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Fixation du prix d’acquisition en cas de préemption urbaine : enjeux et méthodes d’évaluation – Cour d’appel de Chambéry, 6 février 2026, N° de RG 24/00007

Décision analysée : Cour d’appel de Chambéry, 6 février 2026, N° de RG 24/00007
Thématiques : Préemption urbaine — Prix d’acquisition

📘 L’essentiel

La fixation du prix d’acquisition en cas d’exercice du droit de préemption est régie par l’, stipulant que ce prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. La cour a rejeté les méthodes patrimoniale et par capitalisation, considérant qu’elles étaient insuffisamment précises. Elle a retenu la méthode par comparaison, confirmant le jugement de première instance qui avait fixé le prix d’acquisition à 1 460 000 euros. La communauté d’agglomération a été condamnée à supporter les frais de la procédure d’appel..


Source : Cour d’appel de Chambéry, 6 février 2026, N° de RG 24/00007

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Chambéry, 6 février 2026, N° de RG 24/00007

Par une déclaration d’intention d’aliéner, un notaire a notifié l’intention de vendre un bien immobilier appartenant à une indivision, situé dans une zone d’activités économiques. Ce bien, d’une superficie de 3 900 m², était soumis au droit de préemption urbain et proposé à un prix de 2 100 000 euros. En réponse, le Président de la communauté d’agglomération a décidé d’exercer ce droit, offrant un prix de 1 460 000 euros pour permettre un réaménagement de la zone.

Les propriétaires de l’indivision ont contesté cette offre, maintenant leur prix initial. La communauté d’agglomération a alors saisi le juge de l’expropriation pour obtenir la fixation judiciaire de l’indemnité due aux propriétaires. Le jugement du 17 mai 2024 a fixé le prix d’acquisition à 1 460 000 euros, tout en déboutant les propriétaires de leur demande d’indemnité accessoire.

Les propriétaires ont interjeté appel de ce jugement, demandant une réévaluation de la valeur vénale de leur bien à 2 100 000 euros, ou subsidiairement à 2 000 000 euros, ainsi qu’une indemnité au titre des frais de justice. En réponse, la communauté d’agglomération a demandé le rejet des demandes des propriétaires et la confirmation du jugement initial.

Le commissaire du gouvernement a proposé une évaluation de 1 357 340 euros. L’affaire a été entendue en audience, et le jugement a été mis en délibéré. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que le prix fixé était conforme aux évaluations de biens similaires et tenant compte de l’état du bien. Les dépens de la procédure d’appel ont été mis à la charge de la communauté d’agglomération, tandis que les demandes des parties ont été rejetées.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière de fixation du prix d’acquisition en cas d’exercice du droit de préemption urbain ?

Le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément à l’. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, y compris l’indemnité de réemploi. En cas de préemption partielle, le prix doit tenir compte de l’éventuelle dépréciation subie par la fraction restante de l’unité foncière. La date de référence pour l’évaluation est déterminée selon les dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

Quelles sont les conditions de recevabilité des moyens soulevés par les parties ?

Les moyens soulevés par les parties doivent être recevables et pertinents pour être examinés par la juridiction. En l’espèce, le premier juge a déclaré recevable la communication de pièces par note en délibéré, et a dit n’y avoir lieu à sursis à statuer, ce qui indique que les moyens présentés par les parties ont été jugés conformes aux exigences procédurales.

Quels critères sont déterminants pour la fixation de la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’une expropriation ?

La fixation de la valeur vénale d’un bien immobilier doit se baser sur des ventes similaires ou assimilables, concernant des biens présentant des caractéristiques comparables. La méthode par comparaison est privilégiée, tenant compte de l’état du bien, de son emplacement, et des références de vente dans des périmètres cohérents. En l’espèce, l’évaluation a été fondée sur des références de comparaison de ventes de bâtis professionnels et d’appartements, ainsi que sur l’état des locaux.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’expropriation ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie au titre des frais exposés. Dans le jugement, il a été décidé de débouter les consorts de leur demande sur ce fondement, et de dire que la communauté d’agglomération supportera la charge des dépens de la procédure, ce qui indique que la demande d’indemnité n’a pas été jugée fondée.

Quels éléments ont conduit la juridiction à rejeter la méthode patrimoniale et la méthode par capitalisation proposées par les appelants ?

La juridiction a rejeté la méthode patrimoniale car elle a été jugée insuffisamment précise. De plus, la méthode par capitalisation a été écartée car elle se fondait sur des projections de loyers futurs, et non sur une valeur à la date de référence. La cour a donc retenu que la fixation du prix devait s’appuyer sur des ventes comparables et non sur des estimations spéculatives.

🔎 Références