Expertise judiciaire en matière de désordres immobiliers : recours et procédures à suivre

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00244 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C5RC
AFFAIRE : [U] [I], [K] [G] C/ [A] [L], S.C.P. [C] [Localité 8] [V] LE [R] KORCHEF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 JANVIER 2026

DEMANDEURS

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 5] FRANCE
représentée par Me Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 5] FRANCE
représenté par Me Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSES

Madame [A] [P] [D] [L], née le 1er avril 1966 à [Localité 7] (92), de nationalité Française, exerçant la profession d’agent immobilier, domiciliée [Adresse 1] –
représentée par Me Francisco SEGURA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000954 du 10/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

S.C.P. [C] [Localité 8] [V] [O] KORCHEF, dont le siège social est sis [Adresse 4] FRANCE
représentée par Me Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant et Me Marie-nathalie FILLONNEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président
GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  15 Décembre 2025
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 20 Janvier 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

grosse délivrée

le 20.01.2026

à Mes Fillonneau [Localité 10]
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 25 juin 2021, Madame [U] [I] et Monsieur [K] [G] ont signé une promesse de vente avec Madame [A] [L] concernant une maison située [Adresse 3] à [Localité 9] pour un prix de 200.000 €.

Suivant acte authentique en date du 25 juin 2021, la vente était régularisée par Me [S] [O], Notaire au sien de la SCP [C] FAY [V] [O] KORCHEF.

Courant de l’été 2024, Madame [I] et Monsieur [G] vont subir un dégât des eaux provenant des canalisations d’évacuation des eaux usées, l’artisan intervenant les alertant sur une non-conformité de l’installation.

En novembre 2024, un deuxième dégât des eaux se produira en provenance de la toiture. Les propriétaires seront également alertés par les artisans de non-conformités relatives à la couverture et à la structure même de la maison. Des fissures apparaîtront sur la façade de la maison.

Le 1er mars 2025, les consorts [W] ont subi un troisième dégât des eaux et ont sollicité une expertise auprès de leur assurance. L’expert a conclu le 10 mars 2025 à une solidité compromise de la structure du bâtiment. Il a préconisé un relogement des propriétaires au regard de la dangerosité des lieux.

Une expertise amiable complémentaire a été diligentée. Elle a révélé le 18 juin 2025 qu’une extension aurait été réalisée entre 2014 et 2017, outre la pose de carrelage en 2020, en contradiction avec les mentions de l’acte authentique que la construction du bien était achevée depuis plus de 10 ans au moment de la vente.

L’expert a par ailleurs précisé que plusieurs désordres affectaient le bien immobilier : fissures, infiltrations d’eau, défaut d’étanchéité de la douche de l’extension et défaut de séparation des eaux pluviales et des eaux usées. L’expert a conclu que la maison présenterait de nombreux désordres constructifs, certains enjeux pouvant conduire à une démolition-reconstruction pour défaut de stabilité globale parasismique ainsi qu’une reprise globale des couvertures.

C’est dans ce cadre que Madame [U] [I] et Monsieur [K] [G] ont fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, par actes de commissaire de justice en date du 18 et 19 septembre 2025 Madame [A] [L] et la SCP [C] FAY [V] [O] KORCHEF afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

Les consorts [W] ont maintenu leur demande d’expertise, faisant valoir que les travaux réalisés n’étaient pas conformes notamment. Ils ont en outre souligné que les demandes reconventionnelles adverses en paiement du solde du chantier se heurtaient à des contestations sérieuses dès lors notamment que les réserves concernant la SARL LITTORAL FACADES et la SAS BCRB ne sont pas levées. Ils ont rajouté que les montants sollicités par la SAS BCRG n’était pas conforme au marché et aux retenues applicables sur la base du CCAP.

Madame [A] [L] a comparu et a demandé le rejet de la demande d’expertise pour défaut d’intérêt légitime, précisant que les bâtiments existaient bien avant la vente sur le plan de division de la Commune, datant de 2011. Elle a expliqué avoir seulement fait intervenir un artisan sur les tuiles de la chambre 2 en 2017, soulignant que les travaux auraient été réalisés dans les règles de l’art. Elle a donc contesté l’existence de tout désordre antérieurement à la vente de la maison. La défenderesse sollicite en conséquence la condamnation des consorts [W] à lui verser la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

La SCP [C] FAY [V] [O] KORCHEF a comparu et a formulé ses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée.

Le dossier a été mis en délibéré au 6 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, le bien immobilier des consorts [W] semble souffrir de multiples désordres constatés notamment par l’expert amiable dans son rapport du 18 juin 2025. En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or la responsabilité de Madame [L] pourrait être engagée en qualité de constructrice (ancienne propriétaire) tout comme celle du Notaire instrumentaire si les mentions présentes à l’acte de vente devaient s’avérer erronées.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Il n’y a pas de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile dans les cadre des mesures d’expertise in futurum. Les demandes de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent donc aboutir et seront rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire des demandeurs à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,
Désignons en qualité d’expert :
[N] [F], [Adresse 6]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,
Se rendre sur place, [Adresse 2] à [Localité 9],
Visiter les lieux et les décrire, en précisant notamment s’ils sont conformes à la désignation qui était faite dans l’acte authentique de vente,
Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,
Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et dire s’ils pouvaient être apparents au moment de la vente,
Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,
Proposer, le cas échéant, les dates de réalisation des travaux et dire s’ils ont été réalisés par l’ancienne propriétaire ou par des professionnels,
Dire s’ils ont fait l’objet d’une réception expresse et, le cas échéant, en préciser la date,
A défaut de réception expresse, fournir tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage d’habitation,
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;
Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;
Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;
Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Madame [U] [I] et Monsieur [K] [G] devront consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;
REJETONS les autres demandes ;
LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Madame [U] [I] et Monsieur [K] [G], demandeurs à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO