La réforme de la décision du tribunal administratif de Versailles souligne la responsabilité de la commune pour un refus illégal d’autorisation d’urbanisme. L’indemnisation des préjudices subis dépend de la preuve du caractère certain et direct des pertes, notamment en matière de frais engagés et de manque à gagner.
En appel, la SARL Les Landes du Rosey a sollicité l’annulation de ce jugement, ainsi que l’annulation de la décision implicite de rejet de sa demande d’indemnisation. Elle a également demandé une indemnisation de 277 128,54 euros pour le préjudice subi, ainsi qu’une somme de 4 000 euros au titre des frais de justice. La société a soutenu que la commune avait commis une faute engageant sa responsabilité et qu’elle avait subi un préjudice certain.
De son côté, la commune d’Épinay-sur-Orge a contesté la requête, arguant que le manque à gagner allégué par la SARL n’était pas certain et que les frais engagés n’avaient pas été perdus en raison de la décision illégale.
Le tribunal a précédemment annulé la décision du maire, reconnaissant son illégalité. Toutefois, pour obtenir une indemnisation, la SARL devait prouver le caractère certain de ses préjudices et établir un lien de causalité direct avec la faute de la commune. Bien que la société ait présenté des frais engagés pour la procédure de division, elle n’a pas réussi à justifier le caractère certain de son manque à gagner, qui dépendait de conditions suspensives non réalisées.
Finalement, la cour a condamné la commune d’Épinay-sur-Orge à verser à la SARL Les Landes du Rosey la somme de 2 128,54 euros, tout en rejetant le surplus des demandes.
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la commune d’Épinay-sur-Orge est reconnue responsable et doit indemniser la société pour des frais engagés, ce qui pourrait influencer sa gestion future des demandes d’urbanisme. D’autre part, la société, bien qu’elle obtienne une partie de son indemnisation, doit faire face à la difficulté de prouver le caractère certain de ses pertes de bénéfices, ce qui pourrait affecter ses projets futurs.
La responsabilité de la commune peut être engagée en raison d’une faute, lorsque celle-ci a commis une illégalité dans l’exercice de ses prérogatives. En l’espèce, le tribunal administratif a jugé que la décision d’opposition à la déclaration préalable de division d’un terrain était illégale, ce qui constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.
Pour obtenir une indemnisation, le demandeur doit établir le caractère certain des préjudices et justifier d’un lien de causalité direct entre ces préjudices et la faute commise par la commune. L’indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués.
Le manque à gagner doit être justifié par des circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales. En l’absence de telles justifications, le préjudice est considéré comme éventuel et ne peut ouvrir droit à réparation.
La juridiction a constaté que la déclaration de réservation émanant de deux particuliers était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, et que la promesse unilatérale de vente comportait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire. Ces éléments ont conduit à conclure que le caractère certain du manque à gagner n’était pas établi.
L’article L. 761-1 du code de justice administrative stipule que les frais liés au litige ne peuvent être mis à la charge de la partie perdante. Dans cette affaire, la juridiction a décidé qu’il n’y avait pas lieu de mettre à la charge de la commune le versement d’une somme au titre de cet article, car la SARL Les Landes de Rosey n’était pas partie perdante.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL Les Landes du Rosey a demandé au tribunal administratif de Versailles d’annuler la décision implicite de rejet née du silence gardé par la commune d’Epinay-sur-Orge sur sa demande indemnitaire préalable reçue le 6 mars 2021 et de condamner la commune à lui verser la somme de 522 000 euros en réparation du préjudice financier qu’elle prétend avoir subi du fait de l’illégalité de la décision du 24 août 2020 portant opposition à sa déclaration préalable.
Par un jugement n° 2105249 du 28 septembre 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 19 novembre 2023 et 8 octobre 2024, la SARL Les Landes du Rosey, représentée par Me de Brossier et Me Gauthier, demande à la cour :
Elle soutient que :
Par un mémoire en défense, enregistré le 23 février 2024, la commune d’Épinay-sur-Orge, représentée par Me Peynet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL Les Landes du Rosey la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que le manque à gagner, n’étant pas certain, ne peut être de nature à ouvrir un droit à sa réparation et que les frais avancés par la société ne l’ont pas été en pure perte.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 24 août 2020, le maire d’Epinay-sur-Orge s’est opposé à la demande de déclaration préalable sollicitée par la SARL Landes de Rosey le 30 juillet 2020, afin de procéder à une division parcellaire d’un terrain en trois lots. Par un jugement n° 2008866 du 18 octobre 2022, le tribunal administratif de Versailles a annulé cette décision au motif que le maire ne pouvait légalement, au stade de la déclaration préalable litigieuse, opposer la méconnaissance des articles UH 6, UH 8, UH 9 et UH 12 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Epinay-sur-Orge. Par un jugement n° 2105249 du 28 septembre 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande de la SARL Les Landes du Rosey tendant à l’indemnisation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de la décision illégale du 24 août 2020 et à l’annulation de la décision implicite de rejet née du silence gardé par la commune d’Epinay-sur-Orge sur sa demande indemnitaire préalable du 6 mars 2021. La SARL Les Landes du Rosey relève appel de ce jugement.
Sur les conclusions aux fins d’annulation de la décision portant rejet implicite de la demande préalable d’indemnisation :
2. Il y a lieu, sur ce point, de rejeter ces conclusions par adoption des motifs adoptés à bon droit par le tribunal au point 2 du jugement attaqué.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune :
3. Par un jugement du 18 octobre 2022, devenu définitif, le tribunal administratif de Versailles a jugé que la décision d’opposition à la déclaration préalable de division d’un terrain de trois lots présentés par la SARL Les Landes de Rosey était illégale. Par suite, la commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
En ce qui concerne l’indemnisation des préjudices :
4. D’une part, pour obtenir l’indemnisation des préjudices qu’elle invoque, il appartient à la société requérante, d’une part, d’établir le caractère certain de ces préjudices et, d’autre part, de justifier d’un lien de causalité direct entre ces préjudices et la faute commise par la commune.
5. D’autre part, l’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal d’autorisation d’urbanisme revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
6. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la société requérante a engagé des frais de géomètre-expert pour le suivi de la procédure de division, qu’elle justifie en produisant deux factures. Ces factures, produites pour la première fois en appel, s’élèvent à 1 976 euros. En outre, la société requérante fait état de frais de notaire engagés dans le cadre de la signature de promesse unilatérale de vente, qu’elle avait signée avec la propriétaire des parcelles dont fait l’objet la déclaration préalable de division, devenue caduque à la suite de la décision illégale du 24 août 2020. Cette facture, également produite pour la première fois en appel, s’élève à un montant de 152,54 euros. Ces frais ont été engagés en pure perte afin de réaliser le projet auquel la commune s’est opposée. Il y a lieu dès lors de condamner la commune d’Epinay-sur-Orge à indemniser la société de ces chefs de préjudice en lien direct avec la faute commise.
7. En second lieu, la SARL Les Landes de Rosey soutient que la décision litigieuse l’a privée d’un manque à gagner. Pour justifier du caractère direct et certain de ce manque à gagner dont elle demande la réparation, la requérante se prévaut, d’une part, d’une déclaration en date du 20 juin 2020, émanant de deux particuliers, déclarant vouloir réserver auprès de la société Les Landes du Rosey, le lot A, devant résulter de la division parcellaire et, d’autre part, d’une balance financière.
8. Toutefois, cette déclaration de réservation comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par les intéressés. En outre et, en tout état de cause, elle ne pouvait être suivie d’effet, c’est-à-dire conduire à la vente du terrain aux réservants, que si la société requérante en était, elle-même, devenue propriétaire. Or, la promesse unilatérale de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention, par la société bénéficiaire, d’un permis de construire, avant le 18 mai 2020, sur chacun des lots de terrains à bâtir. Ainsi, quand bien même la division parcellaire aurait été possible, la réalisation de la vente dépendait encore de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme qui, faute de précisions, revêt donc, elle-même, un caractère très incertain. De plus, comme le souligne la commune, la déclaration de réservation ne prévoit aucune clause de dédit dans le chef des réservants, qui se trouvaient ainsi peu engagés à l’égard de la société requérante par leur déclaration unilatérale. Dans ces conditions, cette dernière ne justifie pas du caractère certain du manque à gagner allégué et ne peut donc prétendre à en être indemnisée.
9. Il résulte de ce qui précède que la SARL Les Landes de Rosey est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande d’indemnisation de la somme de 2 128,54 euros.
Sur les frais liés au litige :
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il en soit fait application à l’encontre de la SARL Les Landes de Rosey, qui n’est pas partie perdante. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune d’Epinay-sur-Orge le versement à la SARL Les Landes de Rosey d’une somme au titre des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La commune d’Epinay-sur-Orge versera à la SARL Les Landes du Rosey la somme de 2 128,54 euros à titre d’indemnisation.
Article 2 : Le jugement n° 2105249 du 28 septembre 2023 du tribunal administratif de Versailles est réformé en ce sens.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Landes du Rosey et à la commune d’Epinay-sur-Orge.
Délibéré après l’audience du 3 février 2026, à laquelle siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 février 2026.
Le président-assesseur,
J-E. Pilven
Le président-rapporteur,
F. Etienvre
La greffière,
F. Petit-Galland
La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de VERSAILLES, 4ème chambre, 17/02/2026, 23VE02537, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Responsabilité de l’État — Indemnisation pour préjudice — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 2 mars 2026.