Bail d’habitation : résiliation et délais de paiement pour arriérés locatifs

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [P]
Madame [D] [V] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06041 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGAM

N° MINUTE :
3/2026

JUGEMENT
rendu le 12 janvier 2026

DEMANDEUR
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER , avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [P]
demeurant [Adresse 6] [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [D] [V] épouse [P]
demeurant [Adresse 6] [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06041 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGAM
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2020, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [I] [P] et Mme [D] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.098,40 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.931,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [P] et Mme [D] [P] le 27 janvier 2025.

Par assignations du 12 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [D] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.262,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 novembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et considère qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle réactualise la dette locative à hauteur de 2.753,01 euros à la date du 30 octobre 2025.

Mme [D] [P] précise que son nom est [V] et expose qu’un plan d’apurement de l’arriéré locatif a été mis en place avec la bailleresse de telle sorte que l’arriéré locatif est aujourd’hui soldé cependant elle ne peut en justifier à l’audience ; en tant que de besoin elle sollicite des délais de paiement de la dette existante sur 24 mois. Ses revenus mensuels sont de 1.300 euros et ceux de M. [I] [P] de 1.500 euros. Le couple a 5 enfants à charge.

Mme [D] [V] épouse [P] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 31 janvier 2025 et que la somme de 5.931,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. C’est donc à tort que le commandement du 31 janvier 2025 a ouvert un délai de six semaines pour payer au lieu d’un délai de deux mois. Cependant, les causes de ce commandement n’ont pas été réglés non plus dans le délai entre six semaines et deux mois. Les défendeurs n’apportent aucun élément relatif au grief qui aurait pu leur être causé par cette erreur.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas démontré qu’il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant.

Cependant, vu l’article 1343-5 du code civil ; eu égard aux éléments du dossier, et notamment de l’audience, il apparait que les revenus du foyer de M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 115 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette dès lors que celle-ci subsisterait et ce, sur 24 mois.

Dans ces conditions, sans opposition de la S.A IMMOBILIERE 3F et vu l’information reçu à l’audience faisant apparaitre qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la bailleresse qui aurait permis de solder la dette, il convient de faire droit à la demande de M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

De ce qui précède, la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation judiciairement le contrat de bail est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2025, M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] lui devaient la somme de 2.753,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [V] épouse [P] a indiqué qu’un plan d’apurement de l’arriéré locatif a été mis en place avec la bailleresse de telle sorte que l’arriéré locatif est aujourd’hui soldé cependant elle ne peut en justifier à l’audience ;

Par conséquent, M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.753,01 euros au bailleur en deniers ou quittances.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 50% le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2020 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 9] est résilié depuis le 1er avril 2025,

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] à payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2.753,01 euros (deux mille sept cent cinquante-trois euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025,

AUTORISE M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros (cent quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er avril 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pour le surplus,

DIT que la demande, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [D] [V] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 et celui de l’assignation du 12 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge