L’exercice du droit de repentir par le bailleur dans le cadre d’un bail commercial entraîne des implications significatives sur l’indemnité d’occupation due par le locataire. L’article L. 145-28 du code de commerce précise les droits du locataire en matière de maintien dans les lieux et de remboursement des frais engagés.
En novembre 2024, le locataire a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant une indemnité d’éviction de 3 millions d’euros. Peu après, le bailleur a exercé son droit de repentir, consentant au renouvellement du bail à un nouveau loyer de 100 000 euros par an. Le bailleur a ensuite saisi la juge de la mise en état pour traiter l’incident lié à cette affaire.
Les prétentions du bailleur incluent le déboutement de la demande du locataire concernant une provision de 8 500 euros, ainsi qu’une demande subsidiaire de paiement d’une provision de 4 000 euros. Le locataire, de son côté, a demandé la reconnaissance de ses réserves concernant la désignation d’expert et a sollicité le remboursement des frais d’instance, en plus d’une provision de 8 500 euros.
La juge a ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité d’occupation due par le locataire pour la période entre le 1er octobre 2023 et le 24 novembre 2024. Elle a également condamné le bailleur à verser une provision de 5 000 euros au locataire pour les frais d’instance. La décision a été assortie de l’exécution provisoire, et l’affaire a été renvoyée pour vérification du versement de la provision.
La désignation d’un expert est justifiée pour estimer cette indemnité, conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile. Le juge de la mise en état a ordonné une expertise, précisant les missions de l’expert, notamment la visite des locaux et l’évaluation de l’indemnité d’occupation. Par ailleurs, le bailleur est tenu de rembourser les frais exposés par le locataire en lien avec l’exercice du droit de repentir, ce qui inclut les frais d’instance, comme le stipule l’article L. 145-58 du code de commerce. En conséquence, une provision a été accordée au locataire pour couvrir ces frais, illustrant ainsi la reconnaissance des coûts engagés dans le cadre de la procédure.
Dans cette affaire de bail commercial, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, ayant exercé son droit de repentir, doit faire face à des obligations financières et procédurales, tandis que le locataire bénéficie de protections et de compensations en lien avec l’indemnité d’occupation.
L’article L. 145-28 du code de commerce stipule qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En cas d’exercice du droit de repentir par le bailleur, le locataire qui s’est maintenu dans les lieux entre l’expiration du bail et la notification du repentir est redevable d’une indemnité d’occupation, déterminée conformément à l’article L. 145-28.
La désignation d’un expert est ordonnée pour évaluer l’indemnité d’occupation, qui doit correspondre à la valeur locative des locaux affectée d’un coefficient de précarité. Cette évaluation doit se faire conformément aux dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, qui prévoient que l’expert doit convoquer les parties, se rendre sur les lieux, et dresser un rapport sur les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.
En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cela signifie que le juge doit examiner si la créance est certaine et non contestée pour accorder une provision.
L’article L. 145-58 du code de commerce précise que le bailleur doit rembourser les frais exposés par le locataire lorsqu’il exerce son droit de repentir. Ces frais ne se limitent pas aux frais de procédure, mais incluent également d’autres frais liés à l’instance, comme les honoraires d’avocat, à condition qu’il existe un lien de causalité direct entre le congé donné et les frais engagés par le locataire.
La juridiction a retenu que la S.N.C. Alessandria est tenue de supporter les frais exposés par la S.A.S. Jabban avant l’exercice de son droit de repentir. La S.A.S. Jabban a produit une facture justifiant des frais d’avocat, établissant un lien de causalité direct entre le congé donné et les procédures engagées. En conséquence, la juridiction a condamné la S.N.C. Alessandria à verser une provision de 5 000 euros à la S.A.S. Jabban.
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me THEILLAC (A0550)
C.C.C.
délivrées le :
à Me NELSOM (B0966)
Mme [E]
■
18° chambre
3ème section
N° RG 24/14244
N° Portalis 352J-W-B7I-C6KGK
N° MINUTE :
Assignation du :
21 Novembre 2024
EXPERTISE
[I] [E]
[Adresse 2]
[Courriel 12]
01-47-55-12-12
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 12 Janvier 2026
DEMANDERESSE
S.A.S. JABBAN (RCS de [Localité 13] 884 483 512)
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550
DÉFENDERESSE
S.N.C. ALESSANDRIA (RCS de [Localité 11] 513 989 780)
[Adresse 8]
[Localité 1]
représentée par Maître Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0966, Maître Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT
Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
À l’audience du 17 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 30 mars 2015, M. [P] [O] et Mme [R] [O], aux droits desquels vient la S.N.C. Alessandria, ont donné à bail commercial renouvelé à M. [S] [N], aux droits duquel vient la S.A.S. Jabban, des locaux situés [Adresse 6] [Localité 9], pour y exercer exclusivement une activité de « vins, liqueurs, brasserie », pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2023. Le loyer a été fixé à la somme de 25 000 euros par an en principal.
Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, la S.N.C. Alessandria a donné congé à la S.A.S. Jabban pour le 30 septembre 2023, offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la S.A.S. Jabban a assigné la S.N.C. Alessandria devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la fixation à son profit d’une indemnité d’éviction de 3 000 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la S.N.C. Alessandria a notifié à la S.A.S. Jabban l’exercice de son droit de repentir, consentant au renouvellement du bail commercial à compter du 25 novembre 2024 et proposant que le nouveau loyer soit fixé à la somme de 100 000 euros par an en principal.
La S.N.C. Alessandria a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 16 mai 2025.
L’incident a été plaidé à l’audience du 17 novembre 2025 et mis en délibéré au 12 janvier 2026.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par dernières conclusions d’incident notifiées le 2 juin 2025, la S.N.C. Alessandria demande à la juge de la mise en état de :
« – Débouter la Société JABBAN de sa demande de condamnation de la Société ALESSANDRIA au paiement de la somme provisionnelle de 8.500,00 Euros.
A titre subsidiaire,
– Condamner la Société ALESSANDRIA au paiement à la Société JABBAN de la somme provisionnelle de 4.000,00 Euros.
En toute hypothèse,
– Désigner tel Expert qu’il plaira à la présente Juridiction avec pour mission de :
* Convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire ;
* Se rendre dans les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 13], procéder à leur visite et les décrire ;
* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;
* Entendre les parties ainsi que tous sachants et évoquer à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations ;
* Fournir tous éléments utiles permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société JABBAN à la Société ALESSANDRIA à compter du 1er Octobre 2023 et jusqu’au 24 Novembre 2024.
* Du tout dresser rapport.
– Dire que l’Expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC et qu’il prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 dudit Code, les observations qui lui seront faites.
– Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert et le délai de cette consignation,
– Réserver le sort des dépens de la présente instance. »
Par dernières conclusions d’incident notifiées le 26 mai 2025, la S.A.S. Jabban demande à la juge de la mise en état :
« – DONNER ACTE à la société JABBAN de ce qu’elle formule les protestations et réserves d’usage quant à la désignation d’expert qui est demandé par la société ALESSANDRIA ;
– JUGER la société JABBAN recevable et bien fondée en ses demandes ;
– JUGER que la société ALESSANDRIA est redevable à la suite de l’exercice de son droit de repentir du remboursement des frais de l’instance exposés par la société JABBAN;
En conséquence,
– CONDAMNER la société ALESSANDRIA au paiement d’une provision de 8.500 € au profit de la société JABBAN ;
– RESERVER l’article 700 du CPC et les dépens. »
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.
MOTIVATION
Sur la demande d’expertise
En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Par ailleurs, l’article L. 145-58 du même code dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité [d’éviction], à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation
Il est constant que lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, le preneur qui s’est maintenu dans les lieux entre l’expiration du bail et la notification du repentir est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément à l’article L. 145-28 susvisé.
En l’espèce, après avoir donné congé à la S.A.S. Jabban pour la date du 30 septembre 2023, la S.N.C. Alessandria a exercé son droit de repentir par acte du 25 novembre 2024 à effet au même jour.
La S.A.S. Jabban est donc redevable d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2023 au 24 novembre 2024.
Cette indemnité devant correspondre à la valeur locative des locaux affectée d’un coefficient de précarité, il convient, en application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, d’ordonner une expertise aux fins d’évaluation de son montant.
La provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la S.N.C. Alessandria qui est en demande sur ce point et a davantage intérêt à voir l’expertise prospérer.
Sur la demande de provision
En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Par ailleurs, en application de l’article L. 145-58 du code de commerce visé précédemment, il a été jugé que les frais que le bailleur doit rembourser au preneur lorsqu’il exerce son droit de repentir ne sont pas uniquement des frais de procédure (voir Civ. 3ème, 27 mars 2002, n°00-22.534).
En l’espèce, la S.N.C. Alessandria est tenue de supporter les frais qui ont été exposés par la S.A.S. Jabban avant l’exercice du droit de repentir.
La S.A.S. Jabban produit une facture émise par le cabinet d’avocat qui la conseille et représente depuis la signification du congé, d’un montant total de 6 245 euros TTC.
Contrairement à ce qu’allègue la S.N.C. Alessandria, le détail des diligences établit un lien de causalité direct entre le congé donné par la bailleresse et les procédures en référé ainsi qu’au fond engagées postérieurement à ce congé, en ce compris « l’étude du repentir » et le courrier de synthèse.
Il est justifié de condamner la S.N.C. Alessandria à verser à ce titre à la S.A.S. Jabban une provision d’un montant de 5 000 euros.
Sur les frais de l’incident et l’exécution provisoire
En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.
Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
JUGE que la S.A.S. JABBAN est débitrice, au bénéfice de la S.N.C. ALESSANDRIA, d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2023 au 24 novembre 2024,
ORDONNE une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’occupation,
DÉSIGNE pour y procéder :
Madame [I] [E]
[Adresse 3]
[Courriel 12]
01-47-55-12-12
Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 14], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, l’indemnité d’occupation due en application de l’article L. 145-28 par la S.A.S. Jabban entre le 1er octobre 2023 et le 24 novembre 2024,
* du tout dresser rapport motivé,
* de tenter de concilier les parties ;
RAPPELLE que l’expertise se déroulera conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile,
FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’experte qui devra être consignée par la S.N.C. ALESSANDRIA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 10]) au plus tard le 16 mars 2026, avec une copie de la présente décision,
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
RAPPELLE que l’experte devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
DEMANDE à l’experte de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 janvier 2027 au plus tard,
CONDAMNE la S.N.C. ALESSANDRIA à verser à la S.A.S. JABBAN la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des frais d’instance exposés,
RÉSERVE les dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de cette décision est de droit,
L’affaire est renvoyée à la mise en état du 7 avril 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la provision,
Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l’initiative de la juge de la mise en état ou d’entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.
Faite et rendue à [Localité 13] le 12 Janvier 2026
Le Greffier La Juge de la mise en état
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Paris, 12 janvier 2026, N° de RG 24/14244 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Indemnité d’occupation — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.
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