La résiliation d’un contrat de résidence universitaire pour impayés locatifs est encadrée par des dispositions précises. En cas d’inexécution des obligations locatives, la clause résolutoire peut être acquise après un délai d’impayés, entraînant des conséquences financières pour le locataire.
Lors de l’audience du 27 novembre 2025, l’association a actualisé le montant de la dette à 4.545,53 euros, incluant les loyers dus jusqu’à octobre 2025. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu, rendant la décision réputée contradictoire. Le tribunal a mis l’affaire en délibéré pour rendre sa décision le 15 janvier 2026.
Le juge a d’abord constaté que le logement était soumis à la législation des résidences étudiantes, excluant le droit au maintien dans les lieux pour le locataire. Il a ensuite constaté que le commandement de payer avait été signifié conformément aux exigences légales et que le locataire n’avait pas réglé sa dette dans le délai imparti, permettant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, le contrat de résidence a été résilié à compter du 20 juin 2025, et l’expulsion du locataire a été ordonnée.
Le tribunal a également condamné le locataire à verser à l’association la somme de 4.545,53 euros pour loyers impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Les demandes des parties ont été rejetées pour le surplus, et le locataire a été condamné aux dépens. La décision est exécutoire de plein droit.
Le locataire est tenu de régler les loyers dus jusqu’à la date de résiliation, en vertu des articles 1103 et 1217 du code civil, et de verser une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation. La demande de paiement a été accueillie, le montant de la dette locative étant établi à 4.545,53 euros.
La décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et le locataire doit libérer les lieux dans un délai de huit jours sous peine d’expulsion. Les dépens sont à la charge du perdant, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
La décision du juge des contentieux de la protection entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le locataire est contraint de quitter les lieux et de régler ses dettes, tandis que l’association de gestion de la résidence universitaire obtient le droit d’expulser le locataire et de récupérer les loyers dus.
La loi applicable au litige est celle régissant les résidences étudiantes, notamment les articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions précisent que le logement occupé par le défendeur est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et échappe aux protections de l’article L.632-1 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont définies par l’article L.631-12 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par le locataire d’une obligation contractuelle ou d’un manquement grave au règlement intérieur. En l’espèce, le commandement de payer signifié le 19 mai 2025, pour un montant correspondant à trois termes de loyers impayés, a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 juin 2025.
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas le juge de statuer sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le défendeur n’ayant pas comparu, la décision sera réputée contradictoire.
Le débiteur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence, en vertu des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, car cela cause un préjudice au propriétaire. L’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative du bien occupé illicitement.
L’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative du bien, correspondant aux sommes dues en cas de poursuite du contrat de résidence. En l’espèce, l’association a produit un décompte démontrant que le débiteur devait la somme de 4.545,53 euros, ce qui a été retenu par la juridiction.
L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à verser une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Cependant, dans cette affaire, il a été jugé équitable de ne prononcer aucune condamnation au titre de cet article, en raison des circonstances de l’affaire.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens. Dans cette affaire, le débiteur, ayant perdu le procès, sera condamné à payer les dépens.
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 11]
REFERENCES : N° RG 25/11577 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CJM
Minute : 26/00054
ASSOCIATION ONLE – FAC HABITAT
C/
Monsieur [V] [X] [W]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Association ONLE – FAC HABITAT
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [V] [X] [W]
Le
JUGEMENT DU 15 Janvier 2026
Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Janvier 2026;
Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 27 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR :
ASSOCIATION ONLE – FAC HABITAT
[Adresse 14]
[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 3]
représentée par Madame [E], munie d’un pouvoir
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [X] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Adresse 9]
[Localité 8]
non comparant
D’AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2024, l’association ONLE FAC HABITAT a donné en location à Monsieur [V] [X] [W] un logement situé au sein d’une résidence universitaire sise [Adresse 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.065,23 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 3.097,85 euros au titre de sa dette locative, outre une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025.
A cette date, l’association ONLE FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 4.545,53 euros, terme d’octobre 2025 inclus.
Monsieur [V] [X] [W], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’absence du défendeur
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la loi applicable au litige
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective.
Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.
Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.
L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
Ces dispositions sont d’ordre public.
En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 29 novembre 2024 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2025, pour la somme en principal de 2.065,23 euros.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Monsieur [V] [X] [W] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 juin 2025.
Monsieur [V] [X] [W] étant sans droit ni titre depuis le 20 juin 2025, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article L412-7 du code des procédures civiles d’exécution, le bénéfice des dispositions des articles L412-3 et L412-6 du même code sera supprimé en l’espèce, étant établi que le logement litigieux est situé au sein d’une résidence étudiante et que le preneur a manqué à ses obligations.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Monsieur [V] [X] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé.
En l’espèce, l’association ONLE FAC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [X] [W] reste lui devoir la somme de 4.545,53 euros.
Monsieur [V] [X] [W] ne comparaît pas et ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [V] [X] [W] sera par conséquent condamné à verser à l’association ONLE FAC HABITAT la somme de 4.545,53 euros au titre de sa dette locative au 27 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement, sur la somme de 2.065,23 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Monsieur [V] [X] [W] sera en outre condamné à verser à l’association ONLE FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les autres demandes
Monsieur [V] [X] [W], qui perd le procès, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation à compter du 20 juin 2025 du contrat de résidence conclu le 29 novembre 2024 entre l’association ONLE FAC HABITAT et Monsieur [V] [X] [W] ,
ORDONNE à Monsieur [V] [X] [W] de libérer les lieux situés [Adresse 5] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’association ONLE FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble de son choix et à défaut choisi par le bailleur,
ORDONNE la suppression du bénéfice des dispositions des articles L412-3 et L413-6 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur [V] [X] [W] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT la somme de 4.545,53 euros au titre de sa dette locative au 27 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement, sur la somme de 2.065,23 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [V] [X] [W] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [V] [X] [W] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé le 15 janvier 2026,
Et ont signé,
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bobigny, 15 janvier 2026, N° de RG 25/11577 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail étudiant — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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