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Permis de construire : contestation de la péremption et respect de la procédure contradictoire – CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/02/2026, 24MA01851, Inédit au recueil Lebon.

Décision analysée : CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/02/2026, 24MA01851, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Principe du contradictoire — Principe du contradictoire

📘 L’essentiel

La décision de constater la caducité d’un permis de construire doit être motivée conformément à l’. En l’absence de motivation adéquate et de procédure contradictoire, la décision peut être annulée. Le tribunal a jugé que le maire n’avait pas respecté cette obligation, conduisant à l’annulation de l’arrêté constatant la péremption du permis. Le délai de péremption d’un permis est de trois ans à compter de la notification de la décision..


Source : CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/02/2026, 24MA01851, Inédit au recueil Lebon

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/02/2026, 24MA01851, Inédit au recueil Lebon

Dans cette affaire, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Prestige Invest 2 et l’association syndicale libre (ASL) Hôtel Anis ont contesté une décision du maire de la commune de Nice, datée du 17 décembre 2021, qui a constaté la caducité d’un permis de construire délivré le 27 novembre 2018. Cette décision a été suivie d’un rejet de leurs recours gracieux le 15 février 2021. Le tribunal administratif de Nice a annulé ces décisions par un jugement rendu le 16 mai 2024.

Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires a ensuite interjeté appel de ce jugement, arguant que le tribunal avait mal appliqué les dispositions du code de l’urbanisme concernant le délai de péremption du permis de construire. Il a soutenu que le point de départ de ce délai ne devait pas être fixé à la date de transfert du permis, mais à la date de notification au titulaire initial, ce qui aurait conduit à une expiration du permis en décembre 2021.

En réponse, la SASU et l’ASL ont défendu leur position en affirmant que des travaux avaient été entrepris en juin 2021, ce qui aurait empêché la péremption du permis. Elles ont également soulevé des questions sur la régularité de la procédure ayant conduit à la décision du maire, notamment l’absence de motivation et de procédure contradictoire.

La Cour a examiné les arguments des parties et a conclu que la décision du maire, qui se fondait sur l’expiration d’un délai, n’était pas soumise à une obligation de motivation ou de procédure contradictoire. Cependant, elle a noté que le ministre n’avait pas prouvé qu’il avait invité la SASU à présenter ses observations avant la décision contestée. En conséquence, la Cour a rejeté la requête du ministre et a confirmé l’annulation de l’arrêté du maire. Les conclusions des sociétés sur les frais liés au litige ont également été rejetées.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le délai de péremption d’un permis de construire ?

Le délai de péremption d’un permis de construire est régi par l’, qui stipule : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. »

Quelle est la condition pour que le point de départ du délai de péremption soit fixé ?

Le point de départ du délai de péremption ne doit pas être fixé à la date de transfert d’un permis de construire, mais à la date de notification du permis au titulaire initial, conformément à l’, qui exige que « la décision accordant ou refusant le permis soit notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. »

Quels sont les critères de motivation des décisions administratives individuelles défavorables ?

Selon l’, les décisions administratives individuelles défavorables doivent être motivées, notamment celles qui opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance. Cela implique que la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit être motivée, comme le stipule le 5° de cet article.

Quelle est la procédure à suivre avant de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme ?

L’ impose que les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 soient précédées d’une procédure contradictoire. Cela signifie que l’autorité administrative doit inviter le pétitionnaire à présenter ses observations avant de prendre une décision de caducité.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la motivation de la décision de caducité ?

La juridiction a retenu que la décision de constater la caducité du permis de construire était fondée sur une appréciation de la nature et de l’importance des travaux entrepris. Le ministre de la transition écologique n’a pas établi qu’il avait invité la société à présenter ses observations préalablement à l’arrêté, ce qui a conduit à conclure que la décision avait été prise à la suite d’une procédure irrégulière, privant ainsi le pétitionnaire de la garantie d’une procédure contradictoire.

Quels moyens ont été jugés inopérants par la juridiction ?

La juridiction a jugé que les moyens tirés du défaut de motivation de la décision et de l’irrégularité de la procédure étaient inopérants lorsque la décision procédait du seul constat de l’expiration d’un délai. Dans ce cas, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée, ce qui limite la possibilité de contester la décision sur ces bases.

🔎 Références