Droit de préemption : évaluation du prix d’un bien immobilier contestée

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6ZH

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

C/

[X] [K]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 24/00014

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Emmanuel DESPORTES,

Me Mélina PEDROLETTI,

Mme [W] [O] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et Me Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

APPELANT

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Monsieur [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Mme [F] [Z] [D] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

INTIMÉS

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [W] [O], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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M. et Mme [K] souhaitant vendre un bien sis à [Adresse 6], sur une parcelle cadastrée AC [Cadastre 2], à savoir une maison disposée sur un terrain d’une contenance de 604 m², une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la mairie le 29 novembre 2023, visant un prix de 1 200 000 euros, outre une commission d’agence de 72 000 euros. L’EPFIF, faisant usage du droit de préemption à lui délégué, a offert le 7 février 2024 de fixer le prix à la somme de 785 000 euros, ce que M. et Mme [K] ont refusé suivant lettre recommandée avec avis de réception du 12 février 2024.

Saisi par l’EPFIF selon mémoire visé par le greffe le 26 février 2024, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien à 1 077 188 euros, sur la base de 7 378 euros/m² et en retenant une surface de bâti de 146 m², outre une commission d’agence immobilière de 72 000 euros, et a condamné l’EPFIF à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par trois déclarations en date des 2 et 11 janvier 2025 (intimant M. [K]) et 14 février 2025 (intimant Mme [K]), l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 14 mars 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 20 mars 2025 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [K] ont accusé réception respectivement les 21 et 24 mars 2025, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 26 août 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2025 reçue par M. et Mme [K] et le commissaire du gouvernement le 8 septembre 2025, l’EPFIF expose :

– que les conclusions des intimés sont nulles comme ayant été déposées par un avocat du barreau de Paris, alors que devant la présente cour, seul un avocat de l’un des barreaux du ressort pouvait instrumenter, précision étant faite que l’exception prévue à l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 ne pouvait pas recevoir application vu que le conseil en question n’avait pas, à proprement parler, postulé devant le juge de l’expropriation de Nanterre ;

– qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la méthode ’promoteur’ , laquelle aboutit à ne pas évaluer le bien en l’état ;

– que le juge de l’expropriation s’est fondé à tort sur des termes de comparaison produits par la partie adverse dont les références n’étaient pas communiquées ;

– que sur le fond, le bien se situe en zone UTa du plan local d’urbanisme ;

– qu’il n’y a pas lieu d’écarter des termes de comparaison portant sur des biens sis dans une autre zone (UH, UR) car les règles de constructibilité ne diffèrent pas de manière substantielle ;

– que c’est à la date de référence que la question de la constructibilité du bien s’apprécie ;

– que le juge de l’expropriation a écarté des termes de comparaison au motif qu’ils se situaient aux abords d’une voie de circulation ou présentaient un vis-à-vis en fond de parcelle, mais en a retenu d’autres qui présentaient la même caractéristique ;

– qu’il verse aux débats 5 termes de comparaison aboutissant à un prix moyen de 3 533 euros/m² ; que compte tenu du bon état général de la maison et de la superficie du terrain d’assiette, il accepte de porter cette valeur à 3 620 euros/m², ce qui donne de 3 620 x 145 m² soit 524 900 euros ;

– que les intimés ne sont pas fondés à remettre en cause la surface du bien retenue par le juge de l’expropriation, non plus que les divers termes de comparaison.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

– déclarer irrecevables les conclusions d’intimés ;

– infirmer le jugement ;

– fixer le prix de l’immeuble à 524 900 euros (en ce non comprise la commission d’agence de 72 000 euros) ;

– condamner solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux dépens d’appel.

Dans leur mémoire déposé au greffe le 12 juin 2025 par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 18 juin 2025, qui sera suivi d’un mémoire déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, le 20 octobre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 novembre 2025 reçue par les parties adverses le 10 novembre 2025 , les intimés répliquent :

– que depuis le 1er janvier 2020, l’article R 311-9 du code de l’expropriation rend la représentation obligatoire devant le juge de l’expropriation ; que toutefois les règles de postulation territoriale ne s’appliquent pas ; qu’un avocat du barreau de Paris peut postuler devant la Cour d’appel de Versailles dès lors qu’il s’était constitué devant le juge de l’expropriation de Nanterre, en vertu de l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 ;

– que la surface habitable pondérée de la maison, garage, grenier et annexes compris, est de 146 m² ce qui ne correspond pas à la SDPHO contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement dont appel ;

– que la SDPHO est en réalité de 207 m² ;

– qu’il faut tenir compte de la surface importante du terrain (604 m²) qui est très supérieure à celle des termes de comparaison qui ont été produits ;

– que ceux portant sur des biens situés dans des zonages différents doivent être écartés comme l’a fait le premier juge, en raison des différences majeures de constructibilité des zones en question ;

– qu’il faut également écarter des termes de comparaison afférents à des biens présentant une mitoyenneté marquée, ou sis sur un terrain plus restreint, ou à proximité immédiate d’immeubles collectifs générant des nuisances ;

– que le juge de l’expropriation a écarté à bon droit les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qui étaient dissemblables ; qu’il en est de même des 5 termes de comparaison produits par l’EPFIF ;

– que de plus, la commune de [Localité 5] a délivré un permis de construire sur le terrain dont s’agit, pour une hauteur de construction de 18,56 m ;

– que l’immeuble est en très bon état ;

– que sa valeur serait de 1 357 336,50 euros ;

– qu’il y a lieu, en outre, de prendre en compte la valeur résiduelle du terrain compte tenu de sa surface significative, et de leur allouer une indemnité de 180 336 euros en conséquence, sur la base de 867 euros/m².

M. et Mme [K] demandent en conséquence à la Cour de :

– écarter le moyen d’irrecevabilité soulevé par l’EPFIF ;

– joindre les instances ;

– confirmer le jugement en ce qu’il leur a alloué une commission d’agence et une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

– l’infirmer sur le prix de vente du bien ;

– fixer à 1 200 000 euros ce prix, outre une commission d’agence de 72 000 euros ;

– condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.

Le 23 juin 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 26 juin 2025 dont l’EPFIF et les époux [K] ont accusé réception le 30 juin 2025, dans lequel il a proposé à la Cour :

– compte tenu du manque de fiabilité du calcul de la SDPHO et de la SUP des termes de comparaison, et en l’absence de visite et d’information sur la superficie couverte au sol par la construction, de retenir une surface habitable de 131,40 m² ;

– de retenir 3 termes de comparaison par lui proposés ;

– de ne pas tenir compte de ceux invoqués par les préemptés, lesquels portent sur des immeubles mieux situés que leur bien ;

– de retenir un ratio de 6 800 euros/m², compte tenu du très bon état de la maison et de la taille du terrain ;

– de fixer le prix à 893 520 euros.

Par mention au dossier, la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 25/158, 25/365 et 25/1187.
MOTIFS

En vertu de l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 :

Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l’article 4.

Ils peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel.

Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l’aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire chargés également d’assurer la plaidoirie.

Ces règles s’appliquent à la procédure d’appel en matière d’expropriation.

Au cas d’espèce, M. et Mme [K] ont fait déposer un premier mémoire par la SCP Cordelier & associés, avocat au barreau de Paris, le 12 juin 2025. Cette SCP n’était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n’appartenant pas au barreau de Versailles ou à l’un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. L’exception prévue par l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 (possibilité, pour un avocat du barreau de Paris, Bobigny, Nanterre ou Créteil, de postuler devant la Cour d’appel de Versailles quand il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre) n’est pas applicable, car la Cour est présentement saisie d’un appel d’une décision du juge de l’expropriation, et il s’agit là d’une juridiction distincte du Tribunal judiciaire, qui est une juridiction spécifique, régie par le code de l’expropriation (en son article L 211-1) et non pas par le code de l’organisation judiciaire, dont l’article L 261-1 prévoit d’ailleurs qu’il y a lieu de distinguer un certain nombre de juridictions particulières dont le juge de l’expropriation. Il ne s’agit donc pas du Tribunal judiciaire.

Il échet en conséquence de déclarer irrecevable le mémoire déposé par la SCP Cordelier & associés le 12 juin 2025, et ce d’autant plus qu’il ne saurait être régularisé par le mémoire suivant par application de l’article 121 du code de procédure civile, lequel a été déposé hors délai, ainsi qu’il sera dit infra.

Un second mémoire a été déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, le 20 octobre 2025, pour le compte des intimés.

En vertu de l’article R 311-26 du code de l’expropriation :

A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

(…)

En l’espèce, le mémoire de l’appelant a été notifié le 24 mars 2025, si bien que celui des intimés devait être déposé dans les trois mois, soit au plus tard le 24 juin 2025. Le mémoire susvisé, déposé le 20 octobre 2025 soit hors délai, est donc irrecevable, ainsi que les pièces annexées.

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Elle se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le dernier document d’urbanisme concernant la commune de [Localité 5]. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire du bien.

Ce dernier est constitué d’une maison sur 4 plans avec garage et jardin sise sur une parcelle d’une superficie de 604 m². Il est situé en zone UTa du plan local d’urbanisme. Ce bien est libre d’occupation. Lors du transport sur les lieux opéré par le juge de l’expropriation, il est apparu qu’il présentait un certain nombre d’atouts : 5 pièces à vivre principales, de nombreux espaces de rangement, 3 toilettes et 3 salles d’eau, un jardin situé de part et d’autre du bâti, des places de stationnement intérieures et extérieures, et également un vaste terrain.

Le juge de l’expropriation s’est fondé sur trois termes de comparaison à savoir :

– la cession du 20 février 2023, portant sur un bien sis à [Adresse 9] (5 411 euros/m²) ;

– la cession du 30 septembre 2021, portant sur un bien sis à [Adresse 14] (7 378 euros/m²) ;

– la cession du 6 octobre 2023, portant sur un bien sis à [Adresse 11] (6 829 euros/m²).

Ces termes de comparaison sont appropriés même s’ils présentent un vis-à-vis en fond de parcelle, soit sur une voie publique, soit sur un parking, ce qui n’en diminue pas substantiellement la valeur. Lesdits termes de comparaison seront en conséquence retenus.

L’EPFIF a versé aux débats, quant à lui, 5 références de mutation :

– celle du 15 septembre 2022 (maison sise à [Adresse 13]) : 3 868 euros/m² ;

– celle du 21 octobre 2022 (maison sise à [Adresse 8]) : 3 670 euros/m² ;

– celle du 31 mars 2023 (maison sise à [Adresse 10]) : 3 578 euros/m² ;

– celle du 1er septembre 2023 (maison sise à [Adresse 7]) : 3 079 euros/m² ;

– celle du 26 septembre 2023 (maison sise à [Adresse 11]) : 3 472 euros/m².

Il s’agit de maisons situées sur un terrain, avec pour la plupart d’entre elles un sous-sol et/ou un garage.

Le commissaire du gouvernement propose trois autres termes de comparaison :

– la cession du 14 juin 2024 (maison sise à [Adresse 15]) : 4 983 euros/m² ; ce terme de comparaison n’avait pas été présenté devant le premier juge, mais sera retenu ;

– la cession du 16 septembre 2022 (maison sise à [Adresse 12]) : 6 528 euros/m² ; ce terme de comparaison n’avait pas été présenté devant le premier juge, mais sera retenu ;

– la cession du 15 février 2024 (maison sise à [Adresse 16]) : 5 703 euros/m² ; ce terme de comparaison ne sera pas écarté pour les mêmes raisons que précédemment, même s’il s’agit là encore d’un bien en vis-à-vis avec un garage automobile.

La moyenne des 7 termes de comparaison ci-dessus retenus donne un prix de 4 954 euros/m² ; cette somme sera rehaussée à 5 600 euros/m² afin de tenir compte d’une part de la surface de terrain supérieure à celle des termes de comparaison, d’autre part du très bon état général ainsi que des commodités de l’immeuble.S’agissant de la surface, elle sera fixée à 146 m² par adoption des motifs du premier juge.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 817 600 euros, par infirmation du jugement. Celui-ci n’est pas critiqué par l’EPFIF en ce qu’il a alloué aux époux [K] la somme de 72 000 euros au titre de la commission d’agence.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF.

M. et Mme [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS

– DECLARE irrecevables les mémoires déposés par M. [X] [K] et Mme [F] [K] née [D] les 12 juin 2025 et 20 octobre 2025 ainsi que leurs pièces ;

– INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 1 077 188 euros le prix de vente du bien de M. [X] [K] et Mme [F] [K] née [D] ;

et statuant à nouveau :

– FIXE à 817 600 euros le prix de vente du bien de M. [X] [K] et Mme [F] [K] née [D] ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE M. [X] [K] et Mme [F] [K] née [D] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT