Bail commercial : interprétation des clauses de réduction de loyer et congé du preneur – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 février 2026, N° de RG 22/00877.

Quelle est la règle de droit applicable en matière d’interprétation des contrats ?

La règle de droit applicable en matière d’interprétation des contrats est régie par les articles 1156, 1161 et 1188 du code civil. L’article 1156 dispose que l’on doit rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. L’article 1161 précise que toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier. Enfin, l’article 1188 stipule que les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de bail commercial ?

Les conditions de recevabilité des demandes en matière de bail commercial incluent la nécessité de respecter les dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce, qui prévoit que le preneur peut donner congé à l’expiration du bail, sous réserve d’un préavis de six mois. De plus, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, conformément à l’article 1134 du code civil.

Quels sont les critères pour établir un manquement aux obligations contractuelles dans le cadre d’un bail commercial ?

Les critères pour établir un manquement aux obligations contractuelles dans le cadre d’un bail commercial incluent la vérification de la conformité des actions du preneur avec les stipulations du bail et des avenants. En l’espèce, il a été retenu que le preneur devait rembourser les réductions de loyer consenties en cas de signification de congé, mais uniquement si ce congé était donné durant la troisième période triennale, conformément à l’article 1 de l’avenant n° 2.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur le litige ?

La juridiction a retenu que l’avenant n° 2 stipule clairement que le remboursement des réductions de loyer est dû uniquement en cas de signification de congé durant la troisième période triennale. Elle a également souligné que l’article 2 de cet avenant précise que la contrepartie des réductions de loyer est la renonciation par le preneur à sa faculté de résiliation triennale, ce qui implique que le preneur peut donner congé pour la fin du bail sans remboursement des réductions. La cour a ainsi infirmé le jugement précédent en considérant que le preneur n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles.