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Bail commercial : expulsion et indemnité d’occupation en liquidation judiciaire – Cour d’appel de Bordeaux, 12 janvier 2026, N° de RG 25/03469

Décision analysée : Cour d’appel de Bordeaux, 12 janvier 2026, N° de RG 25/03469
Thématiques : Baux commerciaux — Indemnité d’occupation

📘 L’essentiel

La résiliation d’un bail commercial dans le cadre d’une liquidation judiciaire doit être constatée par le juge commissaire. Toutefois, le juge des référés peut ordonner l’expulsion du locataire si son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite. La résiliation a été notifiée par le liquidateur, mais les locaux sont restés occupés, justifiant l’intervention du juge des référés. Les loyers et indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture doivent être payés par le liquidateur jusqu’à la restitution effective des locaux..


Source : Cour d’appel de Bordeaux, 12 janvier 2026, N° de RG 25/03469

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bordeaux, 12 janvier 2026, N° de RG 25/03469

Par acte sous seing privé du 28 avril 2021, une société a donné à bail commercial à une autre société un local situé en Gironde, pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros HT et un dépôt de garantie de 12 000 euros. Le 12 novembre 2024, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société locataire, désignant des mandataires judiciaires. La société bailleur a déclaré une créance de 8 116,25 euros.

Le 4 décembre 2024, la procédure de redressement a été convertie en liquidation judiciaire. Le 3 février 2025, la société bailleur a proposé un abandon des créances de loyers en échange de la résiliation immédiate du bail et de la restitution des clés. Le liquidateur a répondu qu’il cherchait un repreneur et organiserait la vente des biens présents dans le local, indiquant que la résiliation du bail et la restitution des clés interviendraient si aucun repreneur n’était trouvé.

Le 20 mars 2025, la société bailleur a déposé une requête pour constater la résiliation du bail. Le 21 mars, le liquidateur a notifié la résiliation, promettant de restituer les clés après la vente aux enchères. N’ayant pas reçu les clés, la société bailleur a assigné les liquidateurs devant le juge des référés pour obtenir leur expulsion et le paiement des loyers impayés.

Le 7 juillet 2025, le tribunal a débouté la société bailleur de ses demandes d’expulsion et de paiement, estimant que seul le juge commissaire pouvait se prononcer sur l’expulsion et que la créance devait être vérifiée dans le cadre de la procédure normale. La société bailleur a interjeté appel, demandant l’infirmation de l’ordonnance et l’expulsion des liquidateurs, ainsi que le paiement de loyers et d’indemnités d’occupation.

La cour a finalement infirmé l’ordonnance, ordonnant l’expulsion des liquidateurs et fixant une indemnité d’occupation, tout en condamnant les liquidateurs à payer une somme provisionnelle à la société bailleur.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la compétence du juge commissaire en matière de résiliation de bail commercial dans le cadre d’une liquidation judiciaire ?

Le juge commissaire a compétence pour constater la résiliation de plein droit du bail commercial, mais ne peut pas ordonner l’expulsion du locataire, qui relève de la compétence du juge des référés. Cette distinction est fondée sur l’.

Quels sont les critères permettant au juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

Le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre en cas de trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile. Ce trouble est caractérisé par le maintien dans les lieux d’un occupant après la résiliation du bail, comme cela a été établi dans la décision.

Quelle est la nature des créances nées après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ?

Les créances nées après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire sont payées à leur échéance si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité, conformément à l’article L. 641-13 I du code de commerce. Cela inclut les loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’à la remise effective des locaux au bailleur.

Quels éléments déterminent le montant des créances dues au créancier déclarant dans le cadre d’une liquidation judiciaire ?

Le montant des créances dues au créancier déclarant est déterminé par les loyers dus entre la date d’ouverture de la procédure collective et la date de résiliation du bail, ainsi que par une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la remise effective des lieux. L’indemnité d’occupation est fixée au double du loyer en vigueur, TVA et charges en sus, selon les stipulations du bail commercial.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la décision rendue ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais irrépétibles. Dans la décision, la Selarl Mandateam et Me [P], ès qualité de coliquidateurs, ont été condamnés à payer une somme de 3.000 euros sur ce fondement, en raison de leur statut de parties perdantes dans le litige.

🔎 Références