VMC défectueuse en copropriété : obligations de remise en état et conformité

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N° RG 24/53813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43MR

N° : 2

Assignation du :
27 Mai 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 15 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE, Société par actions simplifiée
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS – #P0422

DEFENDERESSE

LA SOCIETE LES OPTIMISTS, société civile immobilière
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS – #C0518

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société LES OPTIMISTS afin qu’elle soit notamment condamnée à procéder à divers travaux de mise aux normes de la VMC des locaux commerciaux dont elle est propriétaire.

Après de multiples renvois sollicités par les parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

« Vu l’urgence,
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété en date du 2 juin 2008,
Vu les pièces,

– RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], recevable et bien fondé en ses demandes;

– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à autoriser l’accès à son local afin que l’architecte de la copropriété et la Société ZEN CHAUDIERE puissent effectuer des tests de fumigènes lors d’une intervention contradictoire dont la date sera convenue dans les plus brefs délais avec la défenderesse ;

– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à réaliser dans son local commercial les travaux de mise aux normes de la VMC conformément au rapport établi par Monsieur [Z] en date du 2 décembre 2023 ;

– SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ;

– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à faire nettoyer la façade faire réaliser des travaux de reprise de la maçonnerie en façade du bâtiment A, avant toute pose d’une nouvelle enseigne qui sera soumise à l’autorisation préalable du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi ;

– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– CONDAMNER la Société LES OPTIMISTS à payer les entiers aux dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société LES OPTIMISTS sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles 699 et suivants du Code de procédure civile

– DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– CONDAMNER en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à verser à la société LES OPTIMISTS la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– CONDAMNER en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux entiers dépens de l’instance. »

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Vu les notes en délibéré des parties qui ont été préalablement autorisées à les adresser,
SUR CE :

Sur la remise en état de la VMC

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, en vertu des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’à la suite de nuisances sonores et de soufflages d’air en provenance des locaux commerciaux propriété de la société SCI LES OPTIMISTS telles que dénoncées par les occupants de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à PARIS, le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier par le truchement de son syndic a mandaté un architecte pour en établir la cause. Il ressort du compte rendu d’intervention de Monsieur [K] [Z], architecte de son état, que les nuisances sonores proviennent notamment de la VMC installée dans les locaux commerciaux en cause laquelle est sans doute « installée de manière inadaptée avec un branchement sur au moins une gaine à priori (sic) commune de l’immeuble. Le plan de RdC montre que l’immeuble est desservi par des shunts dont les prises d’air basses sont situées en façade et cheminent en plafond des locaux commerciaux à RdC. Nous ne retrouvons pas au droit de la crèche les prises d’air relative à ces ventilations. »

Et, à la suite de ce premier compte rendu, Monsieur [K] [Z], après avoir procédé à d’autres investigations, considère, le 24 octobre 2023, qu’il convient de procéder à la mise en place d’un nouveau système d’extraction et de soufflage au sein des locaux commerciaux litigieux.

Puis, à la suite de l’examen plus poussé du plafond des locaux commerciaux, Monsieur [Z], par compte rendu d’intervention en date du 2 décembre 2023, conclut que « concernant la climatisation, il n’y a aucun apport d’air neuf dans le local, l’air soufflé est pris dans chaque pièce climatisée » et s’agissant de la VMC, « ce dispositif est en totale inadéquation avec la destination publique du lieu, sans aucun renouvellement d’air. »

Cela étant posé, la société SCI LES OPTIMISTS a procédé à des travaux mais Monsieur [Z], qui a été mandaté pour les contrôler, estime, dans un rapport en date du 19 juillet 2024, « que les travaux de la VMC ne sont pas conformes à la desserte d’un ERP, aucune étude n’a été diligentée, il n’y a pas d’apport d’air neuf, pas de réchauage, des distributions en gaine souple, le dispositif réalisé est à tout le moins inappropriée. Pour ce qui nous concerne, des nuisances olfactives, thermiques et des aliénations des parties communes, nous pouvons avérer les points suivants :
– quelques entrées d’air on été crées (non normalisées Ph 1 2 3),
– la gaine (Ph 4) (Repère A) est toujours raccordée sur le conduit immeuble, nous ne retrouvons pas l’extraction créée dont on nous dit qu’elle aurait été raminée sur la sortie VMC solution qu’il conviendra de justifier, mais qui ne dispense pas de supprimer la gaine visible Ph 4 et d’assurer à titre provisoire un bouchement de départ en plafond à cet endroit REI 60 (…). »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, outre les compte rendus d’intervention des 17 juin 2025 et 30 septembre 2025, il est patent qu’il existe un trouble anormal du voisinage en raison des systèmes de climatisation et de VMC des locaux commerciaux de la société LES OPTIMISTS. Si cette dernière justifie avoir fait procéder à des travaux par la société BT QUALIT le 28 août 2024, elle ne rapporte pas la preuve, au vu des constatations postérieures de l’architecte de l’immeuble, que ces derniers ont mis fin aux désordres dénoncés et relevés par ledit architecte, notamment que l’air vicié de la crêche se répand dans les appartements des étages supérieurs ni même n’a fait intervenir notamment un bureau de contrôle pour voir établir ou non la conformité desdites installations.

Dans ces conditions, la société LES OPTIMISTS sera condamnée à laisser accès à son local pour qu’il soit procédé à des tests de fumigènes ainsi qu’à réaliser les travaux de mise aux normes de la VMC conformément aux prescriptions de Monsieur [Z]. Afin d’éviter toutes difficultés, il appartiendra à la société LES OPTIMISTS de faire parvenir au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, un descriptif des travaux de remise en état prévus par la société qui sera en charge desdits travaux, afin qu’ils soient le cas échéant approuvés par le syndic ou son architecte habituel. Cela évitera, à nouveau, pour la société LES OPTIMISTS de procéder à des travaux qui ne seraient pas conformes.

Cette obligation de réaliser lesdits travaux sera assortie d’une astreinte provisoire qui sera fixée dans les termes du dispositif de l’ordonnance.

Cela étant, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, laquelle sera le cas échéant liquider par son juge naturel.

Concernant l’accès du local pour procéder aux tests de fumigènes, cette obligation ne sera assortie d’aucune astreinte, dès lors qu’il n’est pas démontré, au vu des contestations soulevées par la partie défenderesse, qu’elle ait sciemment manqué le rendez-vous qui avait été fixé à cet effet le 17 juin 2025.

En revanche, pour s’assurer de l’effectivité desdits tests, un commissaire de justice sera désigné, en tant que de besoin, dans les termes et conditions fixés au dispositif de l’ordonnance.

Sur la remise en état de la façade de l’immeuble

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

En l’espèce, et dès lors qu’il n’est pas contesté que la façade de l’immeuble située au niveau des locaux commerciaux est d’une partie commune spéciale au sens des stipulations du règlement de copropriété dont l’entretien est à la charge des seuls copropriétaires concernés, il n’en demeure pas moins que ladite façade comporte a minima, au vu des photographies produites, à deux endroits des « parties en béton » qui sont manquantes et par suite qui se sont décrochées. Il est, dès lors, justifié d’un dommage imminent qu’il convient de juguler.

Au vu de ces éléments, et du fait que la façade donne sur la rue, que les locaux en cause accueillent du public, qui plus est de très jeunes enfants puisque le locataire actuel est une crèche, il est établi que l’état de la façade située au niveau du local commercial, dont la conservation est à la charge de la société LES OPTIMISTS, doit être remise en état.

Cette remise en état sera assortie d’une astreinte dans les termes définis au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation de la gêne occasionnée par les troubles précités et demande la condamnation de la partie adverse à réparer son préjudice né du trouble de jouissance occasionné.

Or, il n’est pas démontré, avec l’évidence attachée aux décisions du juge des référés, que le trouble de jouissance dénoncé soit collectif, au vu notamment des pièces produites et étant précisé qu’il apparaît que seuls les occupants des étages immédiatement supérieurs aux locaux commerciaux litigieux ont subi un trouble de jouissance.

Par suite, faute de démontrer sans conteste le caractère collectif dudit trouble, la demande de dommages-intérêts sera, au stade des référés, rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, la société LES OPTIMISTS sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société LES OPTIMISTS sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Condamnons la société LES OPTIMISTS à autoriser l’accès à son local afin que l’architecte habituel de l’immeuble et la société ZENCHAUDIERE ou toute autre société mandatée par le syndic en exercice puissent procéder à des tests fumigènes ;

Disons que le syndicat des copropriétaires, après la signification de l’ordonnance, devra avertir au minimum 21 jours avant, par tous moyens, la société LES OPTIMISTS de la date de réalisation desdits tests ;

Désignons, en tant que de besoin, Maître [S] [C], commissaire de justice à [Localité 8] au sein de l’étude [C]-BENHAMOUR, ou en cas d’indisponibilité, tout autre commissaire de justice du choix du syndicat des copropriétaires, avec mission de procéder, en tant que de besoin, à l’ouverture des locaux commerciaux de la société LES OPTIMISTS pour procéder auxdits tests ;

Autorisons le commissaire de justice désigné ou choisi à se faire adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de pouvoir pénétrer dans les locaux commerciaux de la société LES OPTIMISTS et pour procéder en tant que de besoin à sa fermeture à l’issue des tests et Disons qu’il en sera dressé procès-verbal ;

Fixons à la somme de 900 euros HT le montant de la provision à valoir sur les honoraires du commissaire de justice ainsi désigné et disons que ces frais seront avancés par le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Condamnons la société LES OPTIMISTS à réaliser à ses frais dans les locaux commerciaux qui lui appartienne au sein de l’ensemble immobilier des [Adresse 3] à [Localité 8] les travaux de mise aux normes et de mise en conformité de la VMC s’y trouvant et ce conformément aux prescriptions du rapport de Monsieur [K] [Z], architecte, dans son compte rendu d’intervention en date du 2 décembre 2023 ;

Disons qu’avant toute réalisation desdits travaux, la société LES OPTIMISTS devra en adresser un descriptif établi par la société qu’elle aura mandaté à cet effet au syndic en exercice et qu’avant tout démarrage de travaux ces derniers devront être approuvés par ledit syndic et/ou par l’architecte habituel de l’immeuble ;

Disons qu’à l’issue des travaux la société LES OPTIMISTS devra justifier de leur réalisation effective par tous moyens au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Disons que les travaux devront être réalisés dans un délai de 7 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 150 euros par jour pendant 4 mois ;

Condamnons la société LES OPTIMISTS à procéder à la remise en état de la façade des ses locaux commerciaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros pendant 3 mois ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Condamnons la société LES OPTIMISTS aux dépens ;

Condamnons la société LES OPTIMISTS à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 3] à [Localité 8] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 8] le 15 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI