Fixation du loyer commercial : évaluation de la valeur locative et critères à considérer – Cour d’appel de Lyon, 12 février 2026, N° de RG 22/06594

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer commercial lors du renouvellement d’un bail ?

La fixation du loyer commercial lors du renouvellement d’un bail est régie par l’article L.145-34 du code de commerce, qui stipule que, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié. Les dispositions de l’alinéa précité ne s’appliquent plus lorsque la durée du bail excède douze ans.

Quels sont les critères pour déterminer la valeur locative d’un local commercial selon le code de commerce ?

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qui est déterminée d’après les critères suivants :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelle est la portée de l’expertise judiciaire dans la fixation du loyer commercial ?

L’expertise judiciaire a pour but de déterminer la valeur locative du local en se basant sur des loyers fixés pour des commerces de destination identique. Dans cette affaire, l’expert a retenu une valeur locative moyenne de 427,97 euros le mètre carré, en se fondant sur des loyers fixés entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2014 pour des commerces de prêt-à-porter situés dans le même centre commercial. La cour a approuvé cette démarche, considérant qu’elle était conforme aux exigences de l’article R.145-7 du code de commerce.

Quels éléments ont conduit à l’écartement de certains moyens soulevés par le défendeur ?

La cour a écarté les moyens du défendeur concernant l’augmentation de la valeur locative en raison de la prise en compte de loyers de référence non équivalents. Les loyers des enseignes Promovacances, C’ur-de-Blé, et The Kase ont été écartés car leurs activités ne présentaient pas d’équivalence avec celle de la société Din-Distribution. De plus, les loyers fixés pour d’autres enseignes étaient en dehors de la période de comparaison pertinente. La cour a également constaté que la preuve n’était pas rapportée que la vente de cosmétiques et de parfums dégagerait des marges comparables à celles du commerce de prêt-à-porter.

Quels sont les critères locaux de commercialité pris en compte par la juridiction ?

Les facteurs locaux de commercialité retenus par la juridiction incluent la baisse de la population de l’agglomération stéphanoise, la présence de centres commerciaux concurrents, la vacance de plusieurs emplacements au sein du centre commercial Centre-Deux, et la concurrence accrue au sein même du centre commercial, avec la présence de 23 autres commerces similaires. Ces éléments ont été jugés défavorables et ont neutralisé l’élément d’appréciation tiré de l’emplacement du local.

Quelle est la conséquence de la modification des obligations du preneur sur la valeur locative ?

La cour a constaté que le contrat de bail imposait au preneur de supporter les grosses réparations, mais a noté que cette obligation était neutralisée par l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui exclut désormais la répercussion de ces charges sur le preneur. Par conséquent, cette sujétion particulière n’a pas été considérée comme un facteur diminuant la valeur locative calculée à partir des baux de référence.