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Révision triennale des loyers : conditions de recevabilité et enjeux procéduraux – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 29 janvier 2026, N° de RG 22/01341.

Décision analysée : Cour d’appel d’aix-en-provence, 29 janvier 2026, N° de RG 22/01341
Thématiques : Baux commerciaux — Conditions de recevabilité

📘 L’essentiel

La cour a confirmé le jugement déclarant irrecevable la demande de révision triennale du loyer, en raison d’une précédente révision moins de trois ans avant. La révision du 21 décembre 2018, bien que contestée, était valide et acceptée par le preneur, rendant la demande des bailleurs prématurée. L’absence de formalisme n’annule pas la révision si les parties ont agi en conformité. La cour a également infirmé le rejet d’une demande reconventionnelle de la SEMOP, considérée comme subsidiaire..


Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 29 janvier 2026, N° de RG 22/01341

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 29 janvier 2026, N° de RG 22/01341

Un bail commercial a été établi le 26 avril 1949 pour des locaux situés à [Adresse 3], initialement entre une bailleresse et un locataire. Les droits de la bailleresse ont été transférés à plusieurs sociétés civiles immobilières, tandis que le locataire a été remplacé par une société d’exploitation. Un avenant de 1989 a stipulé que le loyer serait révisable tous les trois ans, conformément à la législation en vigueur.

En 2007, un mandat de gestion a été confié à un cabinet immobilier pour administrer le local. Un litige a émergé en 2016 concernant la fixation du loyer, entraînant une assignation des preneurs devant le juge des loyers commerciaux. En 2017, le tribunal a reconnu le principe du renouvellement du bail et a ordonné une expertise pour déterminer le loyer. En 2019, le loyer a été fixé à 215 000 euros par an.

Un nouveau conflit a surgi en 2019 concernant la révision triennale du loyer, les bailleurs souhaitant appliquer une révision, tandis que la preneuse contestait cette demande, arguant qu’une révision avait déjà été effectuée en janvier 2019. Les bailleurs ont alors assigné la preneuse pour obtenir une révision légale, mais le tribunal a déclaré leur demande irrecevable, considérant qu’elle avait été faite moins de trois ans après la précédente révision.

Les bailleurs ont interjeté appel, demandant l’annulation du jugement. En réponse, la preneuse a soutenu que la demande de révision des bailleurs était prématurée et a contesté la validité de la révision antérieure. Le tribunal a finalement confirmé l’irrecevabilité de la demande des bailleurs, tout en statuant sur d’autres aspects du litige, notamment les frais de justice. La cour a condamné les bailleurs à verser une somme à la preneuse pour couvrir ses frais.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la révision triennale des loyers commerciaux ?

La révision triennale des loyers commerciaux est régie par l’, qui dispose que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ». De plus, l’article R145-20 du même code précise que « la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de révision triennale des loyers ?

Pour qu’une demande de révision triennale soit recevable, il est nécessaire que trois ans se soient écoulés depuis la dernière fixation du loyer. En l’espèce, la cour a jugé que la demande de révision des bailleurs du 16 octobre 2019 était irrecevable, car elle avait été formée moins de trois ans après la précédente révision intervenue le 1er janvier 2019.

Quels sont les critères de nullité d’une demande de révision triennale des loyers ?

L’ impose que la demande de révision soit formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et précise que « la demande doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ». En l’espèce, la cour a considéré que la demande de révision du 21 décembre 2018, qui ne respectait pas ces exigences formelles, était nulle.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre de la révision des loyers ?

L’ stipule que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, notamment pour chose jugée. La cour a jugé que les jugements précédents ne tranchent pas la question de l’existence d’une précédente demande de révision, ce qui a conduit à écarter la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour juger de la recevabilité de la demande de révision ?

La cour a retenu que la preneuse avait prouvé l’existence d’une révision triennale antérieure, appliquée à compter du 1er janvier 2019, par la production de quittances de loyer et d’un courrier de l’agence immobilière Citya. La cour a également noté que, bien que le courrier du 21 décembre 2018 ne respecte pas les exigences de l’article R145-20, les bailleurs avaient accepté le loyer révisé, ce qui a conduit à juger la demande de révision des bailleurs irrecevable.

Quelle est la qualification juridique des actes de révision triennale des loyers ?

La cour a qualifié la révision triennale comme un acte préalable à l’action en fixation d’un loyer du bail révisé, et non comme un acte de procédure. Cela a conduit à la conclusion que la demande de révision ne peut être écartée sur la base de nullités procédurales, mais doit être examinée selon les règles spécifiques qui lui sont applicables.

🔎 Références