Droit de tour d’échelle : accès temporaire pour travaux en limite de propriété

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
13 JANVIER 2026

N° RG 25/00275 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZMC
Code NAC : 70E
AFFAIRE : [X] [E] [Y], [M] [I] C/ [U] [F], [P] [F]

DEMANDEURS

Monsieur [X] [E] [Y], né le 29 Juin 1967 à [Localité 11] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 220

Madame [M] [I], née le 03 Décembre 1968 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 220

DEFENDEURS

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491

Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [B] ont acquis, par acte en date du 22 février 2023, un ensemble immobilier situé [Adresse 5], avec pour projet de détruire la maison existante sur la parcelle et de construire une nouvelle propriété. Un permis de construire a été obtenu le 9 janvier 2023, purgé de tout recours. Ils ont confié la réalisation de la construction de leur maison à la société KJC.

Monsieur et Madame [F] sont propriétaires de la maison voisine située au [Adresse 6].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 février 2025, M. [X] [E] [Y] et Mme [M] [I] ont assigné M. [P] [F] et Mme [U] [F] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

L’ARA (audience de règlement amiable) n’a pas abouti.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :
– autoriser les consorts [B] et toutes entreprises mandatées par eux, à pénétrer sur la propriété des époux [F], cadastrée section AX numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 8], pour une période de 15 jours afin de mettre en œuvre les travaux de ravalement du mur de leur maison donnant sur la propriété des époux [F], – assortir l’obligation de donner accès d’une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de refus injustifié des époux [F] suivant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par les consorts [B] au moins 7 jours avant la date d’intervention prévue, en se réservant la compétence de la liquidation de l’astreinte,
– ordonner qu’en cas de refus des époux [F] de déférer aux dispositions de l’ordonnance à intervenir, les consorts [B] pourront recourir au concours de la force publique,
– condamner in solidum les époux [F] à payer à titre de provision aux consorts [B] la somme de 6323,04 euros à titre de dommages et intérêts,
– rejeter la demande d’expertise formulée par les époux [F], et à titre subsidiaire, limiter la mission aux éléments suivants : l’altimétrie, la déclivité versus le terrain naturel, la cheminée, les clôtures,
– condamner in solidum les époux [F] à payer aux consorts [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent que la construction de leur maison étant édifiée en limite de propriété, la mise en œuvre du ravalement du côté gauche de la propriété suppose de passer en surplomb de la propriété de Monsieur et Madame [F], propriétaires de la parcelle voisine sise [Adresse 6], ainsi que la dépose et la repose de leur clôture ; la configuration des lieux rend impossible la réalisation du ravalement autrement que par un passage sur l’emprise du fond des époux [F] ; ils ont donc entrepris des démarches amiables auprès de ces derniers aux fins d’obtenir leur accord pour entreprendre le ravalement susvisé ; à ce jour, les époux [F] n’ont pas droit à la demande de tour d’échelle.

Ils font valoir que la réalisation des travaux de ravalement et de traitement des ruissellements des eaux pluviales de leur maison en voie d’achèvement, est indispensable, puisque ledit ravalement a pour objet de protéger l’immeuble des intempéries et de prévenir la dégradation du bâti et d’éventuelles infiltrations, soulignant que leur assurance les a prévenus qu’elle ne pourrait garantir les dommages et désordres liés à l’absence de ravalement.

Ils relèvent que la réalisation de ces travaux, depuis le fonds des époux [F] est, par ailleurs, le seul moyen possible pour procéder aux travaux, la maison était construite en limite de propriété, comme cela ressort du permis de construire et du mode opératoire développé par la société KJC, qui indique de manière extrêmement claire et précise la manière dont les travaux vont être réalisés.

Ils rappellent qu’ils ont d’abord mis en œuvre toutes les diligences utiles pour permettre une solution amiable à la problématique dont il est question (démarches orales et informelles, réunions avec les experts des assurances, nombreuses demandes par mails et courriers), et qu’il a toujours été indiqué qu’un constat de Commissaire de justice, aux frais des consorts [B], serait réalisé en amont des travaux, que les requérants prendraient en charge la dépose du grillage existant et la repose d’un grillage neuf séparant les deux propriétés, et que la société en charge du ravalement protégerait la propriété des époux [F] et procéderait à un nettoyage à la fin du chantier.

Ils motivent leur demande d’astreinte sur la résistance abusive opposée par les époux [F] depuis plusieurs mois, contestant la bonne foi alléguée par ces derniers, alors même qu’aucun protocole d’accord n’a abouti faute d’accord des défendeurs et leur opposition illégitime alors qu’ils avaient obtenu les éléments demandés.

Ils motivent leur demande de dommages et intérêts sur le refus sans raison légitime des époux [F] de ce tour d’échelle, qui entraine des contraintes et un surcoût financier.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise, ils relèvent que les griefs, à l’exception de l’altimétrie, sont parfaitement nouveaux et n’avaient jamais été évoqués jusqu’à présent ; en effet, les griefs soulevés lors des réunions d’expertise, savoir les « trous sous la maison », les « vues et perte d’ensoleillement », le « jardin dégradé », et le « dépassement de charpente / jonction des 2 maisons », ont été abandonnés, très certainement dans la mesure où l’expert mandaté par l’assurance des défendeurs a très clairement indiqué que ces griefs n’étaient pas fondés et devaient être écartés ; dès lors, les époux [F] avancent désormais de nouveaux griefs.

Les demandeurs affirment que ces prétendues nouvelles non-conformités ne sont corroborées par aucun élément technique avéré mais fondées sur les seules élucubrations des défendeurs, et n’ont en réalité d’autre finalité que de faire persister ces derniers dans une attitude d’hostilité envers les demandeurs, soulignant que les époux [F] refusent d’accepter cette nouvelle construction sur le terrain voisin du leur ; à l’inverse, la Mairie a confirmé la conformité de la construction réalisée par les consorts [B] ; par ailleurs les époux [F] n’ont contesté ni le permis de construire ni la conformité des travaux audit permis, et viennent désormais, une fois la construction achevée, alléguer de prétendues violations dudit permis et des règles d’urbanisme.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :
– leur donner acte qu’ils ne refusent pas le tour d’échelle sollicité sous réserve du respect des conditions énoncées,
– ordonner une expertise,
– débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,
– réserver l’article 700 et les dépens.

Ils expliquent comprendre que les demandeurs ont besoin de procéder au ravalement de leurs murs, considérant néanmoins que l’absence d’accord résulte principalement d’un défaut de communication et de réponse à leurs propres attentes concernant les conditions d’exécution dudit ravalement, et sollicitent reconventionnellement, qu’une expertise soit ordonnée sur les désordres et préjudices qu’ils ont eux-mêmes subis à l’occasion de la construction de la maison des demandeurs.

Ils rappellent qu’ils n’ont jamais formalisé d’opposition formelle et définitive à la réalisation de ces travaux, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, reprenant l’ensemble des réunions et échanges effectués et soulignant leur positionnement de parfaite bonne foi et non de refus de principe, justifiant dans ces conditions un rejet des demandes d’astreinte et de dommages et intérêts

Sur la demande reconventionnelle, ils expriment depuis le début des travaux de construction de la maison des demandeurs, des doléances et préjudices, dénonçant les points suivants : l’altimétrie, la déclivité versus le terrain naturel, le vide sanitaire, la cheminée, les clôtures, le pourcentage de pente du toit, et sollicitant ainsi une expertise judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.
MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre.

Le droit de tour d’échelle peut également recevoir application pour des constructions neuves en voie d’achèvement et situées en limite de propriété, sous la même condition de justification de l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin.

Cette autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord des parties.

Dès lors, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est habilité à autoriser le propriétaire d’un mur à passer sur le fonds voisin, au regard des obligations normales du voisinage, en cas de nécessité et pour une période temporaire, afin d’effectuer les travaux indispensables.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :
– les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;
– les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;
– la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

En l’espèce, les divers échanges et réunions en vue d’obtenir l’autorisation d’accéder au fonds voisin pour la pose de l’échafaudage n’ont pas abouti, de sorte qu’il convient d’apprécier le bien fondé de cette demande.

Il résulte de l’ensemble des éléments produits que les demandeurs justifient avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de ravalement sollicités afin de permettre de préserver la viabilité de la construction et d’en assurer la bonne fin.

Les défendeurs sollicitent de leur donner acte de ce qu’ils ne refusent pas le tour d’échelle sollicité.
Le droit de tour d’échelle sera accordé selon les modalités précisées au présent dispositif.

Au regard des diligences effectuées par les demandeurs et du temps d’ores et déjà écoulé, une astreinte se justifie, et sera prononcée selon les modalités précisées au présent dipositif.

Le recours à la force publique présente un caractère totalement disproportionné en matière civile et ne se justifie pas dès lors qu’une astreinte est prononcée.

Sur la demande provisionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’évaluation des conséquences financières du retard des travaux de finition de la construction litigieuse ne présente aucun caractère d’évidence et relève de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

Il est rappelé qu’il est constant que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code et qu’en outre, l’existence d’un motif légitime s’apprécie au jour du dépôt de l’assignation et également à la lumière des éléments de preuve produits ultérieurement.

En l’espèce, les défendeurs allèguent des désordres concernant la construction édifiée par les demandeurs, à savoir : l’altimétrie, la déclivité versus le terrain naturel, le vide sanitaire, la cheminée, les clôtures, le pourcentage de pente du toit, faisant état de leurs craintes et de leurs questionnement sans pour autant justifier d’éléments objectifs et techniques laissant présumer de l’existence de tels désordres.

Par ailleurs, la Mairie de [Localité 9] atteste le 28 février 2025 de la non-contestation de la construction édifiée [Adresse 2].

En l’absence de motif légitime, cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Autorisons Monsieur [X] [E] [Y] et Madame [M] [I] et toutes entreprises mandatées par eux, à pénétrer sur la propriété de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F], cadastrée section AX numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 8], pour effectuer les travaux de ravalement du mur de leur maison, sise [Adresse 4], donnant sur la propriété des époux [F], selon le mode opératoire établi le 5 février 2024 par la société KJC BATI, et ce pour une période de 15 jours, sous réserve d’avoir prévenu Monsieur et Madame [F] par lettre recommandée avec avis de réception au moins 15 jours avant le début des travaux,

Disons qu’en cas de refus d’exécution des travaux susvisés selon les modalités susvisées, une astreinte courra à l’encontre de Monsieur [P] [F] et Madame [U] [F] à compter de la date prévue de commencement des travaux à hauteur de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois,

Rejetons la demande de recours à la force publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

Rejetons la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire,

Condamnons in solidum M. [P] [F] et Mme [U] [F] à payer à M. [X] [E] [Y] et Mme [M] [I] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum M. [P] [F] et Mme [U] [F] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente
Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY