L’expertise judiciaire, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, permet d’ordonner des mesures d’instruction préalables à tout procès, notamment en cas de désordres immobiliers. La décision de maintenir le vendeur dans la procédure souligne l’importance de déterminer les responsabilités avant toute indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires a également exprimé des réserves concernant la demande d’expertise et a demandé la condamnation des acquéreurs aux dépens. Lors de l’audience, il a été établi qu’un rapport de recherche de fuite, réalisé par une société spécialisée, avait mis en évidence des défauts d’étanchéité dans la maçonnerie, entraînant des infiltrations dans l’appartement. Un autre rapport d’expertise amiable avait également signalé des problèmes d’humidité et de moisissures, confirmant que ces désordres étaient connus de l’ancien propriétaire et du syndic.
Le tribunal a jugé que la demande d’expertise judiciaire était justifiée, étant donné l’impossibilité d’un accord amiable et la nécessité d’une analyse contradictoire des désordres. Concernant la mise hors de cause du vendeur, le tribunal a estimé qu’il était prématuré d’exclure ce dernier, les responsabilités n’étant pas encore établies. En ce qui concerne les dépens, les acquéreurs ont été condamnés à les payer, tandis que la demande du vendeur pour des frais irrépétibles a été rejetée. Le tribunal a ordonné la désignation d’un expert pour évaluer les désordres et a fixé des modalités précises pour la réalisation de cette expertise.
La mise hors de cause du vendeur a été refusée, car les responsabilités ne sont pas encore déterminées, et les demandeurs n’avaient pas connaissance de l’ampleur des désordres. La juridiction a également condamné les demandeurs aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et a débouté le vendeur de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700, considérant qu’il n’était pas inéquitable de le faire. L’expert désigné devra remettre son rapport dans un délai de neuf mois, et les demandeurs devront consigner une somme provisionnelle pour couvrir les frais d’expertise, conformément aux dispositions applicables.
Dans cette affaire, les parties concernées doivent se préparer aux conséquences de la désignation de l’expert et à la nécessité de fournir des documents et observations dans les délais impartis. Les demandeurs doivent également anticiper les frais d’expertise, tandis que le vendeur doit se préparer à la suite des procédures judiciaires en cours.
La demande d’expertise judiciaire est régie par l’article 145 du code de procédure civile, qui stipule que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l’espèce, la demande d’expertise est justifiée par l’existence de désordres affectant le logement du demandeur.
L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas lorsque le juge est saisi, comme en l’espèce, avant tout procès au fond d’une demande d’expertise. Dans cette affaire, la demande d’expertise a été formulée avant le procès au fond, ce qui permet son admission.
La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour accueillir la demande d’expertise. D’une part, le rapport de recherche de fuite établi par la société ADTECH Normandie a mis en évidence des défauts d’étanchéité au niveau de la maçonnerie, à l’origine des infiltrations dans le logement. D’autre part, le rapport d’expertise amiable du cabinet POLYEXPERT a constaté des désordres tels que le décollement de peinture et la présence d’humidité, précisant que le phénomène d’infiltration perdure depuis plusieurs années et était connu du syndic de copropriété. Ces éléments justifient la nécessité d’une expertise judiciaire pour analyser les désordres.
La juridiction a motivé le rejet de la demande de mise hors de cause du vendeur en considérant qu’il était prématuré d’exclure ce dernier de la procédure, étant donné que les responsabilités n’étaient pas encore déterminées. Le vendeur soutenait avoir transmis aux acquéreurs des informations sur les infiltrations, mais les demandeurs ont contesté avoir eu connaissance de l’ampleur réelle des désordres. Ainsi, la juridiction a jugé que la question de la responsabilité devait être examinée au fond.
La condamnation aux dépens est fondée sur le principe selon lequel la partie perdante doit supporter les frais de la procédure. En l’espèce, les demandeurs à l’expertise ont été condamnés aux dépens de la présente instance. Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. La juridiction a estimé qu’il n’était pas inéquitable de débouter le vendeur de sa demande en application de cet article.
N° RG : N° RG 25/00469 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMPR
Minute N°
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 15 Janvier 2026
Nous, Claire ACHARIAN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN
Assistée de Véronique ACCARD, Greffier
Tenant audience publique de RÉFÉRÉ
ENTRE
DEMANDEUR(S)
Monsieur [E] [O]
né le 26 Septembre 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033
Madame [F] [S]
née le 09 Avril 1988 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033
ET
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [Y] [R]
né le 07 Août 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Société POZZO GESTION CALVADOS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Elise CRAYE de la SELARL BAUGAS-CRAYE, avocats au barreau de CAEN, vestiaire : 07
LE
COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à
Maître Elise CRAYE de la SELARL BAUGAS-CRAYE – 07, Me David DREUX – 033, Me Jérôme MARAIS – 18
EXPÉDITIONS à
DEBATS
Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
FAITS ET PROCEDURE
Vu les assignations délivrées par M. [E] [O] et Mme [F] [S] les 21 et 22 août 2025 à M. [Y] [R] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société POZZO GESTION CALVADOS ;
A l’audience du 20 novembre 2025, M. [E] [O] et Mme [F] [S], représentés par leur conseil, sollicitent la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission principale de constater et analyser les désordres affectant leur appartement situé [Adresse 5] ([Adresse 1]) acquis auprès de M. [Y] [R]. Par ailleurs, ils concluent au débouté des demandes présentées par M. [Y] [R].
En réponse, M. [Y] [R], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite sa mise hors de cause et la condamnation in solidum de M. [E] [O] et Mme [F] [S], outre les dépens, à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, formule protestations et réserves quant à la demande d’expertise et poursuit la condamnation des demandeurs aux dépens.
MOTIFS
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est constant que les dispositions de l’article 146 du même code, prévoyant qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi, comme en l’espèce, avant tout procès au fond, d’une demande d’expertise.
En l’espèce, le rapport de recherche de fuite établi par la société ADTECH Normandie à la suite de son intervention du 22 septembre 2023 met en évidence plusieurs défauts d’étanchéité au niveau de la maçonnerie. Selon la société, ces désordres seraient à l’origine des infiltrations dans le logement. Il est également constaté un défaut d’étanchéité affectant la paroi de la douche dans la salle de bain.
Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable réalisé le 31 décembre 2024 par le cabinet POLYEXPERT fait état d’un décollement et d’un cloquage de la peinture du plafond de la chambre, ainsi que de la présence d’auréoles d’humidité et de moisissures sur l’un des murs. L’expert précise que le phénomène d’infiltration par la façade perdure depuis plusieurs années et que le sinistre avait déjà été déclaré par l’ancien propriétaire de l’appartement. Il ajoute que le problème était également connu par le syndic de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne s’oppose pas formellement à la demande d’expertise.
En raison de l’impossibilité à ce stade de tendre vers un accord amiable et de bénéficier d’une analyse contradictoire des désordres dénoncés, la demande d’expertise judiciaire n’apparaît manifestement pas infondée. Il y sera en conséquence fait droit dans les termes du dispositif de la présente décision.
M. [Y] [R] sollicite quant à lui sa mise hors de cause, soutenant que toute action au fond à son encontre serait vouée à l’échec, dès lors qu’il aurait transmis aux acquéreurs le procès-verbal de l’assemblée générale de 2020 mentionnant les infiltrations par la façade de l’immeuble.
Toutefois, les demandeurs soutiennent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de l’ampleur réelle des désordres affectant le logement.
Dans ces conditions, et alors que les responsabilités ne sont pas encore déterminées, il apparaît prématuré d’exclure le vendeur, M. [Y] [R], de la procédure.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M. [E] [O] et Mme [F] [S], demandeurs à la mesure d’expertise, seront condamnés aux dépens de la présente instance.
Il n’apparaît pas inéquitable de débouter M. [Y] [R] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Claire ACHARIAN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,
ORDONNONS une expertise et désignons pour sa prise en charge [X] [G] ([Courriel 8]), expert près la cour d’appel de [Localité 9], avec pour mission de :
– Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,
– Se rendre sur les lieux ([Adresse 6]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
– Constater les désordres dénoncés dans l’assignation,
– Dire si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités relevés résultent de défauts d’exécution, de défauts de conception, de non-conformités contractuelles ou aux règles de l’art ou, plus généralement, de toutes autres causes ;
– Dire si ces désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,
– Indiquer les travaux de réfection à engager,
– Évaluer le coût de ces travaux,
– Évaluer, le cas échéant, les préjudices subis,
– Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige
FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;
RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;
DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de CAEN dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 15 décembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;
DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;
DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 al 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;
DISONS que M. [E] [O] et Mme [F] [S] devront consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire de CAEN la somme globale de 3 000 € (trois mille euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 15 mars 2026 ;
DISONS qu’à défaut de consignation dans les délais impartis, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;
COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;
CONDAMNONS M. [E] [O] et Mme [F] [S] aux dépens de la présente instance ;
DEBOUTONS M. [Y] [R] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier.
La greffière, La première vice-présidente,
Véronique ACCARD Claire ACHARIAN
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Caen, 15 janvier 2026, N° de RG 25/00469 — Thématiques associées : Expertises judiciaires — Désordres immobiliers — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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