Résiliation de bail pour impayés : recours et indemnités à prévoir

N° RG 25/03681 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JOXH

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[X] [T]

C/

[S] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Valérie REDON-REY
M. [S] [Z]
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [X] [T]
née le 19 Décembre 1983 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substitué par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : .70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]
né le 13 Juillet 1987 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 7] [Adresse 9] [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Novembre 2025
Date des débats : 25 Novembre 2025
Date de la mise à disposition : 15 Janvier 2026
FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date du 28/07/2021, à l’effet du 31/07/2021, Madame [X] [T] a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et à Madame [V] [D] un local à usage d’habitation, un appartement (n° B 202) outre trois (3) places de parking extérieurs (n° 41, 49 et 50) situés [Adresse 6] ([Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel révisable de 730 € outre les charges.

Aux termes d’un courrier recommandé avec AR, en date du 22/04/2022, dont la copie figure au dossier, Madame [V] [D] a fait valoir qu’elle quittait le logement dans le respect d’un préavis de trois mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30/01/2025, Madame [X] [T] a fait délivrer à Monsieur [S] [Z] un commandement de payer la somme de 1858,18 € au titre des loyers et des charges impayés à la date du 01/01/2025 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement. Cet acte n’ayant pu être délivré directement à la personne de Monsieur [S] [Z], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 30/01/2025, en l’étude de Maître [W] [U], commissaire de justice à [Localité 11], selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

Le 05/02/2025, Madame [X] [T] a fait signaler aux services de la CCAPEX cette situation d’impayé de Monsieur [S] [Z].

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, Madame [X] [T] a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 24/09/2025 afin de voir :

– Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail convenu le 28/07/2021 par le jeu de la clause résolutoire contenue au contrat, aux torts de Monsieur [S] [Z], et ce à la date du 30/03/2025, soit DEUX (2) mois à compter de la date du commandement de payer.

– Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] de ses biens et de ses occupants de son chef s’agissant des locaux occupés par lui au titre de l’habitation ainsi que de tout éventuel autre local loué accessoirement, avec si besoin l’assistance de la force publique.

– Condamner Monsieur [S] [Z] au paiement :

– de la somme de 5796,85 €, correspondant au montant des arriérés de loyers échus à la date du 19/09/2025, quittancement de septembre inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation des baux. Il est précisé que la dette locative sera actualisée au jour de l’audience en y rajoutant les mois d’octobre et de novembre 2025 et en prenant en compte les versements éventuellement effectués par Monsieur [S] [Z].

– d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et avec intérêts de droit.

– Condamner Monsieur [S] [Z] au paiement :

– d’une indemnité de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil (C.P.C.),

– de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation n’ayant pu être délivrée directement à la personne de Monsieur [S] [Z], une copie en a été déposée à son attention, le 24/09/2025, en l’étude de Maître [G] [Y], commissaire de justice à [Localité 11], selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 03/10/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

Lors de l’audience du 25/11/2025, à laquelle l’affaire a été appelée, le conseil de Madame [X] [T] maintient, selon les termes de la note d’audience, l’ensemble de ses demandes et produit un décompte en date du 19/11//2025.

Monsieur [S] [Z] est absent de l’audience du 25/11/2025, sans y être davantage représenté. Il ne verse ni pièce ni écritures aux débats.

L’affaire a été retenue avec un délibéré au 15/01/2026 avec mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail relatif au local à usage d’habitation (article VIII, page 3/9) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats par Madame [X] [T] que Monsieur [S] [Z] n’a pas réglé les sommes dues dans les DEUX (2) mois ayant suivi le commandement de payer.

Le diagnostic social et financier de la situation de Monsieur [S] [Z] a pu être réalisé par les services de l’UDAF du Calvados le 29/10/2025. Il est noté qu’à cette occasion il a été rappelé « l’importance d’être présent à l’audience et d’apporter tous les justificatifs utiles à cette occasion, notamment la reprise du loyer ».

Le locataire ne formule pas de demande de délai pour solder sa dette locative. Au surplus, il n’y a pas de reprise du règlement du loyer courant justifié. Monsieur [S] [Z] n’est donc pas en situation de solliciter la suspension de la résolution du bail.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail aux torts de Monsieur [S] [Z] à la date du 30/03/2025, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, un local à usage d’habitation, un appartement (n° B 202) outre trois (3) places de parking extérieurs (n° 41, 49 et 50) situés [Adresse 6] ([Adresse 4]).

Jusqu’à la complète libération de lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il convient enfin de dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue.

2°) Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail, la note d’audience et le décompte en date du 19/11/2025, il apparaît que Monsieur [S] [Z] reste redevable de la somme de SEPT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET CINQ CENTIMES (7594,05 €) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 19/11/2025, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 30/01/2025 à hauteur de la somme de MILLE HUIT CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES (1858,18 €), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dans la présente instance, l’exécution provisoire étant nécessaire et n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire en application des dispositions de l’article 515 du C.P.C.

4°) Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [T] les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQ CENT CINQUANTE EUROS (550 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

La charge des entiers dépens sera supportée par Monsieur [S] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

– CONSTATE la résiliation du bail du 28/07/2021 relatif à un local à usage d’habitation, un appartement (n° B 202) outre trois (3) places de parking extérieurs (n° 41, 49 et 50) situés [Adresse 5] à [Localité 14], ceci aux torts de Monsieur [S] [Z] et ce à la date du 30/03/2025.

– DIT que Monsieur [S] [Z] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 14] : l’appartement n° B 202 outre trois (3) places de parking extérieurs (n° 41, 49 et 50).

– ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin.

– RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux (2) mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

– CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à Madame [X] [T] la somme de SEPT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET CINQ CENTIMES (7594,05 €) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 19/11/2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 30/01/2025, à hauteur de la somme de MILLE HUIT CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES (1858,18 €), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

– CONDAMNE Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués.

– CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à Madame [X] [T] une indemnité de CINQ CENT CINQUANTE EUROS (550 €) par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

– DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dans la présente instance.

– CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

– REJETTE le surplus des demandes des parties.

– DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION