Mur mitoyen ou privatif : clarifications sur les troubles de voisinage en référé – Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-15.830, Inédit.

Décision analysée : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-15.830, Inédit
Thématiques : Conflit de voisinage — Mur mitoyen

📘 L’essentiel

La Cour de cassation rappelle que le juge des référés a compétence pour prescrire des mesures conservatoires afin de faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour d’appel a rejeté les demandes de la demanderesse en se fondant sur l’absence de preuve de la propriété privative du mur. Toutefois, la Cour de cassation souligne que la cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions de la demanderesse, ce qui constitue un manquement aux exigences de motivation..

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-15.830, Inédit

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-15.830, Inédit

Dans cette affaire, une propriétaire a assigné une autre propriétaire pour obtenir la démolition d’un appentis construit contre le mur de sa maison. Les deux parties possèdent des parcelles contiguës, chacune avec des bâtiments accolés en partie. La demanderesse soutient que l’appentis empiète sur son droit de propriété en s’appuyant sur son mur pignon.

La cour d’appel de Besançon a rendu un arrêt en référé le 28 mars 2024, rejetant les demandes de la demanderesse. Elle a estimé qu’il n’était pas prouvé que l’appentis constituait un trouble manifestement illicite, car la nature du mur sur lequel il s’appuie n’était pas clairement établie. En effet, un précédent jugement avait présumé que le mur était mitoyen, ce qui compliquait la situation. La cour a conclu que la demanderesse n’avait pas démontré qu’elle était propriétaire privative du mur concerné.

La demanderesse a alors formé un pourvoi en cassation, arguant que la cour d’appel n’avait pas suffisamment motivé sa décision et n’avait pas répondu à ses conclusions. Elle soutenait que la portion du mur sur laquelle l’appentis était construit ne devait pas être considérée comme un mur mitoyen, mais comme un mur privatif, ce qui aurait dû influencer la décision du juge.

La Cour de cassation a examiné le pourvoi et a constaté que la cour d’appel n’avait pas répondu aux arguments de la demanderesse concernant la nature privative du mur. En conséquence, la Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Colmar pour un nouvel examen. La défenderesse a été condamnée aux dépens et à verser une somme à la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la compétence du juge des référés pour prescrire des mesures conservatoires ?

La compétence du juge des référés pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état est régie par l’article 835 du code de procédure civile. Cet article stipule que le juge des référés peut ordonner des mesures pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas présent, la cour d’appel a été amenée à examiner si le trouble invoqué par le demandeur était manifestement illicite, en tenant compte de la qualification du mur sur lequel s’appuie l’appentis.

Quels sont les critères pour établir l’existence d’un trouble manifestement illicite dans le cadre d’une action en référé ?

Pour établir l’existence d’un trouble manifestement illicite, il est nécessaire de prouver que le comportement du défendeur porte atteinte au droit de propriété du demandeur. Dans cette affaire, la cour d’appel a retenu que le demandeur n’avait pas suffisamment prouvé qu’elle était propriétaire privative du mur sur lequel l’appentis était accolé, ce qui a conduit à un rejet de ses demandes.

Quelle est la portée de l’autorité de chose jugée dans le cadre de la qualification d’un mur comme mitoyen ou privatif ?

L’autorité de chose jugée est applicable lorsque la cour d’appel a précédemment statué sur la nature du mur en question. Dans cette affaire, un arrêt antérieur a établi que le mur pignon de la maison du demandeur est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge. Cette présomption a été déterminante pour la cour d’appel dans son appréciation de la situation, car elle a conclu que le demandeur ne prouvait pas la privatisation du mur.

Quelles sont les exigences de motivation d’un jugement selon l’article 455 du code de procédure civile ?

L’article 455 du code de procédure civile impose que tout jugement soit motivé. Le défaut de réponse aux conclusions d’une partie constitue un défaut de motifs. Dans cette affaire, la cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions du demandeur concernant la nature privative du mur, ce qui a conduit à la cassation de l’arrêt pour non-respect des exigences de motivation.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la cassation de l’arrêt ?

La cour de cassation a retenu que la cour d’appel n’avait pas satisfait aux exigences de motivation en ne répondant pas aux conclusions du demandeur sur la nature privative du mur. Elle a également noté que la cour d’appel avait erronément conclu à l’absence de trouble manifestement illicite sans examiner la qualification du mur, ce qui a conduit à la cassation de l’arrêt et à la remise de l’affaire devant une autre cour d’appel.

🔎 Références

Décision : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 janvier 2026, 24-15.830, Inédit
Thématiques : Conflit de voisinage — Mur mitoyen
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