Responsabilité des vendeurs et notaires en cas de défaut de permis de construire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 24/00568
N° Portalis DB2R-W-B7I-DUQV
ASV/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

S.C.I. CLARANNE, Société Civile Immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 524 670 999, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Diane BARADE, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant et par Maître Sophie RISALETTO de la SELARL NEW WAVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [N] [M]
né le 06 Mars 1967 à [Localité 15]
de nationalité Française, consultant, demeurant [Adresse 4]

Madame [L] [S] [M]
née le 23 Mars 1993 à [Localité 11]
de nationalité Française, sustainbility manager, demeurant [Adresse 10] (ESPAGNE),

Madame [O] [Y] [M] épouse [X]
née le 31 Octobre 1994 à [Localité 11]
de nationalité Française, professeur agrégé, demeurant [Adresse 8],

Monsieur [P] [E] [C] [M]
né le 21 Juillet 1997 à [Localité 12]
de nationalité Française, ingénieur technico commercial, demeurant [Adresse 4]

Madame [K] [A] [D] [I] épouse [M], décédée le 2 octobre 2021
née le 05 Juin 1968 à [Localité 11]
de nationalité Française, agent territorial, demeurant [Adresse 13],

Madame [B] [I] épouse [H]
née le 19 Avril 1967 à [Localité 11]
de nationalité Française, assistante de Direction, demeurant [Adresse 1],

Tous représentés par Maître Amélie OMBRET, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Romain CORBIER-LABASSE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant.

Maître [G] [F]
de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 6],

S.C.P. [F] – TESTON, notaires associés, société d’exercice libéral à responsabilité limité titulaire d’un office notarial, inscrite au registre de commerce et des sociétés de VILLEFRANCHE-TARARE sous le numéro 888 485 950, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentées par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE.

Maître [J] [W]
de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 5]

S.C.P. [W], étude notariale liquidée le 16 Septembre 2019, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant et par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 21 Mai 2025,
Débats tenus à l’audience publique du : 17 Novembre 2025,
Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026 

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026.
* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 février 2013 reçu par Maître [F] avec la participation de Maître [W] notaires, la société CLARANNE a acquis auprès de Madame [B] [I] épouse [H] et de Madame [K] [I] une maison à usage d’habitation, sur deux niveaux plus un niveau garage et un mazot avec pièce de vie, située à [Adresse 9], cadastrée sous le préfixe [Cadastre 3] section B n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2] pour un prix de 150 000 euros.

Par acte des 4, 8 et 10 février 2021, la société CLARANNE a assigné les venderesses, Madame [B] [I] et Madame [K] [I] épouse [M], et les notaires, Maître [G] [F] et la société [G] [F] et FRANCOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIES, et Maître [J] [W], et la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIELTE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL aux fins principales d’obtenir la restitution du prix de vente outre l’indemnisation des préjudices subis.
Madame [K] [I] est décédée le 2 octobre 2021. Ses héritiers, Monsieur [Z] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M] épouse [X] et Monsieur [P] [M] ont repris l’instance.

Par une ordonnance en date du 12 mars 2024, la cour d’appel de Chambéry a notamment :

– confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état retenant la compétence du tribunal judiciaire de Bonneville,
– infirmé la décision en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la SCI CLARANNE,
– déclaré recevable comme étant non prescrite l’action diligentée par la SCI CLARANNE sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance et de manquement à l’obligation de renseignement et d’exécution de bonne foi, et sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle pour manquement à l’obligation de conseil,
– déclaré irrecevable l’action de la SCI CLARANNE diligentée contre la SCP [J] [W] Notaire, pour défaut de qualité, du fait de la dissolution de la SCP.

Aux termes de ses conclusions au fond récapitulatives et en réponse n° 3, la SCI CLARANNE demande au tribunal, de :

– condamner Madame [B] [I] épouse [H] et Monsieur [Z] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M], Monsieur [P] [U] (Repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I], décédée le 2 octobre 2021), in solidum, à verser à la société CLARANNE les sommes suivantes :
° quatre-vingt-dix-mille euros (90.000 €) au titre de la restitution du prix de vente,
° cinq mille quatre-cent-cinquante et un euros et quatre-vingt-neuf centimes d’euros (5.451,89 €) au titre des frais d’acquisition versés lors de la vente du 11 février 2013,
° cinquante-six mille quatre-cent-quarante-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes d’euros (56.449,95€) au titre des préjudices matériel et moral,
° soixante-mille euros (60.000 €) au titre de la perte de chance de reconstruire, de louer et de revendre,
° 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– condamner Maître [G] [F], Maître [J] [W], la société [G] [F] ET FRANÇOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIÉS, la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, in solidum, à relever et garantir en totalité toutes les condamnations prononcées à l’encontre des vendeurs, au profit de la société CLARANNE dans le jugement à venir,
– condamner Maître [G] [F], Maître [J] [W], la société [G] [F] ET FRANÇOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIÉS, la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, in solidum, à verser à la société CLARANNE la somme quarante-cinq mille euros (45.000 €) au titre de dommages-intérêts pour les manquements à leurs obligations d’information, de conseils, de vérifications préalables et de formalités commis lors du processus de vente ayant conduit à la signature de l’acte authentique de vente du 11 février 2013,
– condamner Maître [G] [F], Maître [J] [W], la société [G] [F] ET FRANÇOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIÉS, la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, in solidum, à verser à la société CLARANNE la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
– débouter Maître [J] [W] et la SCP [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société CLARANNE,
– débouter Maître [G] [F] et la SELARL [G] [F] ET FRANÇOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIÉS, de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société CLARANNE,
– débouter Madame [B] [I] épouse [H] et Monsieur [Z] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M], Monsieur [P] [M] (Repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I], décédée le 2 octobre 2021) de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société CLARANNE.
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance sur le fondement de l’article 1604 du code civil que les vendeurs qui n’ont pas fourni copie du permis de construire préalablement à la vente et pas davantage suite à la mise en demeure, ont manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien, le permis de construire constituant un accessoire indispensable à l’utilisation du bien vendu. Elle ajoute que le vendeur est pourtant tenu d’informer l’acheteur de la situation juridique de l’immeuble et que l’existence de ce permis de construire est une information déterminante de son consentement à l’achat.

Elle précise que si un permis de construire avait existé, celui-ci aurait nécessairement été versé aux débats. Elle affirme que si la date de construction des chalets est inconnue, il ressort des précédents actes de vente que ceux-ci ont été construits après 1957 date à laquelle l’obtention préalable d’un permis de construire était exigée.

Elle soutient en outre sur le fondement de l’article 1104, que les vendeurs ont manqué à leurs obligations d’information, de bonne foi et de loyauté contractuelle considérant qu’il peut être sérieusement envisagé que les vendeurs ont volontairement caché l’irrégularité des constructions et travaux ultérieurs lors du processus de vente. Elle indique que son gérant est artisan et n’a pas la qualité de professionnel du droit.

Elle expose que du fait des manquements des vendeurs à leurs obligations, elle a contracté dans des conditions moins favorables que si elle avait su que les chalets étaient dépourvus de permis de construire. Elle en déduit qu’elle est bien fondée à solliciter la restitution d’une partie du prix de vente, outre les frais d’acquisition, l’indemnisation de son préjudice moral et matériel et de la perte de chance de pouvoir reconstruire à l’identique, de louer et de revendre le bien sans une forte décote sur le prix.

Elle estime sur le fondement de l’article 1240 du code civil que les notaires sont fautifs de ne pas l’avoir informée de l’absence de permis de construire et de ses conséquences. Elle en déduit qu’elle est bien fondée à solliciter d’une part, la garantie des deux notaires concernant les condamnations à restitution d’une partie du prix de vente, outre les frais d’acquisition, l’indemnisation de son préjudice moral et matériel et de la perte de chance de pouvoir reconstruire, de louer et de revendre le bien sans une forte décote sur le prix et d’autre part, la condamnation des notaires à indemniser son préjudice.

Aux termes de leurs conclusions en défense récapitulatives, Monsieur [Z] [N] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M] épouse [X], Monsieur [P] [M], repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I] et Madame [B] [I] épouse [H] demandent au tribunal, de :

– débouter la SCI CLARANNE de l’intégralité de ses demandes à leur encontre,
– condamner la SCI CLARANNCE au paiement d’une somme de 9 902.24 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens,
Subsidiairement, si le tribunal devait prononcer une condamnation à leur encontre,
– condamner solidairement Maître [F], la société [G] [F] ET FRANCOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIES, Maître [J] [W], la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE d’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE d’UN OFFICE NOTARIAL à garantir et relever indemne Madame [I] et les consorts [M] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.
Subsidiairement,
– condamner solidairement Maître [G] [F], la société [G] [F] ET FRANCOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIES, Maître [J] [W], la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à payer à Madame [I] et aux consorts [M] une somme équivalente à celle à laquelle ils pourraient être condamnés au profit de la SCI CLARANNE, notamment au titre de la restitution d’une partie du prix, en ce compris également sur le fondement de l’article 700.

En toute hypothèse,
– condamner solidairement Maître [G] [F], la société [G] [F] ET FRANCOIS TESTON NOTAIRES ASSOCIES, Maître [J] [W], la société [J] [W] NOTAIRE ASSOCIE D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL au paiement d’une somme de 9 902.24 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance :

– que les fondements du manquement à l’obligation de délivrance conforme et du défaut de renseignements ne peuvent être valablement retenus, le défaut de permis de construire devant s’analyser sous l’angle de la garantie des vices cachés ;
– qu’en tout état de cause, ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme, dès lors que l’absence de permis de construire et par la même l’irrégularité des constructions ne sont pas démontrées ; qu’eux-mêmes n’ont jamais détenu aucun information sur ces points ; que les biens livrés correspondent au bien convenu dans l’acte de vente ; que la destination à usage d’habitation est respectée et que l’acheteur a pu jouir paisiblement des biens depuis son acquisition ; que le classement en zone N est mentionné dans l’acte qui comprend également une exclusion du droit à pouvoir obtenir un permis de construire pour réaliser des travaux ; qu’en cas de sinistre, les dispositions du PLU permettront à la SCI CLARANNE de reconstruire les chalets à l’identique ;
– qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligation d’information, de bonne foi et de loyauté dans la mesure où ils ne détenaient aucune information sur la situation juridique des chalets ;
– que les notaires qui ont manqué à leurs obligations tant à l’égard des acquéreurs qu’à leur égard, devront les relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre eux ;
– que compte tenu des fondements invoqués par la SCI CLARANNE, la demande tendant à la restitution du prix ne saurait prospérer ;
– que les sommes réclamées par la SCI CLARANNE sont excessives et injustifiées.

Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions récapitulatives aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

– débouter la SCI CLARANNE de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,
– débouter Madame [B] [I] épouse [H], Monsieur [Z] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M], Monsieur [P] [M], es qualités d’héritiers de Madame [K] [M], de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à leur encontre,
– juger que l’exécution provisoire n’est pas justifiée et entraînerait des conséquences manifestement excessives ou la subordonner à la constitution d’une garantie par la SCI CLARANNE,
– condamner la SCI CLARANNE ou qui tout succombant à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance :

– que la SCI CLARANNE échoue dans la démonstration de la preuve d’une faute commise par le notaire, directement génératrice d’un préjudice indemnisable ;

– que l’absence de permis de construire et l’irrégularité de la construction ne sont pas démontrées ; que ce document qui n’existe pas et n’avait pas à être obtenu n’avait pas être communiqué lors de la vente ; que les affirmations de la SCI CLARANNE sur l’impossibilité de reconstruire en cas de sinistre ne sont pas démontrées ;
– que la restitution du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable à la charge du notaire qui n’a pas perçu ce prix ;
– que le préjudice tenant à l’impossibilité de reconstruire en cas de sinistre est trop hypothétique pour être indemnisable ;
– que les autres préjudices ne sont pas justifiés.

Maître [J] [W] et la SCP [W] sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense n°3 aux termes desquelles ils demandent au tribunal, à titre principal de :

– débouter la SCI CLARANNE de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,
– débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à leur encontre,
– condamner la SCI CLARANNE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement, ils demandent d’écarter l’exécution provisoire, et à titre infiniment subsidiaire, que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par la SCI CLARANNE.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance :

– que la SCI CLARANNE ne démontre pas avoir essayé de régulariser la situation alors qu’une construction édifiée sans déclaration préalable est tout à fait régularisable ;
– que la construction a été édifiée il y a plus de 30 ans de sorte qu’elle ne peut plus être attaquée et que le préjudice allégué est parfaitement hypothétique ;
– qu’en cas de sinistre, la société CLARANNE pourra parfaitement reconstruire à l’identique sur la base du PLU de la commune ;
– que la SCI CLARANNE ne démontre pas que les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité délictuelle sont réunies ;

– que l’obligation pour le notaire de vérifier l’existence d’un permis de construire ne vaut pas lorsque le bien a été édifié plus de 30 ans avant la vente ; que compte tenu des actes produits les notaires ne disposaient d’aucun élément leur permettant de supposer que le bien aurait été irrégulièrement édifié ce d’autant que ni la commune ni les vendeurs ne les ont informés ;
– que la SCI CLARANNE n’a pas fait de l’obtention d’un permis de construire pour faire édifier une construction nouvelle une condition de son consentement, de sorte que le notaire n’avait pas d’information particulière à donner sur ce point ;
– que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire ;
– que les préjudices matériel et moral allégués auraient été subis par le gérant et non par la SCI ;
– que la demande de restitution des droits payés à l’occasion de la vente ne peut être formée qu’auprès de l’administration fiscale ;
– que le seul préjudice dont la SCI CLARANNE pourrait se prévaloir serait celui de la perte de chance de ne pas acquérir le bien, étant précisé que la SCI ne justifie pas de l’évaluation d’une telle perte de chance ;
– que la somme forfaitaire de 45 000 euros n’est pas justifiée ;
– qu’elle ne démontre aucun lien de causalité.
MOTIFS

A titre liminaire, si aux termes de leurs dernières conclusions, les parties ont maintenu leurs prétentions à l’encontre de la SCP [J] [W], il convient de rappeler qu’aux termes de son ordonnance en date du 12 mars 2024, la cour d’appel de Chambéry a déclaré irrecevable l’action de la SCI CLARANNE diligentée contre la SCP [J] [W] Notaire, pour défaut de qualité, du fait de la dissolution de la SCP.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En premier lieu, la SCI CLARANNE fonde ses demandes sur l’obligation de délivrance conforme, étant observé qu’elle exclut expressément les dispositions de l’article 1641 relatif à la garantie des vices cachés.

L’article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur et l’article 1615 précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

L’obligation de délivrance conforme s’entend de l’obligation de délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu entre les parties. Elle s’apprécie au regard des caractéristiques spécifiées par la convention intervenue entre les parties.

En l’espèce, l’acte authentique de vente prévoit que la vente porte sur « une maison à usage d’habitation, sur deux niveaux plus un niveau garage, comprenant au rez de chaussée : entrée, séjour, salon, cuisine équipée, une terrasse, à l’étage : une salle de bains, un wc, deux chambres, et un mazot avec pièce de vie avec coin cuisine, une salle de douche avec wc et une chambre ».

Tout d’abord, il est constant que les deux biens livrés à la SCI CLARANNE correspondent aux biens décrits dans l’acte de vente.

Ensuite, il est constant que d’une part, l’acte ne fait aucune référence à l’existence ou non d’un permis de construire ou encore à la date de construction des immeubles, et que d’autre part, il n’est à ce jour justifié d’aucun permis de construire, ni pour la maison, ni pour le mazot, dont les dates de construction précises restent indéterminées. Il ne peut donc être reproché aux vendeurs d’avoir vendu un bien dépourvu de permis de construire et ou construit à une date précise en contradiction avec les dispositions de l’acte authentique dans la mesure où le dit acte ne comporte aucune mention sur ces deux points.

Au surplus, il est constant que depuis l’achat des deux chalets en 2013, la SCI CLARANNE a pu jouir paisiblement de ceux-ci.

De même, il est constant que l’acte authentique comprend la mention selon laquelle la parcelle sur laquelle sont édifiés les biens est classée en zone N et la mention selon laquelle les parties n’ont jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes.

Il ne saurait donc être reproché aux vendeurs un manquement à l’obligation de délivrance conforme au motif qu’il était spécifié entre les parties que l’acheteur pourrait par la suite effectuer les travaux de son choix sur les biens, puisque précisément de tels travaux ont été exclus des prévisions contractuelles.

Enfin, il convient d’examiner le grief résultant de l’impossibilité en cas de destruction de l’un ou des biens de le reconstruire à l’identique du fait du caractère irrégulier de la construction et de la situation des constructions en zone N.

En l’espèce, la SCI CLARANNE considère que les deux chalets sont des constructions irrégulières et insusceptibles de régularisation aux motifs qu’elles ont été édifiées postérieurement à 1957, et par la même à la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire.

Les parties ne contestent pas l’analyse de la SCI CLARANNE tendant à soutenir que dans l’acte de vente de 1957 il est uniquement fait référence à des terrains, sans construction.
Par application de la loi du 15 juin 1943, le permis de construire était donc exigé pour ces constructions.

Les vendeurs ne démontrent pas comme ils l’affirment que les conditions prévues pour la mise en œuvre d’une exception à la règle de l’obtention préalable du permis de construire étaient réunies.

A ce jour, ces constructions édifiées postérieurement à 1957, pour lesquelles il n’est justifié d’aucun permis de construire, y compris dans le cadre de la présente procédure et alors même qu’il s’agit de l’élément central du débat, doivent donc être qualifiées d’irrégulières.

Sur ce point et contrairement à ce qu’affirme Maître [W], la régularisation de la construction ancienne édifiée sans permis n’est pas possible. Seuls des travaux strictement nécessaires à la préservation ou à la sécurité peuvent, à titre exceptionnel, être autorisés, sans pour autant permettre de régulariser la situation de la construction initiale.
Enfin, sur la possibilité de la reconstruction à l’identique en cas de sinistre, les vendeurs ne peuvent se prévaloir des dispositions plus favorables du PLU, dès lors que celui-ci est susceptible de modification.

S’il est exact que le droit à reconstruire à l’identique n’est pas expressément entré dans le champ contractuel, il n’en demeure pas moins que ce droit est inhérent au droit de propriété immobilière, en ce sens qu’il s’agit d’une caractéristique même du droit de propriété immobilière, de sorte qu’elle est nécessairement normalement attendue par l’acheteur lors de son achat afin de permettre l’usage perpétuel du bien acquis.

Il convient d’en déduire que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme, en privant l’acheteur de son droit de reconstruire à l’identique en cas de sinistre.

Dès lors que la responsabilité des vendeurs est retenue sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme, il n’y a pas lieu d’examiner les autres fondements de responsabilité allégués par l’acheteuse, les différents fondements évoqués étant exclusifs du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

La responsabilité des vendeurs est donc engagée, et ils seront tenus d’indemniser le préjudice résultant de ce manquement.

Sur la responsabilité des notaires

Le notaire est tenu à une obligation de renseignements et de conseils ainsi que de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit.

L’affirmation selon laquelle il n’appartient pas au notaire de rechercher l’existence d’un permis de construire lorsque la construction date de plus de 30 ans n’est justifiée par aucun texte, et les arrêts cités font références non pas aux recherches de l’existence d’un permis de construire mais aux recherches quant à l’origine de propriété.

Aussi, et sans pouvoir se retrancher derrière l’ancienneté de la construction et l’absence d’éléments leur permettant de douter de l’existence d’un permis de construire, les notaires se devaient au contraire, compte tenu de l’ancienneté des constructions et de l’absence de référence à tout permis de construire dans les actes et pièces communiquées par les parties, de faire un minimum de recherches quant à la régularité de la construction, et d’informer tant l’acquéreur que le vendeur sur le risque de l’absence de permis de construire des biens et les conséquences en résultant, ce que les notaires admettent ne pas avoir fait.

Cette omission des notaires constitue à l’évidence une faute à leur obligation de conseil tant à l’égard de l’acquéreur que des vendeurs qui ont communiqué l’ensemble des éléments en leur possession.

Sur les préjudices

La SCI CLARANNE sollicite en premier lieu la réduction du prix sur le fondement de l’article 1217 du code civil. Or, l’article 1223 qui fait précisément référence à la réduction de prix prévoit que celle-ci peut être demandée en cas d’exécution imparfaite de la prestation par le créancier, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, la restitution d’une partie du prix ne saurait être demandée à défaut de demande tendant à la résolution du contrat de vente.

La demande tendant à la restitution du prix et des frais d’acquisition sera donc rejetée.
En second lieu, la SCI CLARANNE sollicite l’indemnisation du préjudice matériel qui serait caractérisé par l’engagement de frais de rénovation importants de façon à pouvoir mettre les biens en location.

Or, la SCI CLARANNE ne démontre pas l’inutilité de l’engagement de ces frais qui résulterait du défaut de délivrance conforme, ni l’impossibilité de mettre les biens en location, de sorte que la demande présentée de ce chef sera rejetée.

S’agissant du préjudice moral, elle prétend que son gérant est angoissé de voir disparaître son bien suite à un sinistre. Elle ne produit aucune pièce pour justifier de la réalité de ce préjudice moral. La demande sera donc nécessairement rejetée.

En dernier lieu, la SCI sollicite l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de reconstruire, de louer et de revendre le bien.

Comme indiqué précédemment, l’impossibilité de louer n’est pas établie et ne saurait résulter du seul fait que la construction est démunie d’un permis de construire. L’impossibilité de revendre le bien n’est pas davantage établie, seule la perte de chance de vendre le bien à un prix plus élevé est susceptible d’être indemnisée.

S’agissant de l’impossibilité de reconstruire le bien à l’identique, il s’agit également uniquement de la perte de chance d’une telle reconstruction dans l’hypothèse d’une destruction dudit bien.

Compte tenu des éléments du dossier, du caractère hypothétique de la destruction des biens par sinistre, la perte de chance de reconstruire le bien à l’identique qui est actuelle et certaine et celle de revendre le bien à un prix supérieur qui est également actuelle et certaine sans qu’aucun élément ne vienne accréditer le fait que la SCI CLARANNE avait l’intention de revendre les biens, il apparaît justifié d’indemniser ces pertes de chance à la somme de 20 000 euros.

En définitive, les vendeurs seront condamnés in solidum avec les notaires à payer à la SCI CLARANNE la somme de 20 000 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de revendre à un prix supérieur et de reconstruire le bien à l’identique en cas de sinistre.

La SCI CLARANNE sollicite également la condamnation des notaires à lui payer la somme forfaitaire de 45 000 euros qui n’apparaît qu’au dispositif des écritures sans être ni expliquée ni justifiée. La demande présentée de ce chef ne peut donc qu’être rejetée, la charge de la preuve de l’existence et de l’étendue du préjudice reposant sur la SCI CLARANNE.

Les notaires seront condamnés in solidum à relever et garantir les vendeurs de la condamnation prononcée à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux entiers dépens.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] qui supporteront la charge définitive des condamnations aux entiers dépens.

Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] seront également condamnés in solidum à payer à la SCI CLARANNE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] seront également condamnés in solidum à payer aux défendeurs vendeurs ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des enjeux financiers finalement limités, il n’apparaît pas justifié d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

RAPPELLE que les demandes dirigées contre la SCP [W] sont irrecevables ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [N] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M] épouse [X], Monsieur [P] [M], repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I] et Madame [B] [I] épouse [H] et Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] à payer à la SCI CLARANNE la somme de 20 000 euros (VINGT MILLE EUROS) en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de revendre à un prix supérieur et de reconstruire le bien à l’identique en cas de sinistre ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] à relever et garantir Monsieur [Z] [N] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M] épouse [X], Monsieur [P] [M], repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I] et Madame [B] [I] épouse [H] de la condamnation prononcée à leur encontre ;

DEBOUTE la SCI CLARANNE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] à payer à la SCI CLARANNE la somme de 5 000 euros (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [F] et la société [G] [F] et François TESTON, notaires associés et Maître [J] [W] à payer Monsieur [Z] [N] [M], Madame [L] [M], Madame [O] [M] épouse [X], Monsieur [P] [M], repreneurs à l’instance en qualité d’héritiers de Madame [K] [I] et Madame [B] [I] épouse [H] ensemble, la somme globale de 5 000 euros (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN