Imprimer → Enregistrer en PDF. Adresse : https://communes.legalplanet.pro/ressource/2051084/

Bail commercial : interprétation des clauses de réduction de loyer et congé du preneur – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 février 2026, N° de RG 22/00877.

Décision analysée : Cour d’appel d’aix-en-provence, 5 février 2026, N° de RG 22/00877
Thématiques : Baux commerciaux — Réduction de loyer

📘 L’essentiel

La cour a infirmé le jugement du tribunal judiciaire, considérant que le remboursement des réductions de loyer n’était dû qu’en cas de congé donné pour la troisième période triennale, soit pour le 30 novembre 2017. L’interprétation des clauses contractuelles doit se faire en tenant compte de la commune intention des parties. L’article 2 de l’avenant n° 2 stipule que la contrepartie des réductions de loyer est la renonciation à la résiliation triennale, laissant la possibilité de donner congé pour la fin du bail sans remboursement..


Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 5 février 2026, N° de RG 22/00877

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 5 février 2026, N° de RG 22/00877

En date du 10 septembre 2008, un bail commercial a été conclu entre la société Immochan France et la société SM, portant sur un local commercial dans un centre commercial. Ce bail, d’une durée de dix ans, stipulait un loyer proportionnel basé sur le chiffre d’affaires, avec un loyer minimum garanti. Des avenants ont été signés, notamment pour réduire le loyer minimum garanti en 2016 et 2017, sous certaines conditions, notamment la renonciation à la faculté de résiliation triennale.

Le 17 avril 2018, la société SM a signifié un congé pour le 30 novembre 2018. En novembre 2018, la société Immaucom a réclamé le paiement de loyers et charges impayés, totalisant 45.732,52 €. Un état des lieux de sortie a été réalisé le jour de la fin du bail. En août 2019, la société Immaucom a assigné la société SM devant le tribunal, alléguant des manquements contractuels et demandant le remboursement des allégements de loyer, ainsi que des dommages et intérêts.

Le tribunal de grande instance de Nice a rendu un jugement en novembre 2021, condamnant la société SM à payer certaines sommes à la société Immaucom, tout en déboutant la société SM de ses demandes. La société SM a interjeté appel, et suite à une fusion-absorption, la société SM a été remplacée par la société SM [Localité 7]. En octobre 2024, un plan de redressement a été arrêté pour la société SM [Localité 7].

Le litige a été porté devant la cour, qui a examiné la portée de l’avenant n° 2. La cour a conclu que la société SM [Localité 7] n’était pas redevable des remboursements des allégements de loyer, considérant que ces remboursements n’étaient dus qu’en cas de congé donné pour la troisième période triennale, et non pour la fin du bail. En conséquence, la cour a infirmé le jugement précédent et a débouté la société Immaucom de ses demandes, tout en condamnant cette dernière à verser des frais à la société SM [Localité 7].

📄 Accéder au texte intégral

Consulter cette jurisprudence

💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière d’interprétation des contrats ?

La règle de droit applicable en matière d’interprétation des contrats est régie par les articles , et du code civil. L’article 1156 dispose que l’on doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. L’article 1161 précise que toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier. Enfin, l’article 1188 stipule que les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de bail commercial ?

Les conditions de recevabilité des demandes en matière de bail commercial incluent la nécessité de respecter les dispositions de l’, qui prévoit que le preneur peut donner congé à l’expiration du bail, sous réserve d’un préavis de six mois. De plus, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, conformément à l’.

Quels sont les critères pour établir un manquement aux obligations contractuelles dans le cadre d’un bail commercial ?

Les critères pour établir un manquement aux obligations contractuelles dans le cadre d’un bail commercial incluent la vérification de la conformité des actions du preneur avec les stipulations du bail et des avenants. En l’espèce, il a été retenu que le preneur devait rembourser les réductions de loyer consenties en cas de signification de congé, mais uniquement si ce congé était donné durant la troisième période triennale, conformément à l’article 1 de l’avenant n° 2.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur le litige ?

La juridiction a retenu que l’avenant n° 2 stipule clairement que le remboursement des réductions de loyer est dû uniquement en cas de signification de congé durant la troisième période triennale. Elle a également souligné que l’article 2 de cet avenant précise que la contrepartie des réductions de loyer est la renonciation par le preneur à sa faculté de résiliation triennale, ce qui implique que le preneur peut donner congé pour la fin du bail sans remboursement des réductions. La cour a ainsi infirmé le jugement précédent en considérant que le preneur n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles.

🔎 Références