 invalidant la mesure de rétablissement personnel de Mme [J] [S] et le recours en date du 9 août 2025 de Mme [S] quant au plan d’apurement de sa dette,

– surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement sur le plan d’apurement de sa dette locative,

– mettre les dépens de la présente instance et de la première instance à la charge exclusive de l’association ARPEJ.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 octobre 2025, l’Association ARPEJ, intimée, demande à la cour de :

– juger Mme [S] mal fondée en son appel,

– la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 18 573,73 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 24 septembre 2025,

– condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Audrey Guegan, avocat au barreau de Pontoise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [S] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [J] [S].

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire visée à la convention de sous-location en date du 21 décembre 2020.

Mme [J] [S] déplore que la clause résolutoire stipulée dans la convention d’occupation qu’elle a signée le 21 décembre 2020 ait été actionnée par la bailleresse pour un arriéré locatif de 2 971,42 euros et qu’elle ait produit ses effets au 23 avril 2023, alors qu’elle a saisi la commission de surendettement le 24 avril 2024 et que sa dette est aujourd’hui totalement effacée. Elle fait valoir que la loi du 23 novembre 2018 prévoit un certain nombre de dispositions visant à mieux articuler les procédures de surendettement et de résiliation de bail dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, afin d’éviter les expulsions des locataires de bonne foi. Elle expose qu’ainsi, en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant deux ans à compter de la date de la décision de la commission de surendettement, qu’au cas d’espèce, la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine ayant prononcé le 27 mai 2024 le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, elle s’estime fondée à solliciter l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 23 avril 2023 et à demander à la cour de juger que la clause résolutoire de plein droit actionnée le 22 février 2023 est réputée ne pas avoir joué.

L’association ARPEJ réplique que c’est par une juste appréciation des faits de la cause, que le premier juge, a constaté que le commandement de payer reproduisant la clause résolutoire insérée à la convention de sous-location consentie à Mme [J] [S] a pu valablement entraîner la résiliation de plein droit du bail à compter du 23 avril 2023 avec toutes conséquences de droit, dès lors que les sommes visées audit commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois. Elle expose que le raisonnement de l’appelante selon lequel la clause résolutoire n’a pas pu jouer au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elle a saisi la commission de surendettement le 24 avril 2024 et que sa dette est aujourd’hui totalement effacée, ne saurait prospérer, qu’en effet, au jour de l’audience devant le premier juge, non seulement Mme [J] [S] n’avait pas repris le paiement de ses loyers courants, mais encore elle n’avait pas saisi la commission de surendettement des particuliers, de sorte que le premier juge ne pouvait faire application des dispositions du paragraphe VI de l’article 24 susvisé. L’association ARPEJ ajoute que, par jugement du 30 janvier 2025, le juge du surendettement près le tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a constaté que la situation de Mme [J] [S] n’était pas irrémédiablement compromise et a renvoyé le dossier à la commission de surendettement, qui le 25 juillet 2025, a recommandé de nouvelles mesures, à savoir un échéancier de 126,86 euros pour apurer la dette locative, que la locataire n’a pas respectées, que Mme [J] [S] a alors saisi, par requête du 8 juillet 2024, le juge de l’exécution pour se voir accorder des délais pour quitter les lieux qui lui ont été refusés par jugement du 12 novembre 2024, que l’expulsion de Mme [J] [S] est finalement intervenue le 24 septembre 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 sont applicables aux contrats en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la même loi prévoit que par dérogation à la première phase du V, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans des conditions particulières en fonction de l’avancement de la procédure de surendettement.

L’article 24 VII de la même loi dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droit aux demandes de l’association ARPEJ aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, de résiliation du bail consenti à Mme [J] [S] et d’expulsion, les moyens développés par l’appelante au soutien de son appel étant dénués de pertinence. En effet, non seulement le premier juge ne pouvait faire application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que Mme [H] [S] n’avait pas repris le paiement de ses loyers et charges courants, mais encore, ce n’est que le 24 avril 2024, soit postérieurement à la décision dont appel rendue le 17 mars 2024 que Mme [H] [S] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine.

C’est donc à bon droit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières- sur- Seine a jugé que le bail consenti à Mme [H] [S] a été résilié le 23 avril 2023 par le jeu de la clause résolutoire dont les effets ne pouvaient être nullement suspendus.

Bien plus, au regard des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, depuis la saisine de la commission de surendettement, il est constant que Mme [J] [S] ne s’acquitte pas des loyers et des charges, de sorte qu’elle ne saurait bénéficier de la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire, du fait de la procédure de surendettement initiée postérieurement au jugement querellé.

– Sur la demande subsidiaire de Mme [J] [S] tendant au sursis à statuer.

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, Mme [J] [S] expose que, confrontée à une situation financière particulièrement difficile liée à des problèmes de santé qui l’ont conduite à cesser toute activité professionnelle, elle a formé le 9 août 2025 un recours contre la commission de surendettement, aux fins de réévaluation et d’élaboration d’un nouveau plan de redressement destiné notamment à apurer sa dette locative, que la procédure, actuellement pendante, est de nature à modifier substantiellement l’appréciation de sa situation patrimoniale, d’où l’intérêt, pour une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement.

L’association ARPEJ réplique que cette demande de sursis à statuer ne saurait prospérer car, d’une part, contrairement à ce qu’elle soutient, Mme [J] [S] n’a pas interjeté appel du jugement rendu le 30 janvier 2025 et d’autre part, les mesures recommandées par la commission de surendettement n’ont pas fait l’objet de contestation de sa part, de sorte qu’elles sont entrées en application le 25 juillet 2025.

Sur ce,

Par déclaration enregistrée le 22 avril 2024 au secrétariat de la commission de surendettement des particuliers des Hauts- de- Seine, Mme [J] [S] a saisi la commission d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement. La commission a déclaré la demande recevable le 24 mai 2024.

Par décision rendue le 19 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers, après avoir estimé la situation de Mme [J] [S] irrémédiablement compromise, a décidé l’effacement de ses dettes.

L’association ARPEJ à qui ces mesures ont été notifiées le 23 juillet 2024 les a contestées le 12 août 2024.

Le dossier a été transmis au juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement des particuliers du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine.

Par jugement rendu le 30 janvier 2025, le tribunal de proximité d’Asnières-sur- Seine, après avoir déclaré l’association ARPEJ recevable en son recours et constaté la bonne foi de Mme [J] [S], a fixé l’état d’endettement à la somme de 13 002,48 euros conformément à l’état descriptif de la commission au 19 juillet 2024, a constaté que la situation de Mme [H] [S] n’est pas irrémédiablement compromise au sens de l’article L 724-1 du code de la consommation, a renvoyé le dossier à la commission de surendettement des particuliers pour actualiser et préciser la situation de Mme [J] [S] en vue de prescrire les mesures adaptées à cette situation.

Le 25 juillet 2025, les nouvelles mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers prévoyait un apurement de la dette de l’association ARPEJ selon un échéancier de 126,86 euros par mois.

Il est constant que Mme [J] [S] n’a pas respecté les mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers entrées en application le 25 juillet 2025 dont il n’est pas justifié qu’elles ont fait l’objet d’une contestation de la part de la débitrice.

En outre, le courriel produit aux débats que Mme [J] [S] a adressé le 9 août 2025 à la commission de surendettement des particuliers ne saurait constituer une demande de réexamen de sa situation, faute de respecter les formes et de contenir les justificatifs exigés par les articles du code de la consommation.

En conséquence, Mme [J] [S] doit être déboutée de sa demande de sursis à statuer comme étant sans objet.

Sur la demande en paiement de l’association ARPEJ.

Compte tenu de la contestation élevée à l’encontre de la décision de la commission de surendettement ayant conduit au jugement rendu le 30 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur- Seine, la dette de l’association ARPEJ n’a pas fait l’objet d’un effacement.

Il s’ensuit que le jugement rendu le 19 mars 2024 par le tribunal de proximité d’Asnières-sur- Seine doit être confirmé sur le principe de la condamnation à paiement y compris sur la condamnation solidaire de Mme [J] [S] et M. [T] [S] en sa qualité de caution à payer à l’association des résidences pour étudiantes et jeunes, la somme de 2 314,95 euros, Mme [J] [S] étant seule condamnée au paiement des sommes dues à compter du 21 décembre 2022. Le jugement doit être réformé sur le montant, compte tenu de l’actualisation de la demande de l’association ARPEJ en cause d’appel

Statuant à nouveau, Mme [J] [S] doit être condamnée à verser à l’association ARPEJ la somme de 18 573,73 euros, ainsi qu’il ressort du décompte actualisé au 24 septembre 2025, date de l’expulsion et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Mme [H] [S] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’association ARPEJ au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [J] [S] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 19 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation à paiement de Mme [J] [S] au titre de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation de la demande à ce titre en cause d’appel,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [J] [S] à verser à l’association ARPEJ, la somme de 18 573,73 euros selon décompte actualisé au 24 septembre 2025, date de l’expulsion,

Déboute Mme [J] [S] de ses demandes,

Condamne Mme [J] [S] à verser à l’association ARPEJ la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [S] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle et aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Mme Audrey Guegan, avocat au barreau de Pontoise, qui en a fait la demande.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président