Résiliation de bail et expulsion : obligations locatives et recours possibles

N° RG 25/00124 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCTJ

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 12 Janvier 2026

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[Z] [Y]

Expédition exécutoire délivrée
le
à SCP MENARD-WEILLER

Expédition certifiée conforme délivrée le
à Mr [Y]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 12 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par la SCP MENARD WEILLER, substituée par Me Ornella RASSON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0128,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y],
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Localité 9]

comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public.
FAITS et PRÉTENTIONS

La S.A IMMOBILIERE 3F (RCS de [Localité 12] n° B 552 141 533), sise [Adresse 6], a donné à bail d’habitation le 3 juin 2010 à Monsieur [Z] [Y] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 14] où ce dernier réside.

Le bailleur a fait délivrer le 3 février 2025 au locataire un commandement de payer pour un montant de 3 067,12 euros. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire.

La somme en question n’ayant pas été réglée, la dette s’élevait à 5 753,19 euros au 31 mars 2025, terme du mois inclus.

Les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 29 avril 2025, la S.A IMMOBILIERE 3F a assigné en référé M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :
– PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise
– ORDONNER l’expulsion de M. [Z] [Y] et de tous occupants de son chef dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux
– CONDAMNER M. [Z] [Y] à lui payer la somme de 5753,19 euros à titre de provision
– CONDAMNER M. [Z] [Y] à lui payer à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement ne pas condamner à une somme inférieure au loyer
– CONDAMNER M. [Z] [Y] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER M. [Z] [Y] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

Lors de cette audience, la S.A IMMOBILIERE 3F fait état d’une dette locative de 5 546,44 euros au 28 novembre 2025. Elle ajoute qu’un paiement de 3 000 euros est intervenu en avril 2025 mais qu’il n’a pas été suivi d’autres versements. Elle maintient toutes ses demandes et s’oppose fermement à tout délai car le locataire se proposerait de partir en Afrique.

M. [Z] [Y] explique à l’audience qu’il travaille à son compte et qu’il a dû mettre sa société en sommeil, n’effectuant plus de mission. Il n’a plus aucun revenu.
Il pense avoir un contrat en janvier et régler sa dette en deux mois.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.
SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, la S.A IMMOBILIERE 3F est représentée et M. [Z] [Y] est comparant à l’audience. Le montant demandé par la société requérante est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le bail d’habitation du 3 juin 2010 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. La S.A IMMOBILIERE 3F est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 3 février 2025 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 4 avril 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 5 février 2025 et l’assignation date du 29 avril 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 2 mai 2025 de l’assignation du 29 avril 2025 pour une audience tenue le 8 décembre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

En conséquence, la résiliation du bail du 3 juin 2010 sera constatée à compter du 4 avril 2025, deux mois après le commandement de payer du 3 février 2025.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [Z] [Y] étant acquise à compter du 4 avril 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement de la S.A IMMOBILIERE 3F depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [Z] [Y] de son logement situé [Adresse 3]) sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [Z] [Y] à l’audience est de 5.546,44 euros et ce montant n’est pas contesté par ce dernier.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera condamné à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 5 546,44 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié, M. [Z] [Y] se trouve occupant sans droit ni titre du bien de la S.A IMMOBILIERE 3F, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au bailleur par l’occupation illicite de M. [Z] [Y].

En l’occurrence, la provision due sur l’indemnité d’occupation sera égale à compter du 4 avril 2025 au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie et celles versées après la résiliation du bail seront décomptées.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera condamné à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’alinéa V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, M. [Z] [Y] demande des délais de paiement, faisant valoir qu’il pense avoir en janvier 2026 un contrat qui lui permettra de rembourser sa dette.

Toutefois, ce n’est qu’une hypothèse et elle se trouve insuffisante pour justifier, aux termes de l’article repris ci-dessus, l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, M. [Z] [Y] sera débouté de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

Des frais irrépétibles à hauteur de 200 euros seront dus par M. [Z] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 3 juin 2010 entre la S.A IMMOBILIERE 3F et M. [Z] [Y] à compter du 4 avril 2025.

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [Y] et de tous occupants de son chef de son logement situé [Adresse 4] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M. [Z] [Y] à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 5 546,44 euros au titre des loyers et des charges impayées.

CONDAMNE M. [Z] [Y] à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F à compter de la résiliation du bail du 4 avril 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

DÉBOUTE M. [Z] [Y] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.

CONDAMNE M. [Z] [Y] au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE