Retrait d’associé en SCI : conditions et expertise pour évaluer les parts sociales

[Y] [T] [O]

c/
S.C.I. LES BELLES DEMEURES

copies et grosses délivrées
le

à Me PREUD’HOMME
à Me GUISLAIN

à service des expertises
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/03838 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H7IA
Minute: 115 /2026

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026
EXPERTISE

DEMANDERESSE

Madame [Y] [T] [O]
née le 19 Septembre 1967 à BETHUNE (PAS-DE-CALAIS), demeurant 7/202 rue de l’hologramme – 59493 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Me Philippe PREUD’HOMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.C.I. LES BELLES DEMEURES, dont le siège social est sis 2, rue Achile Bodelot – 62460 DIVION

représentée par Me Valentin GUISLAIN, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Novembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Janvier 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la SCI LES BELLES DEMEURES le 1er juin 2023 ;

Vu les conclusions de Mme [Y] [O] déposées le 26 novembre 2024 ;

Vu les conclusions de la SCI LES BELLES DEMEURES déposées le 1er avril 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juillet 2025.
EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [O] et M. [H] [W] ont constitué le 3 décembre 2008, durant leur concubinage, la société civile immobilière LES BELLES DEMEURES (SCI LES BELLES DEMEURES), Mme [Y] [O] détenant 45 parts sociales, M. [H] [W] 40 parts sociales et M. [A] [U] 15 parts sociales pour un total de 100 parts sociales.

Suite à leur séparation, des conflits sont survenus concernant la gestion de la SCI LES BELLES DEMEURES.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, Mme [Y] [O] a assigné la SCI LES BELLES DEMEURES devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1869 et 1843-4 du code civil :

– autoriser son retrait de la société LES BELLES DEMEURES ;
– ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour la détermination de la valeur des parts sociales de la société LES BELLES DEMEURES et la valeur des parts détenues par elle ;
– commettre pour y procéder tel expert compétent en matière immobilière qu’il plaira, avec pour mission de :
se faire communiquer et examiner tous documents sociaux de la société LES BELLES DEMEURES utiles à l’expertise, et notamment :
*les statuts,
*le grand livre des comptes des exercices clos les 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023,
*les comptes annuels des exercices clos les 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 (plaquette détaillée du bilan, du compte de résultat et de l’annexe – et liasse fiscale),
*les titres de propriété des immeubles inscrits à l’actif du bilan,
*les documents administratifs et techniques relatifs à la construction des immeubles et aux travaux de toutes natures réalisés postérieurement à la construction,
*les contrats et le tableau d’amortissement des emprunts souscrits,
*les baux et autres contrats conclus avec les occupants des immeubles,
procéder à l’évaluation des immeubles inscrits à l’actif de la société LES BELLES DEMEURES ;
procéder à l’évaluation des parts sociales composant le capital de la société LES BELLES DEMEURES, et des parts détenues par elle, le cas échéant, en cas de besoin, avec l’assistance de tous sapiteurs, notamment expert-comptable, désignés par lui ;
répondre à tous dires et réquisitions des parties ;
faire toutes observations et émettre tous avis qu’il croira utile pour éclairer le tribunal ;
– fixer le délai dans lequel l’expert devra rendre son rapport ;
– fixer le montant de la provision à verser à l’expert et dire qu’il incombera à la société LES BELLES DEMEURES de l’avancer, pour le compte de qui il appartiendra ;
– condamner la société LES BELLES DEMEURES à lui verser la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens.

La SCI LES BELLES DEMEURES a constitué avocat.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 2 juillet 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience du 13 novembre 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Mme [Y] [O] réitère ses demandes formulées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le capital de la SCI est réparti en 100 parts sociales, détenant 45 parts en pleine propriété, M. [H] [W] 40 parts sociales et M. [A] [U] à concurrence de 15 parts sociales. Elle souligne que sa participation dans la SCI LES BELLES DEMEURES était justifiée en 2008 par sa relation maritale avec M. [H] [W], et la volonté de constituer un patrimoine, notamment du fait d’un enfant commun.
Elle indique que la séparation a été difficile, ponctuée d’enquêtes de police et de procédures judiciaires. Elle ajoute avoir été révoquée de ses fonctions de gérante de la société le 28 janvier 2019.
Elle estime que les graves mésententes avec M. [H] [W] et M. [A] [U] constituent un juste motif de retrait, d’autant que le gérant a fait réaliser d’importants travaux de transformation-extension sur l’immeuble détenu par la SCI LES BELLES DEMEURES et qu’elle n’a pas eu accès au grand livre des comptes des exercices ouverts depuis la nomination de M. [H] [W], et ce, malgré ses demandes.
Elle observe avoir adressé plusieurs lettres, tant à la SCI LES BELLES DEMEURES, qu’aux associés pour notifier sa décision d’exercer son droit de retrait en invitant le gérant à engager la procédure de rachat des parts sociales.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, la SCI LES BELLES DEMEURES demande pour sa part au tribunal de :

– débouter Mme [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner Mme [Y] [O] à payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Mme [Y] [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES BELLES DEMEURES affirme que la mésentente entre associés ne constitue pas en soi un juste motif de retrait, cette mésentente devant présenter une gravité représentant un obstacle au bon fonctionnement de la société. Elle indique que la séparation de Mme [Y] [O] et M. [H] [W] n’a nullement perturbé le bon fonctionnement de la SCI. Elle précise que Mme [O] ne justifie pas des courriers de demande de comptes, des lettres sans AR étant produites et que toutes les informations ont été mises à sa disposition. Elle précise que les emprunts ont été remboursés et que les immeubles sont loués.
Elle sollicite le rejet des demandes, ajoutant qu’aucune mésentente ne contrarie l’activité de la SCI LES BELLES DEMEURES.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.
MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de retrait formulée par Mme [Y] [O]

L’article 1869 du code civil dispose que, sans préjudice des droits des tiers, un associé d’une société civile peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

A moins qu’il ne soit fait application de l’article 1844-9 (3ème alinéa), l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4.

L’article 15-2 des statuts prévoit la possibilité de retrait d’un associé, soit après autorisation unanime des autres associés, soit sur autorisation judicaire pour justes motifs. Il précise que l’associé a alors droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du code civil.

Le juste motif de retrait d’un associé est apprécié de façon subjective par rapport à la situation personnelle de l’associé. La notion de « justes motifs » en cas de retrait d’associé est différente de celle applicable en vue d’une dissolution judiciaire de la société et il n’est pas nécessaire de constater que cette mésentente entraîne un dysfonctionnement de la société.

Ainsi, un retrait peut être autorisé à raison d’une mésentente entre époux ayant divorcé sans qu’il soit nécessaire que cette mésentente entraîne un dysfonctionnement de la société (Cass. 3e Civ, 11 février 2014) et le juste motif peut également être recherché dans la disparition de l’affectio societatis ayant existé entre les associés (Cass. 1ère Civ, 4 avril 2019).

Il existe bien, en l’espèce, un juste motif au retrait dans la mesure, où en plus de la mésentente invoquée par la demanderesse, il apparait qu’en réalité sa qualité d’associée est purement formelle puisque la société apparait n’avoir fonctionné qu’à travers son gérant et sans elle, et ce, particulièrement depuis la révocation de Mme [Y] [O] en qualité de gérante le 28 janvier 2019.

Dès lors, il n’y a plus aucun sens pour la demanderesse d’être associée de la SCI LES BELLES DEMEURES et il sera fait droit à la demande de retrait.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 1843-4 du code civil : « Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible.

L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties.

II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d’un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa.

L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties ».

Le retrait de Mme [Y] [O] ayant été autorisé et aucune estimation amiable de ses parts sociales n’étant intervenue, il sera fait droit à la demande d’expertise dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les frais du procès

L’article 696 de ce même code dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI LES BELLES DEMEURES sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI LES BELLES DEMEURES à payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

AUTORISE Mme [Y] [O] à se retirer totalement de la SCI LES BELLES DEMEURES ;

FAIT droit à la demande d’expertise judiciaire formée Mme [Y] [O] ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

Me [F] [J], notaire à Béthune
85 rue Eugène Haynaut
BP 174
62403 Béthune Cédex

Tél : 30.21.57.64.23

laquelle aura pour mission de :

convoquer toutes les parties dans les 45 jours calendaires de sa saisine ainsi que leurs avocats, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée 15 jours au moins avant la date de la première réunion, prendre connaissance des doléances des parties, de toutes les estimations effectuées et de tous autres documents utiles, procéder à l’évaluation des parts sociales de la SCI LES BELLES DEMEURES au vue de ses actifs et de ses passifs ; faire des propositions pour le règlement des parts sociales détenues par Mme [Y] [O] ; donner son avis sur tous autres éléments propres à la solution du litige,

COMMET le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDE à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ( expertises.tj-bethune@justice.fr) ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Mme [Y] [O] qui devra consigner la somme de 1.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires à compter de la décision ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DIT que lors de la première réunion commune, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELLE que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELLE que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELLE aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,

les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l’ensemble des parties ;

DIT que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DIT qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

CONDAMNE la SCI LES BELLES DEMEURES aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE la SCI LES BELLES DEMEURES à payer à Mme [Y] [O] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE