Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations des locataires.

NAC: 5AA

N° RG 25/02721
N° Portalis DBX4-W-B7J-UMQW

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[Z] [W] épouse [I]

C/

[K] [M]
[U] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Janvier 2026

à Me Michel BARTHET

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [W] épouse [I]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [M]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [R]
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2022, à effet du 22 septembre 2022, Madame [Z] [W] épouse [I] a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R], un bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage, situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer de 1.150 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [W] épouse [I] a fait signifier le 17 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 22 juillet 2025, Madame [Z] [W] épouse [I] a fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant de :
– constater la résiliation du bail au 17 juin 2025,
– ordonner leur expulsion sans délai et de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,
– les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur ;
– les condamner solidairement à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 7.140 euros selon décompte provisoirement arrêté au 24 juin 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités ;
– les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [Z] [W] épouse [I], représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance arrêtée au 16 octobre 2025 à la somme de 11.900 euros, selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [Z] [W] épouse [I].

Madame [U] [R], qui comparaît en personne et reconnaît la dette.
Elle explique cette situation en raison d’un problème de santé qui la conduit à ne percevoir comme ressources, qu’une indemnité de 400 euros par mois.
Elle déclare que dès qu’elle percevra la provision qui lui est due, elle réglera sa dette.
Elle précise que Monsieur [K] [M] n’est pas locataire, mais sa caution et ne pas avoir de ses nouvelles.
Elle déclare qu’elle souhaite partir, sans être expulsée, ayant deux enfants.

Monsieur [K] [M], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est observé que, contrairement aux allégations de Madame [T] [R], Monsieur [K] [M] ne s’est pas porté caution solidaire en cas de défaillance de celle-ci dans le paiement des loyers et des charges notamment, mais a signé le bail en qualité de locataire et sera donc être ici considéré comme co-titulaire du bail.

– Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

– Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’« En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradic-toire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Madame [U] [R] a comparu en personne. Néanmoins, Monsieur [K] [M], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

– Sur la recevabilité de l’action :

Madame [Z] [W] épouse [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 avril 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

– Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 4.760 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 juin 2025.
Cependant, Madame [U] [R] indique vouloir partir des lieux sans être expulsée, de sorte qu’on comprend de sa demande qu’elle sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] n’ont pas réglé le loyer depuis le mois de janvier 2025 inclus, ce que Madame [U] [R] confirme en expliquant sa situation.

En outre, Madame [U] [R] n’apporte aucun élément permettant de justifier au jour de l’audience de sa capacité à apurer la dette, alors qu’elle déclare ne percevoir que la somme de 400 euros par mois de ressources, ce qui est insuffisant pour payer le loyer et apurer la dette locative. Elle indique qu’elle va percevoir une provision, sans en indiquer le montant et la date de réception ni en rapporter un quelconque justificatif.

Il ressort également du diagnostic social et financier que Madame [U] [R] ne perçoit pas de contribution à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants mineurs qu’elle a à sa charge et vivant à son domicile et qu’un accompagnement est en cours pour lui permettre d’accéder à un logement du parc social plus adapté à ses ressources.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [U] [R] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

La demande de Madame [Z] [W] épouse [I] d’ordonner leur expulsion sans délai, dérogeant à l’application des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’est pas justifiée et sera par conséquent, rejetée.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

– Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [Z] [W] épouse [I] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] restent devoir, la somme de 11.900,00 euros à la date du 17 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 11.900 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 1.150 euros à compter de cette date.

En outre, la solidarité étant prévue par une clause du contrat de bail signé, intitulée « Clause de solidarité », il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

– Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R], parties perdantes supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] supporteront in solidum une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2022 et liant Madame [Z] [W] épouse [I] à Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 7] et le garage ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande formée par Madame [Z] [W] épouse [I] de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [W] épouse [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.190 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] à payer à Madame [Z] [W] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 11.900,00 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [U] [R] à payer à Madame [Z] [W] épouse [I] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE