La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462, nécessite un commandement de payer resté infructueux, désormais dans un délai de six semaines suite à la modification législative du 27 juillet 2023. L’absence du locataire à l’audience n’entrave pas la décision du juge sur le fond.
L’audience s’est tenue le 18 novembre 2025, où la S.C.I S&N I a actualisé sa créance locative à 5 428,03 euros. Le locataire, régulièrement convoqué, n’a pas comparu. Un diagnostic social et financier a été réalisé, mais l’absence du locataire aux rendez-vous a empêché la communication d’informations. L’affaire a été mise en délibéré pour jugement.
Le tribunal a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire du contrat. Le locataire n’ayant pas restitué les clés, le tribunal a ordonné son expulsion, précisant que celle-ci pourrait être effectuée avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire. En outre, le locataire a été condamné à payer la somme de 5 428,03 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus.
La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct. Le locataire a également été condamné à payer les dépens et une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision a été assortie de l’exécution provisoire.
L’absence du locataire à l’audience n’empêche pas le juge de statuer sur le fond, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La créance locative a été établie par le bailleur, qui a fourni un décompte précis des sommes dues, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation, en raison de son statut d’occupant sans droit ni titre.
La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct du retard dans le paiement. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. Enfin, une somme a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais non compris dans les dépens. La décision est assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.
La décision du juge entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur obtient une reconnaissance de son droit à l’expulsion et au recouvrement des sommes dues, tandis que le locataire se retrouve dans une situation d’occupation illégale, avec des obligations financières à honorer.
La résiliation du bail pour non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, une modification législative du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement, applicable deux mois après un commandement de payer.
La recevabilité d’une demande de résiliation de bail repose sur la constatation d’un commandement de payer qui est demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été délivré le 17 février 2025 pour un arriéré de loyers, et ce commandement est resté sans effet, ce qui remplit les critères de recevabilité pour la demande de résiliation.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le juge a appliqué cet article en raison de l’absence du défendeur.
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La S.C.I S&N I a produit un décompte arrêté au 1er novembre 2025, établissant l’arriéré locatif à 5 428,03 euros. Les justificatifs fournis ont permis d’établir la créance tant dans son principe que dans son montant.
L’indemnité d’occupation est due lorsque l’occupant est sans droit ni titre. Cette indemnité doit être fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. En l’espèce, le défendeur étant désormais occupant sans droit ni titre, il a été condamné à verser une indemnité d’occupation à la S.C.I S&N I.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers est démontré. En l’espèce, aucune preuve d’un préjudice indépendant n’a été fournie, ce qui a conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts.
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que le débiteur doit supporter les dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation. En l’espèce, le défendeur a été condamné à payer les entiers dépens, ainsi qu’une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour couvrir les frais non compris dans les dépens.
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 25/04550 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I56F
4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 15 Janvier 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier
DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025
ENTRE :
S.C.I. S&N I
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
ET :
Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 1] ([Localité 5])
non comparant
JUGEMENT :
réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 18 mars 2023, la S.C.I S&N I a donné à bail à Monsieur [K] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 380,00 euros outre une provision sur charges de 20,00 euros.
La S.C.I S&N I a fait délivrer le 17 février 2025 à Monsieur [K] [T] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 652,00 €.
Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 28 mai 2025, la S.C.I S&N I a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation du 1er septembre 2025 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I S&N I a attrait Monsieur [K] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
– de constater la résiliation du contrat de bail ;
– d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] ;
– de condamner Monsieur [K] [T] au paiement des sommes suivantes :
2 908,03 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.C.I S&N I a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 02 septembre 2025.
L’audience s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Lors de l’audience, la S.C.I S&N I, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant à la somme de 5 428,03 euros sa créance locative arrêtée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.
Monsieur [K] [T], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a pu être réalisé. Toutefois l’absence du locataire aux rendez-vous proposés par le travailleur social faisait qu’aucune information ne pouvait être communiquée.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’absence du défendeur
Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur
Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [K] [T] le 17 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 652,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [K] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 avril 2025.
Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [K] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] et de dire que faute par Monsieur [K] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.
Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la S.C.I S&N I verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 428,03 euros.
Malgré le caractère ancien de la dette locative, au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I S&N I est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [T] à payer la somme de 5 428,03 € actualisée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.
Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
Monsieur [K] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I S&N I.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [T] à verser cette indemnité à la S.C.I S&N I et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers par la S.C.I S&N I.
Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par celle-ci sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I S&N I l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [K] [T] à verser à la S.C.I S&N I la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que le bail conclu le 18 mars 2023 entre la S.C.I S&N I et Monsieur [K] [T] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à la S.C.I S&N I la somme de 5 428,03 € arrêtée au 1er novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [T] ;
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– Copie au dossier
DIT que faute par Monsieur [K] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;
RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [T] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I S&N I ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [K] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [K] [T] à verser à la S.C.I S&N I la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 15 janvier 2026, N° de RG 25/04550 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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